套牢投资客，这个城市，还能翻盘？
还记得十天前的楼市大瓜吗？
一则沈阳《关于取消房地产市场限制性政策的通知》发酵了整晚，第二天官方紧急辟谣，冲上了热搜。
玩过火了，赶紧收！
这来也匆匆去也匆匆的节奏，摆明了就是疯狂试探后的求生欲。
松绑的小风一吹，市场就有点微醺。
嗨了一整晚，清醒后才发现又被渣了，想要的温柔不曾停留——被窝又冷了。
尴尬的“一日游”后藏着尴尬的沈阳。
时代的发展在东北硬朗的地界上，划出一道金属感十足的横线，线的两边叫曾经和如今。
听罢众多城市三十年河东变河西的故事，沈阳最有发言权。
顶着“一朝发源地，两朝帝王都”的头衔，曾经的沈阳，足够耀眼。
时至今日，这里纵横着的街巷间还能找到清文化的遗存和民国文化的魅影，拿得出手的景点除了张氏帅府，还有沈阳故宫。
时间来到建国后，作为中国第一代重工业基地，沈阳扛起了工业兴国的大旗，成为当之无愧的“共和国长子”。
铿锵的铁西老工业区，就是沈阳鼎盛时期的勋章。
而如今的沈阳，这个东北第一大城市，已经不当大哥好多年。
2020年七普数据出炉，东北惨兮兮，常住人口流失严重。
沈阳人口数量902.8万人，和他的铁子大连成了辽宁省唯二有人口流入的城市。
虽然稳住了颜面，但是也并不乐观。
对比六普数据，沈阳10年间只增长了92.2万人，增长速度并不算快。
相较于人口，沈阳拉胯的经济才是击碎老大哥尊严的那一巴掌。
沈阳的GDP常年负增长、妥妥地坐实了经济最差的新一线城市的称号。
在东北四大城市中，在经济上，沈阳不仅干不过大连，也渐渐被长春反超。
沈阳缘何经济步步失守，核心还是在于产业结构。
支柱产业集中在重工、冶金、矿山设备，鼓风机、机床、电机、飞机制造等行业，主要企业是诸如沈阳北方重工、铁路局这样的国资大企。
沈阳的前10强企业中，第2、4名的沈阳华晨、沈阳机床均已破产。
第5、7名的北方重工、沈阳煤业，也长期亏损。
第10名的百科实业，也不是高科技企业，主营业务为粗钢运输。
眼下大热的互联网、人工智能、新能源等产业一概没有，目前来看，沈阳也不太具备发展这些行业的土壤。
不过，沈阳也在思变自强。
面对产业结构单一、产能过剩、重化结构占比大，第三产业发展滞后，这些东北特色老大难，沈阳痛定思痛，逐步改观。
整个十三五期间，沈阳的经济都在原地踏步，甚至缓慢后退，那是因为在“刮骨疗毒”，在大量清理不良资产和债务问题。
经济结构的变化是最直观的反馈：
固定资产投资比重逐渐下降，占GDP比重维持在30%以下，第三产业规模也在逐渐壮大，2020年沈阳市第三产业的产值为4107.6亿元，在GDP中占比为62.51%。
可以这么理解，如今的沈阳经济发展，尽管不强，但是健康。
再加上近几年建设国家中心城市的呼声越来越高，沈阳又逐渐回归到大众的视线当中。
偌大的东北，也太需要一个强城市提提气了，倘若不是沈阳，其他城市应该更够呛。
经济的疲态，在房地产上体现得淋漓尽致。
过去的二十年，沈阳的房价涨幅，确实让很多人伤透了心。
直至前几年才狠狠出息一下，2017年底到2018年初，一轮嗷嗷涨。
猛涨半年，均价破万，惊动了住建部，直接触发限购政策的出台。
在此之前的上一轮涨幅发生在2010年，商品房住宅均价从4196元/平涨到5119元/平，单年22.23%的幅度。
除此之外，一直很稳。
涨不动只是表象！
库存大，才是沈阳楼市不敢明说的痛。
本地人肯定还对2005年后的沈北新区“造城运动”和2010年的浑南新城两次大规模建房潮记忆犹新。
2005年前后，中国房地产一片火热，沈阳也迎来了一个全速发展的基建时代。
2005年，沈阳地铁1号线一期工程正式开工建设。
2006年，沈阳第二条地铁正式开工建设。
2006年，国务院批准成立沈北新区。
彼时的规划高地是沈北新区，囊括了周边的辉山、虎石台、道义三大区域，总区域面积达1098平方公里，是沈阳市区的3倍。
嗅着“十年再造一座沈阳城”这样宏大的未来规划，开发商们瞬间上头。
魔怔了似的杀进沈阳：买地！建楼！赚票子！
2007年，是沈阳房地产历史性的一年。
