这个城市，正大量驱逐刚需？！
这一篇还是关于合肥。
前面的文章给大家梳理了各个板块的现状和市场信息，也给出了市区的买房逻辑和价值建议。
合肥中心区现在的问题就是供应，无房可选的同时价格还动不动三四万，我不信刚需不忐忑，这样的价格普通白领有几个能顶得住？
买不到，也买不起的事实，困住了太多尴尬的普通人。
中心区希望渺茫，那就看看外围吧。
这一篇就聊聊更多人感兴趣的中心区外围。
被边缘化确实是妥协，但选对了，也是一种智慧！
这里讨论的外围主要是一些相对有外溢概念的热门板块，主要就是肥东肥西两县靠近中心区的位置，北边的新站以及概念高地运河新城。
这四个板块同属于“两万块俱乐部”——单价两万以内，但概念和潜力却有不少差异，可以预判到未来价值分化也会比较明显。
先抛结论：新站>运河新城>肥西>肥东
长丰、庐江和巢湖离中心区距离太远，这里不做讨论，也不推荐。
西南规划更优，新站逆势自强。
严格意义上来说，把新站放在这个对比中确实有些不太公平，它不属于四县一市的范畴，这个板块只是市区行列的一个尾部选手。
它的老大瑶海在几个区域中实力有些蹩脚，新站也是因为位置靠北，距离核心区域较远，久而久之慢慢成了城市整体发展的漏网之鱼，从规划到落地都慢上一拍，房价表现相对也后知后觉。
合肥目前发展起来的重心的确都在西南方位，而新站则安静蹲在合肥的东北角，物理位置上偏远的事实无法否认。
但是未来双地铁的规划（3号线已开通，4号线在修建），加上规划的铜陵路高架桥北延、文忠路高架、新蚌埠路高架的开通，一定意义上可以从硬件层面弥补区位的弱势。
其次，新站还有一张好牌可以打——京东方。
合肥市政府十二大报告中关于新站高新区的定位也是：持续做大世界级新型显示和驱动芯片产业基地，努力成为具有国内一流水平的高新区。
京东方厂区
如果说家电和汽车制造是合肥传统产业的支柱，那么芯屏产业就是合肥高新产业的旗帜。
这面旗帜被稳稳地插在了新站！
有了高新产业的护卫，新站足以从几个区域中脱颖而出。
第三，新站的优势在于学区，其实新站的学校资源在合肥真不算什么，但如果放在这四个板块中看，又还是矮个子里挑个高个子。
千万别忘了，新站可是属于市区，是可以考市区的中学的，而且其本身就有168中学和寿春中学这样较为优质的教学资源。
对比起来，肥东和肥西的县城教育短板则明显很多。
前几年三县中考优秀的，还可以报考合肥市区好的高中，但是从2020年起公民办普通高中不得跨市招生。
也就是说，县城的学生，只能上本县城的高中的了，连合肥市区的民办高中都没法上。
何况目前新站的房价真算是合肥的洼地了。
目前正在登记的皖投新悦里由于拿地较早，计划加推的最后一栋高层单价甚至还在12500元，这样的价格，在浮躁的合肥市区楼市中，简直是一股清流。
但目前新站基本都是尾盘或者少量底复，当初开盘价都在1.5-1.6万之间。
以距离少荃湖距离最近的华润万橡府为例，小高层124和130平米的四室精装，均价1.6万，洋房毛坯，均价1.55万。
头部芯屏产业加教育资源保障，搭配上1.5-1.6万的价格，新站这绝对是合肥目前刚需兼投资的最佳选择。
加之少荃湖职教城板块也逐渐成熟，人气逐渐聚拢，新站的未来是在短期内就可以期待的。
目前新站新房也没有什么选择，少量仅存的还需要摇号，但是有供地，可以持续看好。
运河新城：概念高地还是外溢保障？
如果说选择新站是因为市区+概念落地，那么运河新城的潜力也一定不能小视，二者的差异就在于兑现的周期。
前者已经初露锋芒，后者的路还有些漫长。
运河新城所在肥西小庙镇板块2013年就已经划归合肥蜀山，当时主要是为了承接蜀山科技成果转化，加快推进合六一体化进程。
可惜的是，前脚刚被规划，后脚就被遗忘，之后的5年这里还是一片荒芜，基本没什么发展。
直到2018年运河新城概念正式提出，2019年合肥运河新城落户城西，运河新城概念性总体规划及核心区城市设计项目才逐渐展开，2020年正式开启土拍大建设。
可以说，运河新城的过去并不出彩，未来还有很大的一片未知。
从城市整体来看，合肥目前各个区都在弄新区概念。
