前不久七普数据公布，全国各大城市的人均GDP也相应出炉，这次登上冠军宝座的不再是深圳，而是无锡。非一线、非直辖、非省会、非计划单列市，无锡竟然能成为全国人均GDP最高的城市，很多人外地人都说“看不懂”。![]()
去了苏州和无锡考察，别的先不说，城市印象差异就很明显了，和苏州娟秀大气相比，无锡则更加务实，城市营销显然做得不够。如果说苏州是中国最强地级市，没有之一，那无锡应该是中国最低调的城市。但低调这事不见得是好事，就和谦虚一样，适当谦虚博好感，过分谦虚反而是骄傲了。一个城市有多大的价值，决定楼市的天花板在哪里，所以要搞懂无锡楼市，先搞懂无锡的城市价值。![]()
用官方的话说就是：用中国万分之五的土地，生活了千分之五的人口，创造了中国1.2%的GDP。这座7462135人的城市，有14家中国企业500强，26家中国制造业企业500强，18家中国服务业企业500强，26家中国民营企业500强，四项指标均位居江苏第一。截至2020年底，无锡拥有90家上市公司，总市值达1.2万亿元。千亿级别的公司有3家，数量超过了南京、长沙、重庆、成都等热门二线城市。![]()
无锡产业比较牛逼的要提物联网和集成电路，物联网产业的产值全国第一，江苏产值规模的一半都在无锡，集成电路产业规模全国第二，仅次于上海，江苏的一半也都是在无锡。富裕的无锡也是诞生过几个大家耳熟能详的企业，比如男人的衣柜——海澜之家，就诞生在无锡，还有被广告频繁洗脑的脑白金和黄金搭档，也从无锡走出。整个江苏省的第一家LV专卖店、第一家Apple Store，也都选择优先入驻无锡，而不是省会南京和经济总量更强的苏州，这足以说明问题：而且作为长三角几何中心城市，无锡到苏州17分钟，无锡东到上海36分钟；无锡宜兴到南京36分钟，无锡宜兴到杭州32分钟！一城之内到三地，都是半小时左右，交通优势绝无仅有！![]()
既然去上海、杭州那么便利，为什么不去上海杭州搞钱？无锡的产业真的能吸引年轻人置业吗？宜居本身是好事，但过于宜居对于吸引年轻人而言，不见得是好事。![]()
无锡地理位置优势明显，虽然长三角城市实力都很强，但还是有梯队，上海薪资水平最高，竞争虽大，但提供的就业岗位也更多。这几年杭州的互联网经济更是强势崛起，以阿里巴巴为代表，网红直播生态开始盛行蔓延，多少网红为求发展都举家搬迁杭州。![]()
苏州最强地级市，通过搞活了一个苏州园区，不仅提供城市新封面，搞出像样的地标大裤衩，也搞起来一些产业，起码it在苏州也找得到工作了。![]()
苏州园区，隐约看到大裤衩
而无锡前几年it可真不好找工作，也是这几年提供的岗位稍微丰富起来，但和苏州的园区相比仍有差距。无锡天生是好命，可惜在高手如云的长三角，要出圈也不容易。现在长三角的各种政策基本也环绕在上海、杭州、苏州，无锡很难捞到好处，真是不低调都不行，政策关注不到啊。其次，无锡是个以工业起家的城市，这种产业不需要搞成片聚集的写字楼，所以哪怕现在有点样子的经开区其实还缺乏点那味儿。![]()
一个城市还是需要像样的建筑名片的，但无锡的经开现在就是缺乏一张名片一样的摩天大楼。不要小看这个，对于外地人而言，高楼也是城市竞争力的一种体现。这也是为什么那么多城市喜欢高楼、喜欢建城市地标的原因。苏州发展时舍弃中心，以保护古建筑园林为主，倾全力发展当时的郊区—苏州园区，从1994年首期开发建设开始到现在已经20多年了，如今园区自然也成为苏州房价天花板所在，房价7-8万的都有，大有逼近一线城市态势。而无锡则还是以中心为主，然后到处发展新城，2015年10月撤销崇安区、南长区、北塘区设立无锡市梁溪区，这是无锡的中心城区。