开篇前给大家伙提个醒,记得关注我们的备用小号。
全国烂尾楼最多的城市是谁?
关于这个名头,还是能争论几番的。
南阳、南宁、郑州、昆明、西安····
以上几个城市似乎都能说道说道,但今天我想说的是郑州。
这篇是郑州的第3篇文章,前面两篇可以点击回看:郑州第一篇、郑州第二篇
按照惯例,这是一篇盘郑州选筹逻辑的文章。
但在盘逻辑之前,我发现郑州购房者有个很心酸的顾虑。
他们最担心的不是买哪才能涨,而是害怕买到一个不知道什么时候能住上的烂尾楼。
网友戏谑的一句话,道尽心酸:
东北不投资,郑州不买房。
可见,郑州确实积疴已久。
房子哪怕跌了,但起码还能住,如果烂尾了,不仅住不了,连钱都打了水漂。
一套房,3代积蓄,6个钱包,房子要真交不了,天都要塌了。
惨,是真的惨。
2021年,全国性的房企都开始陷入困境,据不完全统计,截止4月中旬,郑州有近30个楼盘处于停工、烂尾状态。
截至2021年底——郑州未交付的问题项目达25249套,占比约28%,大中城市里列第一。
可见,郑州烂尾楼之多,是印在数据上的深刻。
这也难怪我每次去售楼中心,销售都会再三和我强调,我们有实力,我们一直在动工,我们有实力交付,都在秀自己的肌肉,深怕被刻板印象误伤。
但尽管如此,在大量的前车之鉴之下,在郑州买房,底线是安全,其次才是买到能涨的房子。
可在郑州,没有绝对的安全,本地中介也说,连绿城在郑州都降低标准了。
所以连国企、央企、品牌开发商都仍然有风险。
唯一能给到大家的建议就是:
1、尽量买交房周期短的,风险性在降低。
2、尽量去多去看看工地,看看项目是不是持续动工。
3、疯狂打折的开发商,极有可能出现债务危机,要慎重。
4、观察有没有继续拿地,如果开发商还在四处拿地,说明现金流还可以。
在郑州买房,第一件事不是马上选地段,而是选择开发商。
第二,才是找到那个能涨的地段。
郑州,有2个世界,北龙湖和其他。
有点开玩笑的因素在,但确实是体感感受。
郑东新区CBD毫无疑问是郑州的绝对CBD,但只有进入北龙湖,你才能感受到这个城市的顶豪魅力,金融岛和各大写字楼在密集施工。
清一色的小洋房+别墅,大平层低密度。
确实,这是一个集金融商务、高端酒店、高端住宅、人文休闲、医疗教育于一体,在整个河南都绝无仅有的高端复合区域。
毫无疑问,北龙湖是整个河南顶尖的富人圈,最低门槛700万起步。
但这么牛逼的地方,赌的是郑州的城运了,因为接盘者寡,要是郑州一飞冲天,这里一定是郑州的房价天花板,要是原地徘徊,这里就容易塌陷。
所以普通投资者,想在郑州买房,还得考虑其他板块。
关于这个“其他板块”,我们来详细唠唠。
首先,郑东的城市发展主线是一路往东,所以东边是热门选择,但也不可能无序往东,东边目前不要过万三公路,白沙已经是极限。
绿博太东边,周期太长了。
目前郑东新区CBD无疑是郑州绝对性的地标性存在,但这是一个已经发展了20多年的新区,房子因为统一开发,现在二手房市场比较成熟。
东区的房子,是最能保值和增值的,尤其是次新,郑州市场虽然低迷阴跌了4年多,但东区的房子基本没有什么下跌,能随通胀而涨,做到了保值的作用。
而在市场好转的时候,东区的房子也能最早嗅到信号,迎风上涨。
如果东区都扛不住,郑州房地产市场也可能就真的不行了。
