[增补版]上海西区年份公寓的历史倩影 买进一套优质老公寓的“八项注意”
之前我们写过一篇”老霸气“（老实话）的图文报道，链接点进去看看：《本月上海市中心新挂牌三栋亿元大洋房出售蓝妮故居在其中 买进一套优质老洋房的三大纪律八项注意》，上点年纪的朋友都知道”三大纪律和八项注意“，也多少会哼唱出”革命军人各个要牢记····“。老洋房交易过程相对复杂，需要在之前看房下定签合同做好充分地准备，资金是一方面因素，还需要有侦探一样的细心发现老洋房里的种种缺点并及时转化为利己的优点。
当你看到一栋摇摇欲坠、破烂不堪且家族后代析产的老洋房，只要结构和面积在，你应该暗自庆幸并对自己内心下达命令：赶紧拿下。在微信搜索里键入”香山壹号“，你可以看到这么一个传奇故事，2015年一个有眼光有思路的投资人买下整栋新里洋房，改造完成以后真是眼前一亮，而眼睛一眨，此宅明年也满五了。
和老洋房不同的是老公寓，今天我们就花点时间梳理一下西区老公寓，套用白酒的分类，新酒、老酒、年份酒、窖龄酒和陈年老酒，我们将一些老公寓称为年份公寓。年份酒深受一些爱酒人士的喜爱，因为年份越长酒就越醇香。一般认为，所谓年份酒就是指窖藏的时间，年份时间越长，香味越浓，口感越醇，价格也越高（360百科）。
外滩以西地区老公寓还是蛮多的，10层楼以上的少点，一般是四到八层，最极端的是两层楼老公寓”新康花园“（淮海中路1273弄进去的11栋，复兴中路1360弄4栋属于正常的老公寓），有电梯的有小区花园的老公寓比较吃香。
上图为1930年代初期航拍照片，我们觉得此照片和一位天才摄影少年有点关系，他的故事链接点进去看看：《J. W. Ephgrave 少年心事当拏云 可能是已知的近代上海最有名的少年摄影师》。此片能观察衡山路（贝当路）沿线和周边的公寓大楼，如华盛顿公寓（西湖公寓，衡山路303-307号）、凯文公寓（衡山路525号）、贝当公寓（衡山路700号）、爱棠公寓（康平路165号）以及林肯公寓（淮海中路1554-1568号）和白赛仲公寓（复兴西路26号）等等。详细图文报道链接点进去看看：《从空中俯瞰80多年前的衡山路大宅已老洋房 乡村巨变成了上只角》和《衡山路朝着东方香榭丽舍Champs-Elysees衍变还需要很多很多年》。
上海众多年份公寓（现在也将五原路的中波轮船公司宿舍和衡山路余庆路口华侨公寓列入）被找回历史影像，多少捎带上的街道周边景物也让我们看到历史街区一步步发展和层叠。排序无规律，解说会另类。
1924年邬达克设计了诺曼底大楼
上海版熨斗楼 Flatiron Building
Flatiron Building，现在是个特别的称呼。建造时称为Fuller Building，1902年完工，当时为纽约市最高的大楼之一。地址为曼哈顿岛第五大道175号，坐落在23街、百老汇大道和第五大道交叉的一个三角形的街区上。在此大厦完工之前，纽约最高的建筑不过5层，可以说是纽约第一座摩天大楼，建筑尖端的部分大约只有6.5呎(2米)宽，但高达22层楼，285呎(87米)。建成的时候人们对于它奇特的外形，以及高度表示担心，好像大厦随时会倒下来砸到他们。值得一提的是大厦中首次使用了电梯这个划时代的建筑。如今熨斗大厦已成为纽约最受欢迎的建筑之一（维基百科）。