经开区也是2018年无锡市委市政府调整太湖新城管理体制、组建江苏无锡经济开发区。和苏州园区相比，不管是梁溪区也好，经开区太“年轻”了，连无锡太湖新城也是2007年才开始启动全面建设的。惠山新城和锡东新城虽然发展了不少年，但近几年“城二代”也出来了，锡西新城、天一新城、洛社新城也都来凑热闹。给人感觉无锡就是摊大饼式的发展，一个区域没搞好，就想搞其他区域，结果可能哪都没发展起来。去售楼处听销售讲解项目介绍，都还是围绕距离梁溪区的商业配套有多近来介绍，距离恒隆广场多远来介绍，显然经开区还没成为城市新中心。但无锡要对标苏州，房价天花板肯定在经开，经开普遍的价格也就3.5万左右，而梁溪区也能找到逼近经开区房价的区域，经开区还没挑战传统老中心的地位，也还没拉开价差。就好比现在几乎没有任何一个苏州人，还不认可园区的价值一样，园区价值肯定是第一的，但园区房价也涨上去了，和其他片区也拉开价差了，这是一个比较成熟和正常的发展模式。核心CBD和其他区域有2-3倍价差，这是一个城市发展成熟的标志。按照这个标准，无锡经开显然还没发展成熟，无锡的城市价值还等待时间塑造。![]()
4月份集中土拍，招商和仁恒在经开区拿下的地块已经达到楼面限价19500元/㎡，加上配建租赁面积，入市就是4万起，算是打破经开现有的房价天花板，但仅限经开。由点带面，核心区开始上涨，同样会带动其他片区的上涨。现在其他“城一代”房价普遍在2万+，贵一点的就是锡东新城，因为天一高中的拉高，房价去到2.8-2.9万，价格稍微适中的惠山新城房价也在2.5万左右。“城二代”因为离核心区远一点，现在价位普遍2万以下，就天一新城因为地铁+配套完善+距离梁溪区较近，房价去到2.2万左右。也别相信所谓的经开区外溢，现在无锡经开区还产生不了外溢能力。发展成熟一点的惠山新城、锡东新城以及有地铁通勤的天一新城，刚需可以按需考虑。一旦经开房价上涨，等经开全面去到5万的时候，这里房价突破3-3.5万还是可以的。我去新吴区考察的时候看到很多集聚的园区，还有物联网产业基地，但太科园周边包括园区周边目前没有看到新房在售，如果太科园周边有新房，也会是一个非常好的选择。![]()
我觉得未来经开区作为新中心，房价去到5万还是可以期待的。不仅无锡，包括苏州也是，从2019年开始调控打压后，市场开始降温回调，目前无锡调控比较到位，整体市场比较健康。无锡现在的锚就是苏州，苏州得起来，无锡才有飞跃的机会。而省内、长三角其他城市的兄弟实力都很强，大家都在参与抢人，人口增量速度又已经放缓，未来抢人是越来越难。另外，无锡还缺乏一个爆点，无法有重磅政策的刺激利好，现在只能靠无锡本地市场以及新无锡人接盘，但存量不缺房，增量人口又乏力，如果没有政策刺激刺激，想爆发式上涨有点难。但乐观心态要有的，毕竟一个无锡干倒了多少省会城市，经济实力和产业实力就摆在那，在全国想低调也低调不来。总体而言，无锡不是一个适合短期暴击清空出场的城市，而是一个值得长持的绩优股。这是无锡考察后的第二篇稿子，第一篇稿子是分析了无锡的基本市场和几个新城的价值排序的，没来得及看的点击回看就好看了：强三线走一样的路子了？关注无锡市场，想要入手无锡的，可以扫码文末二维码添加微信来了解。这次考察就住在南禅寺附近，酒店往外看，直接能看到江南水乡独有的水系穿过，别的不说，确实宜居，考察途中还有司机大哥加我微信，说要给我邮寄阳山水蜜桃哩。![]()
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