华夏幸福的轮回

杠杆地产

撰文|张银银&编辑|欣欣然

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124亿元，华夏幸福卖掉南方总部资产。

2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，三家全资子公司拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，整体转让四家下属公司股权和债权，预计可净回笼资金124亿元。

回溯起来，上述项目资产包均由吴向东主导拿下，杠杆游戏发现有趣的是，接盘方又是其老东家华润置地。

对于超2000亿元债务的华夏幸福来说，这起交易如果交割成功，对于推进债务重组还是意义很重大。

华润置地124亿元买回项目

这起交易，一般的公司是买不起的。

央企华润置地通过受让标的股权公司，间接取得武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，代价124亿元。华润置地需收下标的股权公司142亿元的往来债权以及下属子公司。

同时，对于华润置地来说，情感上也是相对愿意的。

事情回到2019年，曾在华润置地风光无限的吴向东加盟华夏幸福。吴总提出了南北总部模式。

《经济观察报》报道，据多个消息源透露，华夏幸福南方总部的武汉、南京和广州等几个项目，最初均是吴向东为华润置地物色的，但最后由于原华润置地董事局主席唐勇出事，最终华润置地没有拿下。随着吴向东等转战华夏幸福，这些项目被纳入华夏幸福南方总部名下。

该报道说，当初，武汉长江中心项目地价116亿元，武汉中北路项目拿地价格接近20亿元，南京大校场项目拿地价格63亿元。

如今，华润置地的受让价格似乎更低。

当然，武汉长江中心和南京大校场项目已经开盘销售，而且均属于“日光盘”。

公告有披露，武汉长江中心项目c地块的土地出让金没有缴清，南京大校场项目存在限高问题。

1）双方在2023年9月30日前共同推进南京大校场项目建筑物限高问题的解决，如未能如期取得，受让方有权在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元。

如因南京大校场项目限高问题，政府主管部门决定采取退地价等方式支付补偿的，则按该等补偿款金额（以标的股权公司及其下属公司实际收到的金额为准）的60%等额增加本次交易的转让价款，并由受让方及相关主体在收到相应金额之日起5个工作日内向转让方一次性支付。

2）而武汉长江中心项目C地块在交割完成日前仍未交清地价款并签订土地出让合同的，受让方应在交割完成日后3个工作日内及时缴清剩余地价款，转让方须协调相应项目公司与出让方完成C地块的《国有建设用地使用权出让合同》签署。

若C地块的项目公司因逾期支付C地块的地价款导致被追究违约责任、地块被收回、最终约定的开竣工日期早于目前双方约定时间等，则产生的逾期支付地价款的违约金、项目公司遭受的损失或违约责任等，均由转让方承担和赔偿。

双方共同推进武汉长江中心项目C地块板式规划方案的报批工作。

如截至2023年6月30日，前述规划方案仍未取得政府相关部门核发的规划方案批准意见书，且受让方同意不继续推动该方案的政府审批，则受让方有权在本次交易转让价款总金额中扣减5亿元。

更有趣的是，杠杆游戏看到该报说，华夏幸福南方总部的几个项目中，除了本次交易的武汉、南京三个项目外，广州项目的土地已经于2021年底解除合同，巧合的是，2022年10月，华夏幸福在广州项目退掉的土地，被华润置地以38.58亿元拿下。

兜兜转转，项目都回到了华润置地手上。

公告显示，根据初步测算，华夏幸福本次交易预计形成税前亏损约21.3亿元。那也没办法。

值得注意的是，华润置地的这次收购不会一次付款，2023年3月底开始分5批次支付，首期40亿元。

最晚一笔打款要等到2026年12月底——这条件也是够苛刻，但又有什么办法。

2192亿元金融债务，已签约实现债务重组1265.57亿元

华夏幸福2022年计划“卖出资产回笼资金约750亿元”。

如今来看，华夏幸福通过出售旗下资产，总计回笼资金约150亿元。

此次交易之前，12月9日、12月27日，华夏幸福已经先后出售了位于河北廊坊大厂县和固安县的相关资产。

华夏幸福12月27日宣布，以9.99亿元出售固安子公司四项资产，包括固安规划馆、固安南区服务中心、固安环保产业港以及固安幸福学校(八中)的土地、房屋建筑及附属设施等，上述资产涉及的工程欠款合计约0.63亿元。

接盘方为固安县国有资产运行服务中心下属的固安产发产业港投资有限公司和固安产发教育投资有限公司。

12月9日，华夏幸福公告称，两家大厂子公司拟向大厂回族自治县国宏运营管理有限公司转让四项资产，总价款合计为6.93亿元。

4月，华夏幸福将永清和廊坊的两处产业新城项目转让给当地国资企业，转让款合计约为9.18亿元。

从目前出售资产的情况看，华夏幸福离完成债务重组还挺远的。

根据华夏幸福2022年三季报的披露，为化解公司债务风险，加快促进有序经营，华夏幸福在省市及专班的指导和支持下制订《债务重组计划》并于2021年10月8日披露了《债务重组计划》主要内容。

另外，为全力保障金融债务重组签约，更好的保障债权人利益，争取进一步妥善清偿债务，公司坚决贯彻“不逃废债”原则，在《债务重组计划》基础上，拟增加偿债资源和选择权，制订并于2022年9月17日披露了《华夏幸福债务重组计划补充方案》。

截至2022年9月末，《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1250.84亿元。

另外，公司根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。

此前12月19日，华夏幸福披露债务重组新进展，推出了子公司股权抵债方案。

公告显示，华夏幸福拟通过多家下属公司股权，搭建“幸福精选平台”“幸福优选平台”新增偿债资源实施以股抵债，这一方案将抵偿债权不超过400.39亿元。

12月10日，华夏幸福公告显示，截至2022年11月30日，公司《华夏幸福债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元。

继续悲催的2022年

华夏幸福2022年三季度披露，当季实现营收76.16亿元，同比增长3.56%——真不容易。

不过前三季度就没这么幸运。前三季度实现营收219.80亿元，同比下滑22.67%。

同样，如果看归母净利润指标，那就很不好。三季度亏了10亿元出头，前三季度亏了15.60亿元。

扣非净利润的话，那就更加不好看，如下图。

三季报说，上述指标都不适合同比。杠杆游戏觉得都可以理解。

值得一说，截至2022年9月末，华夏幸福总资产为4172.93亿元，而2021年末时该数字为4409.64亿元，下滑了5.37%。

这还不算什么，归属上述公司股东的所有者权益才下滑多。

2021年末为63.07亿元，到了2022年9月末，该数字为12.39亿元。

下滑了80.36%。

生活就是这样，不进则退。房地产2022年的情况大家都是知道的，华夏幸福的困难，都懂。

另外，杠杆游戏注意到，前三季度，华夏幸福销售商品、提供劳务收到的现金为150.84亿元，而2021年同期还有289.43亿元。

我们知道，2021年地产行情已经开始不好，华夏幸福的日子很难。如此看来，2022实在是更难。

对了，截至2022年9月末，华夏幸福现金及现金等价物净增加额-8.77亿元，2021年同期为 -128.51亿元。

这2年，真是够可以。

本文未标注出处的财务图表，均源自华夏幸福有关公告，特此说明并致谢

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