大湾区楼市，为什么不急着松绑？

以往，我们在市场上听到的最多的声音 be like：

……

然而，经过这一轮大周期洗牌，数据告诉我们：不是！

大湾区楼市，才是韧性最强的，它能穿越周期而不衰。

大湾区资产，才是穿越周期的杀手锏。

今年，全国楼市到底调控了多少次？我统计过了：288次。

全国性调控，一共有5次，主要是从金融层面着手，光是5年期LPR就下调了3次。

对房地产来说，这可是大利好——买房压力更小了。

5年期LPR作为房贷报价的参考标准，大幅下调意味着贷款买房利率更低，月供额度更低，买房成本更低。

并且，不排除今年进一步降低的可能。搭配“降低首套房房贷利率下限”食用，让这场真金白银的让利更香了。

两次降准，也都透露了一个信息：鼓励买房。

再具体到各个城市，今年1-8月，全国各大城市总共为楼市松绑了283次！

从1月走到8月，也不过241天。相当于平均1天1条调控政策利好楼市。

松绑类型包括取消/放松限购/限贷/限售/限价、降低首付比例、下调房贷利率、增加贷款额度、放款贷款条件、发放购房补贴等等等等。

松绑范围更好说，这是一场从四五线城市逐渐蔓延到二线城市，再传导到一线的接力赛，超过140个城市被席卷。

为什么要这么大力救楼市？简单来说，楼市很难。买房难，卖房也难。

这是一场关乎经济与民生的“战争”。

那么，换个角度来看，一个地区，调控次数越少，是不是也意味着楼市越平稳、越安全，甚至越有潜力？

如果这么理解，我认为，目前全国没有一个城市群能敌得过大湾区。

仔细回顾一下，就会发现，大湾区楼市松绑频率是最低的。9个城市，大半年总共松绑17次，平均一个城市不到2次。

就目前的政策环境来看，两大核心城市——广州、深圳的楼市环境依然是严格的；东莞和珠海是最宽松的；其次是中山和江门，接着才是佛山和惠州。

核心城市调控依旧收紧，大湾区楼市整体依旧是被摁住的。

大湾区楼市的松绑力度也很小。

举个例子，当广深还在试探性的搞一些间接调控手段，例如放款限价浮动区间、二手带押过户之类的时候，隔壁长三角已经在放大招了。

9月，宁波全面取消限购，苏州全域对外地人放开限购。

虽然苏州新政隔日被召回，但在我印象中，这应该是全国GDP前十名的城市中，楼市放松得最为激进的一次。

就连东莞都没这么勇，到底还是对4个主城区和松山湖片区有所保留。

而且，隔壁长三角不止是小弟有动作，老大哥上海都先后放开了二手房指导价和新区人才购房的口子。

而大湾区两位大佬——广州和深圳呢？

广州也只是调一调限价、放松人才限购、下调房贷利率。

深圳至今没半点调控松绑的意思，就拿二手房指导价来说，深圳是最早出台这个政策的城市，但现在，几乎所有城市都取消了指导价，唯独深圳还在坚守。

从今年3月份后就陆续传出深圳要放松指导价的传闻，后来慢慢又都没了消息。

广深的楼市政策，并没有实际性松绑，东莞、佛山、惠州等城市，大多是在限购限贷层面做出调整，以刺激楼市需求。

大湾区楼市松绑行情，来得也比较晚。

1月开始，就有城市先后尝试下调首付比例、降低贷款难度等，而大湾区，大部队硬是等到4月才入场。

不止迟到，还早退。

在4-6月那一拨松绑之后，你还听到大湾区城市集体松绑的消息吗？

在逆市行情面前，大湾区楼市，真是稳得一批。

大湾区楼市，为什么还能这么稳？

第一，在我看来，关键点在于成交还稳得住。

从这份榜单来看，今年上半年，广东省的商品房销售额排名全国第一，同比降幅大概只有1/3左右。

换句话说，广东的房子卖得更好，逆市背景下，背后是资金在持续看好广东发展前景。

而广东，囊括了大湾区的所有大陆城市，这何尝不是一场大湾区的胜利？

从大湾区城市今年1-8月商品住宅成交量来看，从6月开始，新房成交量在增加，跌幅在持续收窄。

而成交量下跌的主要原因，在于同期供应量减少。

来源：湾区壹地产

7个城市1-8月的供应除了深圳有涨1%之外，其余6城与同期相比供应量都有不同程度的减少。其中，佛山的供应与同期相比减少的最多，有62%。

所以说，新房成交量高不高，不单单只由市场冷热决定，还有其它影响因素。

二手住宅方面，除了2月受“春节”+“疫情”影响成交量偏低外，其余时间段基本都还是在走上坡路。尽管个别城市二手房市场遇冷，但整体来看，大盘还稳得住。

也就是说，大湾区楼市正在回暖！

第二，常言道，量在价前，大湾区楼市的房价也挺稳。

