一纸超重磅政策出台，这个省份改了命！
2020年《海南自由贸易港建设总体方案》发布后，零关税、低税率、封关运作等措施出台，改革力度前所未有。
一纸政策，直接给海南改了命。
海南全省GDP排在全国倒数第四，要说产业，除了旅游就算是农产品还喊得上名字。
在大家都是喊着互联网、高新产业、制造业的时候，海南孤独得什么都没有。
在这次考察过程中，遇到好些本地海口人，都在吐槽工资低，房价高，一名坦率的师傅说：
30年前工资是怎样，30年后还是怎样。
要想给海南彻底起飞的机会，很多人把宝压在了自贸港上。
自贸港对海南到底意味着什么。
零关税、低税率、封关运作，表面看是经济问题。
但实际上还是政治问题。
很多人不理解自贸港是什么？
首先先说一下自贸区，说自贸区之前要说到保税区。
保税区就是外国货物囤放的临时场地，放在保税区的货物不用交税，但如果你要进入中国，缴纳关税后即可。
但保税区只有囤物的功能，并没有生产的功能。
为了减少货物运输的费用，自贸区的存在就是提供一个场地给外国人在这里生产。
生产-囤货-销售，一条龙服务。
而自贸港是比自贸区还更开放的存在，并且是全海南开放，雇工、投资、出入境、贸易全面开放自由。
以后只有海南进入内地才需要缴纳关税，在海南内流通是不需要的。
并且自贸港会针对企业有一系列的税收减免政策，就是为了吸引大量的企业和外资入驻。
有企业、自然就会有人口的增长、有消费、有就业，经济自然会有大跃升。
但海南自贸港的存在，又绝对不是单纯的经济问题。
大家都知道香港这几年的作死情况，而海南自贸港的存在，就是想“替代”香港的存在。
香港到底是怎么从一个小地方发展成国际大都市的，不就是承担了一个中国和其他国家经济连接的通道吗？
在西方经济封锁的时间里，香港发挥了隐秘通道的作用。
但如今我们想重新找一个地方来经济连接的桥头堡。
从地理位置上看，海南再合适不过。
海南是我们国家的最南端，毗邻而居的就是东南亚国家，可以搞好和东南亚国家的经贸关系。
总得来说，海南自贸港既是向香港秀社会主义制度肌肉，也是搞好和东南亚贸易，以及促进海南本身经济发展的超大重磅政策。
我们国家的城市命运，向来是掌握在国家的政策上。
得政策者，得发展，这是一张城市发展的明牌。
海南未来的城运发展，是不可估量的。
根据《海南自由贸易港建设总体方案》，到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。
到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟。
2025年、2035年，这是2个关键节点。
想要真正看到成熟体系的，可能要等到2035年。
悲观的人会觉得时间跨度太长，不确定性太多。
那我今天想说说一些确定的东西。
那就是海南的气候和海景，也就是旅居价值和养老价值。
这是别人偷不走，拿不掉，且一直存在的优势。
在2018年以前，海南的投资价值从来就不是海南自贸港。
而是北纬18度，全中国唯一的独特气候，以及难以媲美的优质海景。
因此看好海南，无非就是两条线：
一个是海口，毕竟是海南的省会城市，政治文化中心，也是自贸港建设的引领者，这里有本地需求，也还有概念利好。
另一个是海南东岸线的海景房，全国独有的旅居天堂。
但是养老和旅居我们得分开看，海边适合旅居，但真正养老，就不是简单看海了，今天这篇先不做分析，后期会分析。
说回一下海南现在楼市的基本面。
海南在经历过之前的房地产泡沫之后，对房地产开发越发谨慎。
尤其自贸港利好之后，为了坚持“去房地产化”，楼市调控加码到最严，直到现在也没放松。
于此同时，是减少住宅供应，在住宅用地在经营性用地中的占比，从2015年的54%下降到2019年的19%。