唯一一个问题,东区没有什么新房,多数都在郑州东站附近,价格2.5-3万不等,预算够的可以直接入。
其次,郑州和武汉有点像,一个是讲环线发展,第二个是讲产业,武汉的光谷绝对是产业的代表,也是房价涨幅的代表。
但在郑州,产业线比较薄弱,上一篇文章我说过,郑州其实没什么产业。
目前有产业的地方也就3个:郑东新区、高新区、经开。
高新区在西边,和主要的城市发展方向相反,但赢在教育资源非常好,有实际产业落地、居住生态环境不错。
高新区属于郑州相对独立的区域,靠着本区域的购买力支撑起来的板块。
(高新区)
现在最热门的就是高新区的双湖科技城,有一定潜力,但暂时缺乏爆发力。
而经开区的热门板块滨河国际新城已经在三环外,但赢在了环境好,限容积率,绿化做的比较好,又是郑州的海绵城市,经过去年720洪水之后,经开区的优势开始体现出来。
和高新区自成一体不同,经开区的潜力主要还是靠东区外溢,一部分东区的改善也会考虑往这边走。
有产业,还能凭借位置接收东区外溢,经开也是郑州当前的热门板块。
但和经开一样靠着外溢板块崛起的强有力对手,是金水区的杨金板块。
核心优势很明显:靠近北龙湖,北龙湖现在总价700万起,有产业,有就业。
只要大哥有肉吃,杨金这个小弟就一定有汤喝,这是杨金的优势。
其次,杨金还是金水区的出身,顶着老区光环,还是占了优势。
劣势就是有军用机场,安置房较多,居住环境不够纯粹。
但还是那句话,只要北龙湖能崛起,杨金这个抱大腿的小弟就一定能有汤喝。
同样的外溢能力,杨金和经开,我会更看好杨金板块。
选筹上仍然有很多细节无法一一说明,想了解郑州当下的市场情况和选筹逻辑,其实也可以扫码下方二维码添加我们微信来详细咨询。
此外,郑州具备话题的板块,西边的除了高新区之外,还有常西湖新区和中原新区。
但西边始终不是郑州的城市发展主轴,目前常西湖的最大价值就是在四大中心的规划和落地,有市政府搬迁的消息在,常西湖的热度一直不减。
(常西湖新区)
常西湖的爆点如果能落地,还是能涨上一涨。
另外三环内还有一个热门板块,值得关注,那就是管南的商都新区。
纯自住板块,因为有三环内的优势,有部分东区外溢会考虑买在这,虽然也有产业概念,但落地周期长,主要还是吃了地理位置的优势。
没有什么规划和概念,基本就是靠着外溢一点点堆积起来的。
总得来说,郑州市场的选筹逻辑:
1、城市发展主轴很清晰,一路往东,所以东会比西好。
2、郑州讲究环线发展,刚需最稳妥的盯紧三环内,短期变现能力比较强,可租可售,抵御市场变化风险。
3、纯粹为了孩子教育,高新区可以考虑,如果为了改善,经开滨河、金水杨金可以考虑,未来郑州高收入群体会集中在北龙湖和老东区,改善也肯定会往周边外溢。
4、郑州目前最缺的是真正的改善产品,有经济实力的,多关注好户型、低容积率、低密度的项目,这些是郑州目前最稀缺的,稀缺为贵。
具体这几个板块,应该如何排序,可以根据自己的实际需求,刚需可以买次新二手,投资想博投资回报率,可以考虑新房,详细的大家可以扫码下方二维码添加我们微信来聊。
郑州已经低迷了4年多,在这波猛烈的救市政策之下,房价暂时没有看到太大的回暖,但成交已经走强,量在价先,有量才有价的空间。
郑州市场,确实在慢慢回暖,但郑州城市的底色,决定了郑州缺乏大涨的基因。
但平稳健康的市场,或许就是郑州留给购房者最大的利好。
推荐阅读
▼