就新房价格而言，除了东莞房价浮动略大，其余城市房价大多比较平稳；7-8月甚至还有小幅上涨趋势。

相较于新房，二手房价才是楼市温度计。二手房价的涨跌，更能直观地反映市场冷热。

根据统计数据来看，最近一年，大湾区8城的二手房价走势与新房十分相似，大多比较平稳，在今年7-8月迎来翘尾行情。

逆市行情下，房价走势平稳，意味着这些城市的房子更抗跌。

第三，库存压力小，也是大湾区楼市稳得住的主要原因之一。

目前，大湾区8城市二手房库存量总共44.8万套，新房库存总共6344.18万㎡，为了计算方便，假设按平均90㎡一套算，总共70.4万套新房库存。

合起来，8个城市总共115.2万套商品房库存。

别以为这些数据很多，简单做个对比吧。

二手房库存量最多的是广州，总共有12万套二手房源挂牌；再拎出一个二线城市——南京，二手房挂牌量已经去到14万套。（别问为什么不放上海，问就是贝壳不显示）

所以，库存压力小，才是云淡风轻最大的底气。

大湾区的全称，是粤港澳大湾区。

如果说一个国家经济发展要像一群狼一样，群体发力，才能实现全面发展，那么，湾区就是头狼。

从规划层面来看，粤港澳大湾区是参与全球竞争的国家队，一开始着眼的就是全球竞争。

大湾区的目标，是要“建成国际一流湾区和世界级城市群”。

众所周知，现在世界最著名的三大湾区：纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区。

粤港澳大湾区，同时拥有香港、澳门、广州、深圳四个重量级城市，就是要成为匹敌纽约、旧金山、东京三大湾区的经济带。

就规划站位而言，给予这个正在崛起的大湾区多少期望都不过分。

不止是国家，普通人也在用脚投票，告诉所有人：我选择大湾区。

可以预见的是，未来，大湾区在人口、财富上的聚集效应势必会越发明显。

根据第一财经发布的城市人口密度TOP21榜单，大湾区总共有6个城市上榜。

深圳和东莞分别位列前二，深圳的人口密度更是甩开后面的城市一大截。

而人口密度基本可以等同于财富和产业密度。

为什么这么说？

人口密度越高，产业、服务业更发达，产业协同配合更密切，经济效益越高。

而大湾区，作为我国人口密度、产业密度、财富密度最高的城市集群，2021年GDP达到10.04万亿元。

肇庆，0.26万亿元

2021年，全国GDP达到114.37万亿元。也就是说，大湾区用不到全国1%的面积、不足5%的人口，贡献了接近9%的GDP。

大湾区的目标，是在2030年，将这个数字扩大到4.6万亿美元。

成为世界上经济总量最大的大湾区，只是时间问题。

富有的大湾区，也用真金白银填满了人们的钱包。

2021年，全国人均存款金额为73135.9元，大湾区就有6个城市超过了平均水平。

也就说，在大湾区，有60%的可能赚到更多钱，放到楼市，这都是强劲的购买力。

底蕴厚，后劲足，基于这两点，市场长期看好大湾区。

凭借强大的经济实力、人口吸引力，大湾区楼市的韧性，在全国各个都市圈中都是数一数二的存在。

即便经历过一定时间的寒冬，但只要抓住一丝“东风”，楼市自然会恢复活力。

况且，最近可以说，大湾区楼市回暖信号已经出现了：

①东莞二手房成交量大涨

根据乐有家统计的数据，8月东莞二手住宅网签3101套。

什么概念？

环比大涨67.1%，今年首次突破3000套，创下今年最高记录！

就连新房都只成交了3425套，东莞二手房成交都快赶上新房了！

而且，就一个月前，东莞二手房成交量还在1800套挣扎。

也就是说，只要给大湾区楼市机会，从“躺平”到“崛起”，只要1个月！

② 深圳豪宅“日光”

隔壁沉寂已久深圳楼市也“暴露了”。

9月21日，豪宅招商玺家园一战成名，起步价1244万的房子，总共604套，卖光只需要13个小时。

这是什么感觉？

就像出考场后学霸说自己只能拿60分，你也附和，结果试卷一发，学霸满分你60。

这种“别人都在开玩笑，只有你当了真的”酸涩感，相信大家都有体会。

深圳楼市这波呢？

就像“大家都在说没钱，最后发现其实只有自己没钱”——道理是一样的。

所以，为什么不看好大湾区呢？

最后，我认为大湾区楼市依旧是全国最强的梯队，只是能不能全面大涨还不好说。

但在全面纠偏的政策环境里，一定会有城市率先反弹。

首选就是那些城市基本面好、政策调控严格、供需失衡严重的城市，这样的城市，即便过去一两年没怎么涨，可只要有一点机会，那还真不好说。