房价跌了4年，但比降价更严重的事，正在这座城市蔓延
开篇前给大家伙提个醒，记得关注我们的备用小号。
全国烂尾楼最多的城市是谁？
关于这个名头，还是能争论几番的。
南阳、南宁、郑州、昆明、西安····
以上几个城市似乎都能说道说道，但今天我想说的是郑州。
这篇是郑州的第3篇文章，前面两篇可以点击回看：郑州第一篇、郑州第二篇
按照惯例，这是一篇盘郑州选筹逻辑的文章。
但在盘逻辑之前，我发现郑州购房者有个很心酸的顾虑。
他们最担心的不是买哪才能涨，而是害怕买到一个不知道什么时候能住上的烂尾楼。
网友戏谑的一句话，道尽心酸：
东北不投资，郑州不买房。
可见，郑州确实积疴已久。
房子哪怕跌了，但起码还能住，如果烂尾了，不仅住不了，连钱都打了水漂。
一套房，3代积蓄，6个钱包，房子要真交不了，天都要塌了。
惨，是真的惨。
2021年，全国性的房企都开始陷入困境，据不完全统计，截止4月中旬，郑州有近30个楼盘处于停工、烂尾状态。
截至2021年底——郑州未交付的问题项目达25249套，占比约28%，大中城市里列第一。
可见，郑州烂尾楼之多，是印在数据上的深刻。
这也难怪我每次去售楼中心，销售都会再三和我强调，我们有实力，我们一直在动工，我们有实力交付，都在秀自己的肌肉，深怕被刻板印象误伤。
但尽管如此，在大量的前车之鉴之下，在郑州买房，底线是安全，其次才是买到能涨的房子。
可在郑州，没有绝对的安全，本地中介也说，连绿城在郑州都降低标准了。
所以连国企、央企、品牌开发商都仍然有风险。
唯一能给到大家的建议就是：
1、尽量买交房周期短的，风险性在降低。
2、尽量去多去看看工地，看看项目是不是持续动工。
3、疯狂打折的开发商，极有可能出现债务危机，要慎重。
4、观察有没有继续拿地，如果开发商还在四处拿地，说明现金流还可以。
在郑州买房，第一件事不是马上选地段，而是选择开发商。
第二，才是找到那个能涨的地段。
郑州，有2个世界，北龙湖和其他。
有点开玩笑的因素在，但确实是体感感受。
郑东新区CBD毫无疑问是郑州的绝对CBD，但只有进入北龙湖，你才能感受到这个城市的顶豪魅力，金融岛和各大写字楼在密集施工。
清一色的小洋房+别墅，大平层低密度。
确实，这是一个集金融商务、高端酒店、高端住宅、人文休闲、医疗教育于一体，在整个河南都绝无仅有的高端复合区域。
毫无疑问，北龙湖是整个河南顶尖的富人圈，最低门槛700万起步。
但这么牛逼的地方，赌的是郑州的城运了，因为接盘者寡，要是郑州一飞冲天，这里一定是郑州的房价天花板，要是原地徘徊，这里就容易塌陷。
所以普通投资者，想在郑州买房，还得考虑其他板块。
关于这个“其他板块”，我们来详细唠唠。
首先，郑东的城市发展主线是一路往东，所以东边是热门选择，但也不可能无序往东，东边目前不要过万三公路，白沙已经是极限。
绿博太东边，周期太长了。
目前郑东新区CBD无疑是郑州绝对性的地标性存在，但这是一个已经发展了20多年的新区，房子因为统一开发，现在二手房市场比较成熟。
东区的房子，是最能保值和增值的，尤其是次新，郑州市场虽然低迷阴跌了4年多，但东区的房子基本没有什么下跌，能随通胀而涨，做到了保值的作用。
而在市场好转的时候，东区的房子也能最早嗅到信号，迎风上涨。
如果东区都扛不住，郑州房地产市场也可能就真的不行了。
唯一一个问题，东区没有什么新房，多数都在郑州东站附近，价格2.5-3万不等，预算够的可以直接入。