关于这个熨斗楼，我们曾经写过《熨斗乎？船头乎？纸片乎？因地制宜的地标建筑在上海城区各个角落》（链接点进去看看），非常感谢曾经居住在武康大楼的俄罗斯汉学家张霞（Katya Knyazeva）小姐，她发表在海外很多图文报道让我们这个老上海建筑文化传播公号受益匪浅。1924年的邬达克还应处于职务创作状态，他大概从杂志里看到了Flatiron Building非同寻常的设计和友好利用地形的做法，什么脚穿什么鞋，正好万国储蓄会有奖吸储生意太好，金主爸爸说在南洋公学附近建个公寓楼多赚租金，邬达克接受了这项设计任务后脑海跳出了Flatiron Building 。金主爸爸之一叫施佩仁（司比门Michel Speelman），他在中国名人录上登记自己的家庭地址就是这里，链接点进去看看：《Michel Speelman豪气地说诺曼底大楼是我家 霞飞路时代武康大楼的门牌号码是1552号》。更多这个大楼的旧影像可以链接点进去看看：《轻轻翻开您家那本老底子照相簿 外国大学图书馆有不少百年上海滩的传奇故事线索》。
武康大楼如今是网红景点，架空线入了地，大楼外墙上的空调外机规整了好看了。我们要说的年份公寓第一段给了武康大楼也是因为这栋楼被呵护得太好了，听住在里面的朋友说现在家里装修也管得很严，老物件都不可以动掉。由此我们要说说买进老公寓的八项注意，第一项：请注意老公寓门口的”上海优秀历史建筑”铭牌颁发日期，1989年9月第一批也是上海市级文物保护单位，老公寓仅有新康花园获得此殊荣。后来1994年2月第二批、1999年9月第三批、2004年10月第四批、2015年8月第五批····，一看就懂了，建筑专家早就帮你挑选好了。下图是常熟路上的瑞华公寓，第二批。八项注意的第二项：请注意年份公寓都在大马路上重要街口，八字造型大楼不少，尽量不要碰双大马路上的老公寓，如今内环内禁止鸣笛但路过车流可观，时不时一辆大排量摩托车和拉风跑车过，机声隆隆，淮海大楼和瑞华公寓两选一，选后者。八角造型大楼的朝南屋更珍贵，瑞华也就1号楼和2号楼可以被秒卖，这几年就出来两套产权房。
1928年善锺路上赛华公寓
外廊是建筑观赏重点之一
这个老公寓现在叫瑞华公寓，曾经和康平路100弄等地高干部楼被红色后代挂在嘴边，而之前的住户离开了没有见到多少记载，只是从老人的回忆中知道原来人家的大件家具被编入“市委物品”留给了红色家庭继续使用，这是一个很怪异的生活场景，接收的革命者赤胆红心每天看到的不都属于“四旧”的东西吗？
这些编号家具我还曾在一户人家客厅看到过，一个较大的三开玻璃门西式红木橱，当时帮她家做租赁代理，一晃也有十年了。先前用了“赛华公寓”做搜索，搜出来一条有份量的信息：一位名叫Liliane Willens的犹太老太太曾在1937年住过赛华公寓，1937年8月，丽莲在善钟路赛华公寓（今常熟路瑞华公寓）的屋顶上看到了远处因日军轰炸升起的烟雾（《九旬老太还乡记：一个无国籍犹太人的上海传奇》2018-10-18 来源：澎湃新闻 作者：辛维木）。远处=闸北，因日军轰炸升起的烟雾很多人看到了，也被照相机记录了下来，记录者之一是美国记者饶世和（Malcolm Rosholt），他当时居住在淮海中路的伟达饭店，另一位记录者Karl Kengelbacher是瑞士企业管理高管，他正好在南京西路泰兴大楼（Medhurst Apts）的窗口。相关报道链接点进去看看：《你不是一个人在战斗 Malcolm Rosholt饶世和在上海 他和福曼Forman Harrison是老乡》和《泰兴路（南京路-北京路）是容易被遗忘的一条南北方向的小马路》。相对于两位故人，Liliane Willens还活着，她写了《一个犹太人的上海记忆（Stateless in Shanghai）：1927-1952》。辛维木写道：而在上海以北的山东，一个名叫张敏（化名）的中国少女加入了八路军，与日军打起了游击战。解放后，张敏和曾经同在八路军的丈夫来到上海，搬进了丽莲一家住过的公寓里。那是他们平生头一次见到电梯和旋转门。现年90岁的张敏和91岁的丽莲并排坐在沙发上，依靠小辈的翻译寒暄，平行的人生仿佛折射出了近百年前那两个同时存在又互相隔绝的中国。
