大批供应杀至！这座城市接下来先别买
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在南京买房，跟着规划走很重要，这已经成为共识。
但是问题是：
南京的新城规划多如牛毛；
新老板块之间价格梯度没有拉开；
经过去年的漫涨，此刻入场，哪哪都不是安全的低位。
这样的情况下，现阶段考虑南京买房确实是一件纠结的事情，不仅考验大家的资金实力，更考验的是选筹的眼光。
这是南京考察的第二篇文章，这篇文章就来解答大家关键性的迷惑，主要回答大家两个问题：
1、南京目前的市场是等等，还是四季度择机入场？
2、南京各大板块又该如何抉择？
南京市场接下来怎么走？
这应该是大家最迫切想要知道的，不说废话，先上结论：
无限接近阶段性高位，大概率处在回调前期。
为了防止被杠，先上数据：
南京新城成交数据
这是南京最近一年多的成交数据，可以看到尽管目前新房市场局部还很火热，但是8月开始，新房成交量总体已经跳水式下跌。
再来看看二手房市场，更加惨淡一些。10月二手成交仅有5828套，只有今年4月份的三分之一。
为何8月会成为市场的转折点，我思考两个方面的原因，一方面是全国日益紧张的楼市信贷环境，另一方面，也是因为南京疫情的反复。
但无论缘由如何，南京总体趋冷是事实。
带上这两项数据，再来看南京此刻市场，回调信号非常清晰。
1、热门板块二手成交已经冰冻，市场早已进入买家市场。
热门板块虽然新房抢的热火朝天，二手价格还算坚挺，但二手成交非常不乐观。比如新玄武、仙林湖、紫东核心，贝壳上的最后成交都停留在8月底。
一般二手网签数据确实会有1个月左右的延迟，但是现在已经是11月，2个月的时间没有出现新的成交数据，可见这些板块二手已经冷到极点。
2、新房市场正在经历最残忍的分化，顶级改善与倒挂新盘抢的火热，部分新盘已经开始打折促销。
目前市场，部分新盘确实依旧火热，比如南部新城、雨花核心、新玄武等等，但是仔细看看市场，就会发现这些热度，多少跟倒挂有些关系。
就拿新玄武的宝龙城与复地明日之城来说，开盘价差不多，4.7w-4.8w，但是复地明日之城需要8成首付，宝龙城只需要4成首付。
为什么会有如此大的分化，关键在于只有复地有科利华与南师附的双学区，而新玄武本就只有双学区的中海玄武公馆有5.7万的成交价，复地才是真正的倒挂盘。
但除了这些有明确倒挂的板块呢？
像麒麟科创园、仙林湖、燕子矶、江北核南工大板块，热度已经回归，不少已经回到3成首付。
而更纯粹的刚需板块，本身板块二手房，从去年至今也没有什么涨幅，3成首付姿态已经非常卑微，目前已经开始陆续降价了！
数据来源六朝汇楼市
比如青龙山，已经有楼盘开始搞定向楼层85折优惠房源了，江北某盘同样也是，房价打85折，让去年8成首付抢房的购房者傻了。
局部的火热，完全压不住南京总体市场的冷淡了。
种种信号，其实都说明，南京市场的拐点已经到了。
只要政策不变动，冷的时间足够长，板块标杆项目开始回调，市场的信心和逻辑就会全面回归，横盘是大概率事件。
而更值得注意的是，10月公布的第三次土拍数据，供地同样出现拐点，这次南京拿出61宗地块，核心供地上开始发力。
比如河西上线8大地块，其中河西南就有5块土地；南部新城同样是5大地块；燕子矶这次同样挂出11块地；雨花前两次供地已经足够爆炸，这次才稍稍缺席一下。
如此大方的土地供应，再配合宁小通的上线，至多明年下半年，哪怕是核心区，新房热度也得乖乖下来了。
但是最后再强调一遍，南京的基本面确实还是比较扎实，核心回调幅度不会特别大。
刚需板块可以等折扣入场；改善如果新房首付比例不够，想要考虑二手，我认为完全可以再等等。
那么南京市场板块应该如何选择？
南京这座城市，与其他城市最大的不同，就是极散。
在此前多中心组团式发展的思路下，产业、交通、学区都散落于各大新城，一个个扒拉开跟大家讲不仅琐碎，看完依旧会觉得选择困难。
考虑到买房其实跟预算息息相关，南京的难点也在于同类价格板块太多，所以这篇文章主要从预算出发，给大家一些板块推荐，大家结合自己的工作和资金情况，去自行选择。
1、3w及其以下的板块，比较推荐五桥板块、兴岛板块、马群新商圈附近、板桥等等。
3万以下，几乎是南京投资与刚需的分界线，低于3万的板块，几乎都是主打自住和外溢的板块。
这个价位觉得还不错的板块是五桥。