其次，郑州和武汉有点像，一个是讲环线发展，第二个是讲产业，武汉的光谷绝对是产业的代表，也是房价涨幅的代表。
但在郑州，产业线比较薄弱，上一篇文章我说过，郑州其实没什么产业。
目前有产业的地方也就3个：郑东新区、高新区、经开。
高新区在西边，和主要的城市发展方向相反，但赢在教育资源非常好，有实际产业落地、居住生态环境不错。
高新区属于郑州相对独立的区域，靠着本区域的购买力支撑起来的板块。
（高新区）
现在最热门的就是高新区的双湖科技城，有一定潜力，但暂时缺乏爆发力。
而经开区的热门板块滨河国际新城已经在三环外，但赢在了环境好，限容积率，绿化做的比较好，又是郑州的海绵城市，经过去年720洪水之后，经开区的优势开始体现出来。
和高新区自成一体不同，经开区的潜力主要还是靠东区外溢，一部分东区的改善也会考虑往这边走。
有产业，还能凭借位置接收东区外溢，经开也是郑州当前的热门板块。
但和经开一样靠着外溢板块崛起的强有力对手，是金水区的杨金板块。
核心优势很明显：靠近北龙湖，北龙湖现在总价700万起，有产业，有就业。
只要大哥有肉吃，杨金这个小弟就一定有汤喝，这是杨金的优势。
其次，杨金还是金水区的出身，顶着老区光环，还是占了优势。
劣势就是有军用机场，安置房较多，居住环境不够纯粹。
但还是那句话，只要北龙湖能崛起，杨金这个抱大腿的小弟就一定能有汤喝。
同样的外溢能力，杨金和经开，我会更看好杨金板块。
选筹上仍然有很多细节无法一一说明，想了解郑州当下的市场情况和选筹逻辑，其实也可以扫码下方二维码添加我们微信来详细咨询。
此外，郑州具备话题的板块，西边的除了高新区之外，还有常西湖新区和中原新区。
但西边始终不是郑州的城市发展主轴，目前常西湖的最大价值就是在四大中心的规划和落地，有市政府搬迁的消息在，常西湖的热度一直不减。
（常西湖新区）
常西湖的爆点如果能落地，还是能涨上一涨。
另外三环内还有一个热门板块，值得关注，那就是管南的商都新区。
纯自住板块，因为有三环内的优势，有部分东区外溢会考虑买在这，虽然也有产业概念，但落地周期长，主要还是吃了地理位置的优势。
没有什么规划和概念，基本就是靠着外溢一点点堆积起来的。
总得来说，郑州市场的选筹逻辑：
1、城市发展主轴很清晰，一路往东，所以东会比西好。
2、郑州讲究环线发展，刚需最稳妥的盯紧三环内，短期变现能力比较强，可租可售，抵御市场变化风险。
3、纯粹为了孩子教育，高新区可以考虑，如果为了改善，经开滨河、金水杨金可以考虑，未来郑州高收入群体会集中在北龙湖和老东区，改善也肯定会往周边外溢。
4、郑州目前最缺的是真正的改善产品，有经济实力的，多关注好户型、低容积率、低密度的项目，这些是郑州目前最稀缺的，稀缺为贵。
具体这几个板块，应该如何排序，可以根据自己的实际需求，刚需可以买次新二手，投资想博投资回报率，可以考虑新房，详细的大家可以扫码下方二维码添加我们微信来聊。
郑州已经低迷了4年多，在这波猛烈的救市政策之下，房价暂时没有看到太大的回暖，但成交已经走强，量在价先，有量才有价的空间。
郑州市场，确实在慢慢回暖，但郑州城市的底色，决定了郑州缺乏大涨的基因。
但平稳健康的市场，或许就是郑州留给购房者最大的利好。
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