魔幻现实主义小说。最近麦小姐将1941年上海行号录里的瑞华公寓老业主名单做了整理，链接点进去看看：《麦小姐的故事之16：1928年建造的瑞华公寓里那些外国人以及开发商林先生传说和考证》和《麦小姐的故事之11：延庆路161号和163号是瑞华公寓的1号楼和2号楼》。
我们比较熟悉瑞华公寓，由此也引出买年份公寓八项注意的第三项：如果看到底楼房子也请不要因为层高高而激动，千万要在心动之前在一个夜深人静的时候来现场听听声音，不是户外街道上车轱辘摩擦地面的噪音，地底下有没有地铁路过的铁轨声。也一起和盘托出的第四项：1920年代开始建造的公寓大楼已经开始采用钢筋混凝土框架结构，如果发现了这一结构那就恭喜您了，后期大展身手的机会来了。链接点进去看看：《低奢 复古和眼泪 重构空间的梦想改造家 大平层老公寓里的历史故事》。如下是这几天西区地产经纪人大力推荐的租赁房源（150平方米一房一卫，28000元/月），这是位于华山路699号枕流公寓的工业风工作室，原来的三房被全部打通成为一个大一室户。这样的例子在河滨大楼也有（爆款电视连续剧 《我的前半生》中女主角之一唐晶家）。
枕流公寓是不是李家家产不重要
名人住客们枕流的理想实现了吗
Brookside Apartment=枕流公寓。我们曾发感叹说枕流公寓的英文名字翻译到中文真有品位，林琴南再世。“枕流”两字现平卧在庐山脚下的白鹿洞书院小溪里。半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊。问渠那得清如许？为有源头活水来（《观书有感》 作者：朱熹）。
此楼名人多，尤其上海文艺界名人多。记得很早有一次去电影表演艺术家乔奇家，敲开门后接待我们的是乔老爷的女婿崔杰，然后看到他家有个楼梯，老爷子缓缓下楼来，这个场景记得比较牢，因为以前没见过自己家里有楼梯的，后来知道那叫“复式住宅”，后来从尔东强送我的他那本摄影册《上海西洋建筑的最后一瞥》里了解到更多老公寓知识，这样的复式可以在顶楼，也可以一楼复二楼，记得深刻的另一幅画面，尔东强拍摄到一张常德公寓一楼复式住户，一位精神矍铄的老人站在自己家的楼梯口，于无声处见家境。
如下是很少人知道的教士公寓，我们大概是报道此老公寓的第一个记者。链接点进去看看：《新乐路55号丙 俄国东正教堂边不太被人注意的“教士公寓”》。
瑞金路到常熟路的淮海中路
老公寓各有各精彩近百年了
年纪最大的大概是瑞金路淮海中路口的爱司公寓，其实人家出生的时候名字叫Estrella，链接点进去看看：《瑞金一路淮海中路十字路口Estrella 贩卖文化是一件很奇妙的事情》，起名字的人不会是设计师邬达克那时他是个打工仔，大业主的老婆名字有可能吗？或者神话故事人物？此地路口小基地1924年迎来一栋实验性很强的公寓大楼，同地块的沙逊大老板是非常关心其进展情况的，他在另一个路口准备放手大干一场，没多少日子华懋公寓落成，超过10层的高层建筑被沙逊发挥得游刃有余，大老板不用小女子的名字，人家大气，用Cathay，大中国。
有关报道链接点进去看看：《淮海中路瑞金路：身在卢湾与静安徐汇黄浦离得近如今310103已消失 老土地的一场怀旧下午茶》，下面的淮海大楼也写过一篇：《淮海大楼近三十三年简史》（链接点进去看看）。
叫"淮“的老公寓还有淮中大楼原来的亨瑞公寓，淮海公寓原来的盖司康公寓，不展开，以前的报道链接点进去看看：《从淮中大楼到淮海公寓再到淮海大楼 让我们想起叫得响的外国名字》，刚刚数了一下，我们公号用了”淮海中路“做标题的不少。淮海中路以及衡山路两条大马路以及交叉的小马路出产了很多年份公寓，精品多，有的不卖的，如下图的淮中大楼以及隔壁邻居淮海公寓二号楼（一号楼倒是卖的沿路朝南有点吵）。买年份公寓八项注意的第五项：车位有没有？绝大多数的老公寓目前不具备充足的停车条件，那就要在附近落实好车位。八项注意的第六项：数信箱点户头，不太被注意但能确切知道你将来邻居居住情况，产权房还是使用权房一目了然。