五桥，就是长江五桥开通后，在江北划出的一块新区。这个板块生活基本自给自足，唯一的问题是周边安置房很多。
但是相对板桥来说，五桥的价值要更高一些。虽然板桥属于雨花，但是售楼部也知道自己抱是河西的大腿，都是以河西为卖点在考虑。而五桥的优势在于这里不仅能吸收河西外溢，还靠近江北研创园等板块，自住之外，双外溢概念更足一些。
3w的还有马群商圈附近，这边配套比较成熟，城东限于过去机场限高发展缓慢，所以界面稍微差些，但是交通非常方便，又靠近紫东、徐庄、雨花产业中心，3万左右价格自住配套都不错。
如果工作在城北附近工作的话，兴智科创新城也还可以。
这个板块与尧化门很近，几乎是共享生活资源配套，燕子矶起来之后，这边的价格也在逐步攀升，全国排名第四的经济技术开发区，LG、夏普等产业园众多，容纳不少就业，据在这边上班的滴滴师傅来说，这边每天早上都得堵车。
除此之外，就是江宁的一些刚需板块，比如青龙山板块，交通地铁规划还可以，但确实有很多墓地；比如正方新城，也是主打软件园，价格很低，但是人气不是特别足。
如果不是江宁本地人，我是不建议大家选择，江宁虽然强，但是辐射范围太广，新城规划太多，在概念和落地上会差一些。
2、再往上走，就是诸多潜力新区打架的范畴，均价从3万往上开始追逐4万。
这个赛道最具潜力的，应该还是江北新区与紫东核心区。
江北新区怎么说也是国家级新区，唯一的自贸港，被称为南京未来的增长极，规划的能级足够高，资源倾斜度也足够足，产业实地考察中也看到，大批的塔吊，建设得如火如荼。
但是江北核心区目前的问题是，非核心土地供应量太大了，南工大板块几乎全部是房子，中央商务区是目前价值最高的区域，价格也开始往4万蹦跶，等待周期至少也是5-10年，纯投资我认为可以等等。
其次是紫东核心区，这是南京市提出宁镇扬一体化主打的新区，过了汇通路就是，但现在的新房供应在绕城高速那边的地铁小镇。
紫东的问题是太新了，去年开始落地的新区，与主城的断裂带很大，周边相对比较荒芜。
地铁已经通车，二手也涨到3.5w附近，但是几乎多是以投资客为主，配套和人气多靠仙林，想要投资这里等待周期要比江北更长，带一点自住属性都不太建议选这里。
接着是燕子矶，主要是因为南京这几年规划开始以拥江发展为主，燕子矶即是主城不多的空地，又是临江板块，去年至今非常火热。
缺点也很明显，板块周边太多民房，又是过去的毒地，但板块内部氛围还可以，人气很足，招商花园那边是板块的门面，滨江还有宝能某个项目，单价在3.8万，倒挂不多，城北自住兼投资，可以考虑这里。
此外还有麒麟科创园，价格稍微低一些，在3.3w附近，板块界面主打科创与总部基地，交通有一条轻轨连接马群也算方便，周边的孩子王等总部基地已经落地，3.3万这个价位，算是概念里价格最低的板块，价值已经体现出来。
3、最后就是南京的顶级板块，新盘单价在4.7w以上，二手几乎都是5-7万往上。比如河西南、南部新城、新玄武、鼓楼滨江、新玄武、上秦淮。
这一梯度没有什么好说的，都是不差的板块，吸纳的也全是各区顶级的购买力。
最大的差别在于，河西和南部新城，是南京市里的规划，河西的崛起已经说明了一切，这也是南部新城目前市场火热的重要原因之一，有钱自然是选择这两大板块的新房，二手可以再适当等等。
除此之外，其他新版块比拼的就是各区的购买力了，玄武、鼓楼、江宁、栖霞，大家心里应该都有排序，我就不多嘴招仇恨了。
最后，总结一下，在南京同等价位的板块，选筹逻辑就是三点：
1、规划能级谁高谁低，越高落地的力度越强；
2、配套落地程度和与主城距离，刚需重点需要参考；
3、学区与楼龄，次新学区房是南京各大板块的天花板。
这次考察，是第二次来到南京了。
六朝古都的南京，底蕴确实扎实，产业实力也不弱，滴滴师傅也是卧虎藏龙。
唯一的遗憾是，来了两次，南京博物院都没能看着！
南京的市场已经到了明显的拐点，可以等等市场博弈。此外，南京的板块也是足够散，因此买房前，一定要考虑清楚自己的需求与预算再行动，否则真的是看的越多，越不会买。文章篇幅有限，有些板块没有提及，任何关于南京或其他城市的买房问题，都可以长按识别扫描下方二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！
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