疫情扫荡后的反常涨价，机会？！
楼市之中，各种奇闻怪象从不少见，但武汉的楼市之怪，可谓一绝。
作为疫情的重灾区，武汉楼市走向冷淡、房价下跌，是大家对它最普遍，也是最正常不过的预期。
然而，事实上，武汉，不仅没有房价下跌，反而出现众多楼盘价格上涨的怪象。
上周，武汉共计15个项目开盘加推，其中有7个盘比上期价格有所上涨。
对比3月，武汉6月全市有一半的板块出现价格上涨，下跌板块不到1/4，而且上涨板块的涨幅远超下跌板块的跌幅。
经过疫情洗礼，武汉房价居然不跌反涨，这是疫情扫荡过后的洼地，还是灾后楼市利益群体为了自救而挖的坑？
为什么武汉房价会反常理式上涨？最直接的原因就是限价的放松。
2020年初，武汉不幸遭受疫情肆虐，将大量购房者对武汉的信心打入谷底。最直接的体现就是在房价上，4月新房和二手房均价双双环比下跌0.2个百分点。
对于楼市而言，一旦降价成为共识，不仅会让追涨杀跌的购房者纷纷抛售房产，引发抛售潮，甚至还会引发大量断供、银行坏账，进而导致一系列的社会问题。
而挽回购房者预期和信心的最直接方法，不是什么政策，不是喊两声支持武汉，而是让武汉的房价上涨！
于是，武汉放松对楼盘备案价的限价，开发商也紧跟着纷纷上调备案价。
4月份，武汉14个住宅项目备案价上涨。5月份加推的老盘共48个，其中备案价上涨的楼盘就有28个，占比高达58%。涨幅最多的楼盘比上期价格上涨4200元/㎡。
这一波操作，力挽狂澜了吗？并没有。
5月，武汉开盘当天去化率低于30%的项目达到了13个，去化率最低的只有6%。
6月第一周入市的12个项目，去化最低的只有8%。去化好的，多数都是凭着价格优势，来以价换量。
譬如白沙洲的日光盘——南益洺悦华府，均价11273/平，而周边的楼盘均价去到1.3-1.5万/平，价差这么明显，当然会被抢。
再比如联投光谷瑞园，是花山最低价项目，之前开盘就一直热度爆棚，还出现过购房者排队交资料的情况，理论上该开盘即售罄。但这次不到100套的房子，都没有做到日光。
涨价这一招都回天乏力，但即便如此，备案价还是调高不调低。反正房子都不好卖，倒不如涨价，大家都喜欢买涨不买跌，再不行，涨价后也有促销打折的空间。
譬如华润置地公园里，备案价是9499元/平，但折后的实际价格才8500元/平。
总之，不管房子卖不卖得出去，房价先涨了再说，涨价的气势不能输！
结果就是，武汉一边是楼盘涨价涨得莫名其妙，另一边卖房也卖得千辛万苦。
而5月的一个文件，又进一步对房价上涨“推波助澜”，更加让涨价有了操作空间。
5月15日，武汉房管局发布了一则公告，装修合同与购房合同合并，结束了以前的双合同时代。
以前，因为武汉实行毛坯价限价的原因，开发商只能通过精装修加价销售，以双合同的形式，在限价以外的装修款上获取利润。1000块/平的装修，卖到2500块/平，多出来1500就是用来弥补毛坯价被限价的不足。
而当地ZF，因为不将装修价计入备案价，也在明面上让武汉房价保持低位，实现稳房价的目的。
大家你好我也好，于是，捆绑装修成了武汉买房的常态，也让难得出现的每一个毛坯项目成了抢手货。
而随着现在装修合同与购房合同合并，原本台面下的“装修价”被放到了台面上。
一些楼盘，备案价由毛坯价变为装修价，看似上涨，只不过是加上了装修成本，真实价格并没有上涨。
譬如洺悦江湾，最近公布的带装修均价18532元/平，而此前毛坯备案价是15532元/平，看似价格上涨了3000元/平，但实际只是将装修的成本放到了明面上。
另外一些楼盘，交房标准由带装修变为毛坯。看似涨价，但实际没涨多少。
譬如，以前带装修的房子，原来是备案毛坯价10000元/平，再加2500元/平装修款。而现在涨价到11000元/平。
看似涨了1000元/平，但原来2500元/平的装修价本来就只值1500，另外的1000元/平是开发商因为毛坯限价而转移到装修款上的利润。
所以，很多精装变毛坯的楼盘涨价，也只是将本来嫁接到装修款上的利润，重新转移回毛坯上，进而导致表面的备案价上涨而已。
双合同的合并，对武汉房价的促进效果立竿见影。5月新房均价马上止跌为涨，由4月的环比下跌0.2%，变成环比上涨0.4%。
那么，隐藏在涨价怪象下的武汉真实楼市，到底是怎样的呢？
首先，所谓的 “报复性买房”并没有出现。
从成交量上来看，5月份，武汉全市新建住房成交11977套，相当于前4个月的2/3，同时也是春节后首次单月成交突破一万套，环比涨幅达80%。
然而，虽然楼市成交量在复苏，但仍远未回归去年正常水平。2019年，武汉全年成交20.91万套，平均每天达到573套，而成交最高的5月日均成交才400套，只恢复到7成水平。
二手房同样如此，1-5月成交12834套，环比增长60.81%，看似很高，但同比减少60.57%。
从价格来看，相比参考价值不大的新房，二手房更具代表性。二手房价，连续7个月同比下跌，连续9个月环比下跌或持平。
显然，市场情绪偏向悲观。
另一方面，武汉的住房库存在迅速攀升，甚至出现二手房抛售潮。
2020年3月，武汉新房库存157036套。而4月，增加库存1896套；5月，库存又增加3059套。2个月增加近5000套住宅库存。
（武汉开售但未网签的商品房数量）
而二手房方面更为夸张。这两个月以来，武汉挂牌二手房数量持续大幅增加。4月第一周，二手房在售39245套，而到6月第一周，在售二手房已经达到70053套。仅仅2个月就增加了3万套二手房房源！
而截至6月18日，在售二手房数量再增到74534套，市场抛售情绪十分浓烈。
不管从成交量、价格、库存，哪一方面来看，武汉的楼市都不存在火热现象。相反，在新房房价上涨的表象之下，是从未有过的市场冷淡。
在房价普涨的表象下，是武汉量价齐跌，甚至还有抛售潮的冷淡楼市。
另一方面，武汉楼市毫无放松调控迹象，限购、限贷依然紧锁，在经济恢复的重压下，今年楼市缺乏上涨动力，横盘将是今年的楼市主基调。
但是武汉的投资价值依然值得长期看好：中部六省唯一的副省级市，国家中心城市，全国第八的GDP，全国第二的高校数量，全国第一的大学生数量……
疫情虽然让武汉不得不修整一段时间，但疫情的重创，有苦难也有成长。
今年的两会工作报告中，领导人特意提到“实施好支持湖北发展一揽子政策，支持保就业、保民生、保运转，促进经济社会秩序全面恢复”。而武汉作为湖北中心，也承担起最核心的经济恢复和发展任务。
在中部崛起的发展大势之下，武汉必将乘势而起，涅槃重生。
对于购房者而言，今年的横盘，反而是上车的机会。
下半年，如果没有其它利好刺激，武汉楼市继续现在的发展趋势，那么不管是新房市场还是二手房市场，在市场惨淡的压力下，必然会涌现大量笋盘，那时候就是入场良机了。
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