海格花苑变身成静安宾馆
以宾馆的名义善待老公寓
外滩以西地区的一些优质老公寓1949年以后被改为宾馆，这些圈进了宾馆的老公寓一直保持着良好品相，有趣的是改革开放后到达上海的第一批外宾就是从这些老公寓改建过来的宾馆窗口看到了1980年前后静谧的城市。静安宾馆、衡山宾馆（以前的毕卡第公寓Picardie Apts）、锦江饭店以及和平饭店等等，有人在静安宾馆看到了上海电视塔（200米高）、有人看到了上海市少年宫勇敢者道路。现在静安宾馆（海格公寓）那块地的变化太大，德国文化的影子消除大半多（辅音教堂和德国学校只有德国侨民俱乐部在如今上海戏剧学院内）·····我们所做的相关报道链接点进去看看：《过了延安中路顺着华山路走一小段 消失的没消失的都还有自己顽强的故事在》和《邬达克设计的宏恩医院（华东医院前身）施工节点影像全记录 新找到一张有故事的航拍图》。
上图为静安宾馆对面老公寓，现在叫幸福公寓，这估计不是老名字，后来加了两层还是三层，加层的房子比楼下的房子大很多，分配给大干部的。我们还是喜欢静安宾馆的大草坪，这样自带大草坪的一字型老公寓楼在舒适性上绝对占尽优势，这就是后来上海人唯一能接受的住宅楼造型，板式小高层。上海人对阳光的渴望有自己很独特的理解：”敞敞亮“。八项注意的第七项：加层的层高和老楼层高不同，慎重选择加层房，淮海大楼有，河滨大楼有，西湖公寓也有····
下面这个太有名，90年来维护得当，这个楼也是当年的上海西区最佳观景处，链接点进去看看：《1970年代的锦江饭店高楼层放眼望西区 那是一个没有空调外机的历史风貌区》和《长乐路锦江饭店一带的旧风景 我们请您来鉴别红圈里的老建筑》。
远处麦琪公寓白赛仲公寓
西区还有不少迷你老公寓
记得我们写辣斐德路（如今复兴中路）的时候，发现有从克莱门公寓拍摄到了宝庆路9弄，再找回照片看，背后的高楼才是兴趣点。衡山路一线及周边航拍图再借用一下，那个街心小花园的老名字也在1947年的地图上找到了，叫迪化儿童公园，迪化= 乌鲁木齐。航拍是在1930年代初期，那时候麦琪公寓没有在街口站出来，这样的迷你基地上的公寓楼造出特色在当地也是一项烧脑的设计活动，复兴西路一带这样的小型公寓都有些特色的，我们比较喜欢密丹公寓（Midget Apts.武康路115号），瑞华公寓的迷你版。
德义大楼的裸体人像雕塑看来是不太会被恢复了，程家少爷的名字流芳了。链接点进去看看：《90年前静安寺路（南京西路）两位富三代地产开发商帅哥亮个相》。
泰兴大楼的南窗口，对面的张园终于要整地块改造了。
同孚大楼因地制宜，当时中国银行自己设有建筑科，陆谦受不出名才怪呢。
常德公寓和张爱玲联系在一起的，她的那篇《公寓生活记趣》刊登在1943年12月《天地》月刊第三期。唯一能记住的那句话是：长的是磨难，短的是人生。
成都北路的一段历史图景，远处是新成警察局的宿舍楼，很有职业特色的公寓楼，1994年南北高架路修筑也没有将 TA 删除，左侧的新成警察局办公大楼不幸被拆除。
年份公寓里新康花园是最佳选择，小区里11栋两层楼没有放盘的，还有3栋是2000年以后旧改过程中建造起来高仿的花园洋房，真心佩服那个一口气造三栋楼的大老板有眼光。买年份公寓的第八项注意如下：在目前房票有限的时候，多看多比较之后，坚决下手老公寓里面积最大的那一户，大平层不是今天才有的概念，那时叫四室户（五室户、六室户···）。