包河区搞了包河经开、淝河板块，瑶海区打造东部新中心，庐阳剑指四里河板块，肥东重点在和睦湖，肥西也是在打造滨湖西和产城示范区。
这样看来，运河新城并不是天选之子，只是恰好需要。
恰巧在发展看好的西部，恰巧被蜀山区看上。
相比呼声较高的新城概念与未来高地等说法，承接高新区特别是蜀西湖板块的外溢才是运河新城的未来和坚定的价值保障。
落回到房价与科技双优的蜀山区来看，老城区发展已经饱和，这种情况下，新城就是必需品。
高新区和蜀西湖板块已经没有地块可以用，往后随着企业与人的入驻，也只有往西再发展这一条路可以走了。
说的通俗点，运河新城真正的价值在于高新区外溢，距离高新区5-6公里，且还有成片的土地待开发，这就是运河新城真正的“护城河”。
既然作为一个单纯的外溢板块，运河新城拼的一定是配套。
运河新城界面
目前来看，运河新城板块，杂草与灰尘齐飞，荒郊共野岭一色，新城的雏形还没有。
但这里的亮点是学校和医院，合肥八中运河校区、50中新区、安居苑小学等公共配套设施正在加快建设，其中安医大附属第二医院从外观来看，已经基本建成。
核心的教育和医疗已经在逐步落地，有一点想象空间了，但长期来看，仍然是一场与时间的拉锯战。
安医大第二附属医院
从投资角度来看，新城拔地而起需要时间，板块的价值体现也需要时间，这么算来，这笔投资有风险。
即便是滨湖金融板块，经历过2016、2020年两次楼市黄金期，真正实现转手增值也需要5-8年时间。
以运河新城目前高首付甚至全款的行情，再加上目前1.75万的高价（以高速时代书院为参考），以及一片荒芜的状态，你品！你细品！
定性而言，运河新城就是高新外溢刚需，或者超长长长周期的投资。
县城博弈，西东孰肥？
聊罢市区，来看看县城。
先表明态度，肥东肥西不建议投资，纯刚需，从县城角度来看，价格也较高。
教育是县城最大的硬伤，读不了市区学校，对比来说，肥东学校略优。
试想一下：好不容易上车，日后想为孩子提供更好的教育，再置换却发现实力更加不允许了，真扎心！
所以为了下一代，尽量别在县城买房。
如果硬要选择，以工作通勤方便优先，其次就是跟着大方向，西部优于东部。
从价格上来看：
肥东的房价天花板是万科未来之光，靠近瑶海，在2号线延长线地铁口，单价1.5-1.6万。
肥西目前尾盘的联发君悦风华单价1.3-1.4万，但倒挂明显，周边二手普遍1.7-1.8万，以至于二手中介直接建议买新房。
二者价格分化不大，肥西热度高完全是“近水楼台先得月”。
既然已经买在外围，自然是谁离核心区近谁赢。
肥西紧靠高新、经开与滨湖，让拥抱瑶海和包河的肥东着实吃了个闷亏。
为了给肥东挽尊，必须搬出东部新中心的概念。
东部新中心是以瑶海为主体，兼顾肥东部分区域，这也是肥东的一丢丢想象空间所在。
发展东部新中心的目的在于让合肥的老工业基地焕发生机，有没有点振兴东北那味儿？
但是振兴东北的口号喊了这么久，效果呢？
看看限跌的哈尔滨就明白了！
所以肥东这里还是别揪着那点概念不放了，而且东部新中心就我们考察的情况来看，挺够呛！板块界面陈旧散乱，完全没有启动规划的样子。
你看这饼，他又大又硬！
更多买在县区的人还有着一点微弱的期待叫“撤县划区”。
外围县城摇身一变成为市区？劝你还是别赌了。
大街上随便揪一个合肥人问问这件事都喊了多久了，就知道没个谱！即便提上日程了，也是五年开外了，变数太大！
总结一下，合肥中心区外围买房，首选新站，毕竟概念已经兑现，而且有一定价格优势，但是目前可选也不多，后期有供地，可以持续关注。
其次是运河新城板块，高新区刚需外溢，但是概念兑现周期很长，投资周期太长，风险大，建议慎重。
肥东和肥西不太建议，但是刚需可以工作就近选择，如果无所谓，就跟着大方向，西优于东，不为啥，仅仅是更加紧靠发展较好的中心区。
就考察来看，无论是职住分离还是产城融合，越是热门城市，刚需年轻人被边缘、被外围的趋势越明显，在摇不到和买不起双重压力下，去外围已经成了更多人的选择。
-end-
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