这还不算完，2020年海南还发布新政，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
这一句话也是震惊了全国楼市，没想到第一个执行现房销售的竟然是海南。
19年本来住宅供应就少，而2020年3月拍出的地块又必须现房销售，这更会加剧市场短期的供给缺口，新房难买，二手房自然顺势涨价，所以这也是去年到今年海口房价一直在涨的原因。
过去大家一定以为海南房子是被外地人买走并且炒起来的，其实不然。
根据海南住建部门的数据显示，本省户籍居民购买商品房住宅面积占全省销售面积的比重从2017年的17.8%提升到2020年的72%。
所以现在的海口房价其实不是外地人入场炒火的，而是本地需求的迸发。
这几天我们在海口考察，有销售给我透露，目前海口的房子，只要是稍微优质一点的很难买到，哪怕是本地人，都需要捆绑车位或者是装修包，甚至还要所谓的指标费才能买到。
众所周知，现在还不是海南的销售旺季，但本地需求已经很旺盛，随着2025年封关运作的时间点的逼近，全国资金和需求也还在蠢蠢欲动。
毕竟重磅利好自贸港在这，谁都想分一杯羹。
现在海口经过一轮上涨之后，价格对于本地人来说是有点高，但如果对于全国蠢蠢欲动的资金来说，现在的海口价格还不算高。
这几天我们在海口考察，其实海口的买房逻辑，和海关系不大。
因此买海口就牢记2年，一个是投资角度，这个看规划。
一个是自住角度，要综合看配套。
两条线，逐一来分析。
海口其实很简单，讲规划发展的一个是西海岸，一个是江东新区，靠环境出圈的是观澜湖，还有就是市中心国贸及国兴板块。
先看西海岸和江东新区，一东一西，到底谁才是海口的核心发展方向？
东西线拉扯，到底谁更胜一筹。
很多人关心这点。
1、江东新区概念很大，房子很少
江东新区虽然起步晚，但却是高起点的规划。
江东新区是海南自贸港减少的先行示范区，按照规划，会重点打造总部经济、培育大型企业区域总部、发展会展服务、教育、数字贸易和生态经济等等。
总之，听起来很高大上。
截止今年5月，江东新区已有超10宗地块成功竞拍，兖矿集团、海南银行、中银投资、中国大唐、山东能源、中国石化、恒力集团等先后在此摘地，其中中银投资拍出了迄今以来江东新区成交总金额最高地块。
在考察过程中，看到银行总部项目已经动工建设，还有多个商业项目在动工，整个片区非常平整，一片待开发状态。
但有一说一，现场塔吊不多，没有轰轰烈烈的动工景象。
周边的生活配套确实还没有，而且江东新区的住宅供应其实非常少，据说片区目前在售的住宅也就2个，而且优质的去到3万+，还全款优先。
但拆迁速度算快，道路修建的时间也就2-4年，毕竟是重点发展的方向，后期如果资金到位，建设速度应该会加快。
只是现在中国的新区都有一个特点，就是规划配套还没起来，房价就起来了。
所以3万的价格去买江东新区，很多人应该会发憷，毕竟要多久起来，谁也没谱。
只能说这是自贸港在海口发展的核心方向，跟着发展方向走长久看不会有问题。
现在就一个问题：你资金够不够，名额有没有，最后就是江东新区还有没有住宅，你能不能买到的问题。
剩下就交给时间兑现。
2、西海岸，配套很完善，但想象空间少了
西海岸发展比较早，市政府也早就搬过去，看得出西海岸是政府想要打造的发展方向。
但似乎和江东新区形成一东一西，导致很多人有疑问，到底是选东还是选西。
海口的新房不多，但西海岸的新房是比较密集的，整个城貌比较新。
而且各类配套已经非常完善，生活配套上有远大购物广场、名校有五源河学校、医疗上有肿瘤医院、省儿童医院、娱乐休闲有环球100电影娱乐王国、还有正在建设中的五源河体育中心。
此外，产业上还有复兴城互联网基地，会展中心、还有在建的亚洲最大的免税城。
加分项是大海、蓝天、沙滩等22公里的热带景观自然资源。
一句话西海岸就是有生活有海，确实非常完善，唯独少了的，就是想象空间。
