房价下跌，可能只是一场自嗨！

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楼市跌了！

这不是我说的，而是近期各路账号呈现给大家看的。

市场不是这边凉了，就是那边房东直降90万，即将熄火。

这类文章，我知道大家看的很爽，因为这符合预期。政策来了，房价就应该应声而跌，不然为什么会有政策。

但是市场真的如此吗？房价真降了吗？

这几天跑过市场之后，分享我最直观的感受，并没有。

降价，可能只是一场美好的幻象。

市场依旧很傲慢，合肥是第一耳光，南京是第二耳光。

现在这个市场，二手房冷淡的根本原因是什么？

我们都知道，是信贷紧张，银行额度不够，贷款批不下来，二手市场交易被迫暂缓，那就不得不冷淡。

但这足以逼业主调低自己傲慢的挂牌价吗？

别的城市不说，就南京合肥这种变态的市场下，难！

有作用，但是作用很小，唯一的作用是业主能好好跟你聊个合适的价格了，至于降价，就我看根本没有。

为什么？

因为供需紧张，核心板块根本没新货。

10月29日，南京10月第1批集中供应来了，燕子矶、大校场、河西依旧火热，金基望樾府首付8成，验资517万，与之前的热度相差无几，越大户型越难抢。

图片：来源六朝汇楼市

合肥同样如此，全段时间开盘的滨湖蘭园，刚需冻资3成首付，非刚需冻资8成首付，依旧吸引了刚需客户273名，普通客户1751名，总共两千多组客户冻资。

这就是核心板块、缺货板块的底气。

这样的热度之下，二手业主的心，如何凉的透，如何肯乖乖降价呢？

新盘大家可能说是因为倒挂，才会如此火热，那么二手呢，房价降了吗？

同样也没有。

南京新玄武板块的中海玄武公馆，最新成交价在8月28号，成交均价是5.8万，看7月的最高成交6w，算是降了。

但是要是手滑一下，滑到去年年底，就会发现那时候这里成交价只不过4.8w-5.1w。

而现在，据中介朋友介绍，5.7w可以试着跟业主谈谈......

同样政务天鹅湖畔，手握着合肥学区、产业、楼龄等顶级资源，该4.9w的还是4.9w，唯一的区别是现在业主可以聊聊了。

而要认真聊聊这些板块，嚣张的原因？

很明显，就是供应跟不上需求。

中海玄武公馆，周边带科利华与南师附的只有它进入二手市场了，隔壁新盘复地明日之城限价价格是低，但是8成首付，冻资400万，买得起就去买呀！

而合肥政务区的业主慌吗？丝毫不慌，一梯队的学校、一梯队的产业、一梯队的配套与环境，卖了这里买合肥哪里呢？政务区巴掌大的地，已经饱和，不满意还在合肥挑剔啥呢？

市场转一圈之后，你会非常真切的感受到，降价不过是大梦一场！

供需不足，信贷再紧，市场不会甩你一眼！

供需不足，手握学区、产业与次新任意两项资源的业主，依旧不会甩你一眼！

供需不足，房企再难，稳健的开发商依旧不甩你一眼！

市场的真相是：

好的城市、好的板块、好的项目，统统没有降！

而什么地方真降了？

哈尔滨降了！石家庄降了！长沙的公寓降了！

发现没有，这些城市咱们大多数人根本不会去买，公寓也是咱们三令五申不要买的产品。

这些新闻看的很爽，但是跟咱们大多数吃瓜群众，没有关系，因为但凡关注咱们久的粉丝都知道，这些城市都不建议大家投资去买。

这也是我们写这些热点少的原因，因为真的没意义。哈尔滨、石家庄冷淡不是一天两天了，其他城市热，他们冷，大环境冷，他们会更冷，没有什么公平轮动可言。

但是，他们的冷会蔓延到合肥、南京、深圳这样的城市吗？

你我都知道，很难！

还有什么的地方降价了？

郊区新城降价了！远郊盘降价了！

但是这些地方，你同样不稀得去买！

存量房还没卖完，地还在一块一块地拍，看着新区与城区巨大的断裂带，望着周边还长着荒草无尽广袤地土地，你就该知道，这些都是收割韭菜的沃土，供应太过剩了。

镇江大港南站

就像今天在镇江新区看到的一样，蓝天白云大房子，最割韭菜的地方，都长这样，他们降再多，咱们也不敢买。

还有什么地方也降价了？

小开发商和暴雷困扰的开发商降价了！

合肥滨湖的佳兆业城市之光，内部房源优惠多多，你敢买吗？

近一点的惠阳临深，最近大家都在传打骨折价，但是你去一问都是小开商，你敢买吗？

拿这些盘说市场降价了，有用吗？

而核心区，有没有真降价的房子？

有，但是想捡笋，真轮不到咱们普通老百姓。

着急用钱，大幅降价，是业主着急用钱了，想捡笋得全款。

我也很想告诉大家，降价了，市场果真如大家所希望的一样，但是依目前来看，这样的想法很天真。

真正的好盘，全款才能捡笋，真正有实质降价的盘，你不想买。

这才是真相。

信贷紧了没多久，最近已经开始放松了，北京、深圳、广州多地反映，放款变快了。

房地产税是要来了，但只是资产分化的加速器。核心城市核心板块已经坚挺、依旧傲慢、依旧很难降价。边缘板块，交税浪费、留着无味，只会加速冷却。

没有投资力量，市场冷热分化更加刺眼。就比如现在的南京，南部新城依旧火热，但是江北核开始冷了。

尽管这样的观点容易被喷，但是还是得向大家传递真正的信息：

降价，可能真的只是一场美好的幻想。

最后，还是得给当下市场的一些建议。

要搞清楚，在信贷政策从严的情况下，市场的冷热逻辑已经完全是供需了。

人多房少，供不应求，房价上涨；

房多人少，供过于求，房价下跌；

市场很朴素，所以此刻一定谨记：

1、选择板块，要观察供需。掌握核心资源的土地，辐射范围是否够大，土地否还在无限扩张。

比如滨湖，价格已经很高了，产业还不像话，学校辐射范围有限，资源不多，但是房子太多了；

比如重庆的中央公园，没有学区的部分，周边还是大片的荒地，这很危险；

再比如肥东，刚需板块还在疯狂复制，东部新中心实在没有实在的东西，哪怕有倒挂也要慎重。

2、核心区二手房价还会适当回调，但是放弃房价回到去年年底的幻想，刚需项目目前已经开始退水，价格合适可以入场了，热门二手还值得耐心再等等。

3、贷款松动正在进行，博弈期不多了。想要买房，想要捡笋，除了准备钱，还得关注市场，比起公众号还是建议大家多区中介店了解信息。媒介真实，和现实之间，始终隔着一个屏幕。

以上就是这次考察最靠近市场的感受，南京、合肥朋友尤其重视！

南京市场还在考察之中，下周再跟大家系统做分享，关注的朋友记得给大胡子加个星标，避免错过推送！

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以上为正文，来自小狮

市场远不是各路自媒体所呈现的那样，真正跑跑市场就会发现，降价更多是自嗨。眼下贷款开始放松了，为了避免大家做出错误的选择，赶紧写下这篇文章，希望能帮助大家看到市场的另一面！后续我们还有南京、合肥的更多文章，大家可以持续关注，任何买房问题，欢迎长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！

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