你家花园太大我来建栋楼吧 走访淹没在新公房群里的常熟路228弄5号大宅门
写在前面
昨天写何东故居，链接点进去看看：何东大宅原始图纸瞧一下 浅谈陕西北路历史文化名街如何丰富多彩。今早突然想起曾在上海地方志里看到过何东儿子何世俭的经租行介绍，发现挂英商牌的何世俭经租行规模还不小呢，陕西北路大宅门实际居住人应该是何世俭，何东最多莅沪期间短住，何世俭在上海管理家族地产经租生意。
1953年15家外国经租商简况表里列出了何世俭经租处有职工人数4人，但就是这么个4人团队，对234栋房屋进行物业管理。
上图为何东和何世俭，照片上有何鸿章官网标记。
何鸿章1926年出生，有一篇回忆文章写到他在上海的圣芳济中学读书。
现任北虹高级中学校友会名誉会长的香港著名实业家、香港四海地产证券有限公司主席何鸿章先生（Eric Hotung），是一位典型的英国绅士。何先生的家族有着特殊的中国情结。在家族的影响下，何先生从小就热爱中国，热爱上海。当年，何先生的父亲何世俭将他送入“圣芳济”求学。何先生在这里受到了良好的教育与中国传统文化的熏陶，不仅增长了学识与才干，还与中国文化结下了不解之缘。
南浔路上的圣芳济原校旧址后来易名为北虹中学，对北虹中学有感情的，我参加全国高考的考场在那里。
华丽丽的分割线
花园太大可能被占
我们在这里起个楼
中国1978年开始踏上改革开放的道路，改开伊始外宾到上海商旅活动入住的宾馆并不是很多的，如上海大厦和平宾馆静安宾馆和衡山宾馆等等。现在能找到的不少1980年俯瞰上海的彩色照片基本是从这些地方的窗口拍摄的。
如下是在静安宾馆拍摄的场面，很珍贵，和我们今天要说的主题有点关系。
说因地制宜还是说得过去的，在老洋房的花园里起个楼现在看来是个很错误的决定，那时是不得已而为之。
能在老洋房的花园里起出个经典的楼来也是本事。链接点进去看看：登琨艳痛别上海已十年不会再来了 但上海永远记得他开启的老厂房改造模式
登琨艳说这个小房子是他在上海做得最满意的作品，他可能也知道这个带飞檐和透光盔的现代式独立商业空间是建在老洋房的花园里的，那种在街头小地块受限空间拓展出夺人眼球的建筑物，对设计师来说是一种挑战，登在十年间两次设计此建筑空间他很得意，先后得到两任甲方的认可不容易的。
还有一个例子，因为我们曾在泰安路120弄和76弄反复做过调查，如下老地图上也做了标记，现在泰安路120弄32号属于1990年代建造在泰安路76弄6号大宅门花园上的新别墅。匆忙建造的别墅不太讲究造型，也和卫乐园整体风格有点不搭。
走访常熟路228弄：
大宅大花园没有但大宅还在的
很偶然找到一张旧时的登高望远的照片，记录下了西区几栋著名的住宅楼和宾馆样貌，画面从左到右依次可以看到今天仍旧挺拔的瑞华公寓八层楼和淮海大楼跌落式的造型，远处有盖司康公寓（淮海公寓二号楼）和锦江贵宾楼十八层楼。感觉这张照片的拍摄点应该在乌鲁木齐南路口的麦琪公寓或者会乐精舍。
我们为什么对这张图有很强的兴趣呢？
瑞华公寓在常熟路和延庆路口，TA的西侧是五原路一带，那时候是洋房一片，现在是新公房一群。今天重点在这个区域里走访，城市建筑的历史分层结构从独立洋房进展到花园里起楼，还是很高的楼哦，楼群中老洋房安好否？
第一楼：五原路中波轮船公司宿舍楼，时间是1960年代。
这是从淮海中路1500号的鸿艺豪苑3号楼顶楼拍摄到1号楼和2号楼夹缝中的瑞华公寓，仔细看瑞华公寓的前面是新公房了。
链接点进去看看：淮海中路1500号原是曹家弄 西区豪苑掩不住历史痕迹 永福路147弄探究竟
新公房群的西首有中波轮船公司宿舍楼，因为是1960年代建造的，现在也被当地的地产经纪人划入老公寓范围。
前后夹击之下，常熟路228弄现存有一栋大体量的老洋房。
第二楼：常熟路228弄1-13号，其中的5号为老洋房
根据俄罗斯汉学家张霞的考证，此地为俄国教会医院Hospital of the Russian Confraternity，面对常熟路的那个建筑物已拆除。
换一个角度再观察一下此地现状，常熟路延庆路北侧的申万宏源证券办公大楼造型很怪的。
从延庆路口看常熟路228弄，真不太有人知道一群新公房弄堂底有个完好保存下来的老洋房，只是没有原先的超级大花园。
大宅门保存完好，主楼背后还有个辅楼小院落，现在是72家房客的状态，当看到主楼门口信箱口写着101-201-301的字样，这不是公寓楼模式了吗？
近看大宅门的进户门，门前的立柱和楼上的外挑空部分应该是后来加建的。站在空地的最角落往南看，对着老地图就知道TA家的花园有多大。图左就是五原路上的中波轮船公司宿舍楼，三栋楼。
找到这栋本地历史上有超级大花园的大宅门并不是抱怨什么什么不应该，我们对历史建筑不应抱有一个复辟的幻想，倒一直是对历史风貌区域里的各时期建筑物有一种尊重的态度，城市快速发展一定是让住宅先有居住功能再上升到审美境界的。快速发展的过程良莠不齐很正常，我曾看到过一个说法很是赞同用在这里也很合适：
新公房是极简建筑
是上海本地ArtDeco风格简化版
在城市更新过程中要善待老洋房为其减负，让产权清晰，产权人才可以发挥真正的作用；与此同时也要对新公房做好整理，现在不是时髦微改造吗？其实我们认为新公房现在也都属于售后公房产权清晰的，应该容易协调。如下找到个品牌物业公司管理老小区成功的案例：
万科已经接手静安区阳曲小区的物业服务工作，开创了品牌房企成熟物业接管老旧小区的新型试点项目。由于阳曲小区出色的物业管理得到了居民的广泛赞许，静安区委区政府向区内负责售后公房管理的各家物业公司发出了向万科学习的指示（新华网2017年03月07日《“微改造”推动老社区的“微幸福” 城市更新背景下的老旧小区宜居改造》）。
我们也曾经在多年前做过策划案，设想买进整栋的好地段上的新公房（一般一梯四户全楼24户，历史风貌区里还有一些四层的新公房还曾在汾阳路看到过三层新公房呢）翻新做出大平层再上市的，现在这样的操作法已不可能了，房票很紧张。
上图是著名的华亭路服装市场经营期间有摄影者拍摄到的一个场景，其背景是华亭路85号，1990年代也是匆忙中有人在小花园里建造起了一栋楼，花园没有了。如今，当这条街道上基本都是历史保护建筑时，华亭路85号因为没法分开处理两个建筑物，现在还没挂上优秀历史建筑铭牌。
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