一切都完善了，那增长的爆发力也就没有了。
而且西海岸其实离海口的市中心不算近，大概20公里左右，自驾需要30分钟，海口本身不大，这样的距离对于海口人来说吸引力会减弱。
不过对于投资客来说，有海、有配套、有市政府，哪怕不能爆发式发展，但稳妥增长还是有保障的。
所以西海岸和江东新区的选择，其实也很简单，江东新区住宅几乎没得选，回报周期肯定也更长，够资金敢赌博就买江东。
如果你是稳妥型投资客，那西海岸可能更适合你。
3、观澜湖，不拼海，拼负离子
观澜湖度假区是一个比较独立的区域，离市中心有点距离，但又没有海。
可观澜湖的二手房均价却是2.7万，全海口最高。
一个是因为基本配套满足，学校、超市、医疗，该有的都有，二来相比闹腾的市中心和靠近海边的潮湿，这里的空气质量更好，居住密度小，更宜居。
如果奔着海去买，海南最好的海肯定是三亚，而不是海口，但如果是奔着养老养生加上地段的优势，那观澜湖是最佳的选择，这边的绿化率是全海口小区最高的，而且绿树环绕，负离子养分高，对养生的人来说，再好不过。
而且也是海口的高端度假板块，周边还有冯小刚电影公社、海南最大的水上乐园、高尔夫球场、火山温泉，在这里生活绝对不会无聊。
4、市中心板块，国兴商圈和国贸中心可关注。
市中心板块一般都是海口本地人会考虑的板块，本地人优先考虑的一个是上下班通勤问题，其次是配套问题。
国兴商圈的商业配套是比较完善的，板块界面也不错，而国贸就不用说了，老中心，还有非常漂亮的休闲好去处万绿园，也是不少本地刚需会关注的板块。
但新房供应一直比较少，选择性不大，爆发性要等后期自贸港推进落地才会有大的拉升。
5、海甸岛、新埠岛，本地刚改的一种选择。
海甸岛比新埠岛要更好，生活比较成熟，新埠岛碧桂园中央半岛就占据了整个半岛，但除了整个项目，周边的生活配套是比较不齐全的，所谓看海也只是看琼州海峡，海景景观面其实很一般。
海甸岛的生活配套是更好，配套也非常完善，氛围是比较安静舒适的，一部分海口本地刚改会选择，不过在售新房也不多，此前热卖的恒大美丽沙，因为恒大出事，现在也在风口处，得谨慎入手了。
6、澄迈，长寿之乡，更适合养老
现在有个海澄文一体化的概念，尤其是澄迈老城板块，离海口西海岸也很近，但价格比西海岸便宜，会有一部分外溢客户到此购房。
澄迈还有红树林保护区，生态比较好，比较适合养老居住。
海南的购房逻辑其实很简单，海口拼的是规划和兼顾本地人的需求。
而西线最远不过澄迈，东线就是以海景为主核心，拼的就是谁的海更好，其次就是考虑旅居养老的需求，谁的社区开发最完善，性价比最高，谁就最有价值。
下一期我们会具体分的东线价值。
持续关注。
海南自贸港的利好还在持续推进和落地，这可能是需要长时间落地和兑现的。
但海南不会变的，是气候和大海，以及人们对旅居养老需求的井喷。
底子上有占绝对性的海景优势，向上还有国家政策的大力支持。
海南未来10-15年的发展，绝对值得关注。
2025年自贸港封关运作，现在用地越批越少，相当于海南的入场门票越卖越少，你会不会考虑持币入场，买一张可以享受海南城市发展红利的门票呢？
海南考察还在继续，大家如果对海南楼市感兴趣，可以扫码添加我们咨询师老师微信，有大量视频和图片资料。
最后，通知一下，大胡子李老师开通视频号啦！
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海南楼市的价值到底怎么样，现在海南还要不要买房？当下海南的楼市现状怎样，又或者你有任何房产相关问题，可以长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！
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