万科、中海、华润置地、保利、金地、碧桂园、世茂等等地产巨头纷纷进驻沈阳，开始跑马圈地。
房地产施工面积在这一年突破5000万平方米，当年增长45.3%，创下了历史纪录。
项目规模一家比一家大，众多开发商卷成了弹簧，仅施工面积超过10万平方米的项目就达到145个。
“嘭——”新区建设如火如荼之际，一声惊雷炸醒了兀自做梦的开发商们。
2008年，金融危机爆发。
全国房地产随即进入深度调整期，但是沈阳的供应量却持续走高。
开发商为了销货，竞相压价，但是在买涨不买跌的情绪下，买房人统统捏紧票子无动于衷，成交量十分低迷。
轰轰烈烈的沈北新区，就地埋下了大库存的第一批种子。
如果说沈北新区的库存是“造城运动”的冲动和金融危机的磕碰。
那么浑南新区的库存，就是对“全运会”的神化。
超高的预期下诞生了海量库存的恶果。
2010年，沈阳政府宣布把大浑南核心区建成沈阳新的行政中心，提出建设“北方浦东”的战略目标。
同年，沈阳全运村在浑南新区动工。
沈阳政府的规划非常美好：
通过“大浑南”规划和全运会风口的招商引资，一举清理掉上一轮的库存，同时实现产业转型和人口迁徙。
旧伤未愈的开发商又嗨了，嗷嗷叫地扯开绷带：买土地！建房子！搞票子！
于是，浩浩荡荡的土地出让又开始了。
2011年沈阳土地出让面积达到3700万平方米，位居全国第一。
尽管明白这么多的土地根本消耗不完，但是尝到甜头的地方政府，卖地的瘾有些大。
激进的土地出让状态一直延续到2013年全运会结束。
2013年是浑南最高光的一年。
著名的温州炒房团闻着概念的香气，带着一摞摞钞票冲了进来。
这一年浑南新区入市的新盘，首次卖出了上万的单价。
而全运会结束后，浑南前期布局的房源扎堆入市。
惨淡市场的尽头又成了房企售货的内卷！
由于大量的库存积压，开发商开始支撑不住又互相压价，甚至有些楼盘给出10年分期付款的优惠。
乌泱泱的炒房客，被套得严严实实。
两轮建房潮留下了一大波爹不亲娘不爱的库存房源，而浑南新城也慢慢沦为“鬼城”。
正是由于先前供地的疯狂输出和建设，才埋下了如今沈阳楼市去库存的难题。
狂供狂建后的沈阳楼市，一副纵欲过度的模样，尽显萎靡。
——老铁，要节制！
转机出现在2016年后，积极响应“去库存”号召的沈阳开始学乖，不再激进卖地。
2016年辽宁自贸区沈阳片区正式挂牌，2017年4月辽宁自贸区沈阳片区在浑南落地。
与此同时，环京区域却受到严厉的调控政策影响，一大批环京的投资客来到沈阳买房。
一方面内部控制供给，一方面外部涌入购买力。
内外双重因素推动下，沈阳积压的库存终于在被慢慢消化。
房价也从2017年末涨到2018年，直接干到限购政策出台。
这一大波的余粮，可是让市场嚼了很久。
细细梳理了沈阳房地产市场的历史，才弄清了背后的逻辑：
房价每次要跟着规划起飞时都被大量的供应给压制。
虽然没有太多泡沫，但是本地市场的消化能力不足，每轮去库存的都要靠外地投资客入场解围。
而投资客的入场并没有搅起多余的泡沫，反而被越套越牢。
如果看当下的沈阳市场，投资就别掺和了，毕竟本地市场流动性非常差，好买难卖的情况会一直存在。
二手和新房的体系混乱，差价很大。
从沈阳的二手房成交区域来看，沈河、和平、皇姑区学区房最多，成交也最好，而库存量比较大的浑南、沈北，依然处于新房市场，想要价值变现，还要长持至少5年。
但不得不说，当下确实是刚需群体入场的好机会。
各开发商回款压力较大，政府明面上是不让降价，但售楼部中偷偷摸摸的特价房一捞一大把。
想上车的，这时候就别犹豫了。
房子要买讨巧的，鸡架要吃烧烤的！嘎嘎香！
老铁，撸完手上的这瓶老雪花，去看看房吧！
曾经辉煌的沈阳，如今看起来有点难，思变自强的背后，是正在寻求突破的老东北，当下的沈阳，你还看好吗？这个东北老大哥，还能翻盘吗？更多买房问题，都可以长按识别扫描下方二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！
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