全美房地产市场进一步降温！十大降温最快地区加州占4个！房价还能跌多少？

在房贷利率上升、通货膨胀和房价创历史新高的情况下，美国房地产市场已经放缓。根据 Redfin 的数据，7 月份的房屋销售量同比下降 19.3%。这是自 2020 年年中新冠疫情第一阶段以来的最低销售水平。

Redfin 还根据 2022 年 2 -8 月的众多指标（如房屋价格、价格下跌、房屋销售速度）对美国 100 个最大的大都市区进行了分析和排名。以下为美国10个房地产在2月至8月降温最快的地区 ⬇️

虽然当前房价比疫情之前涨了很多，但随着需求减少以及房源增加，目前房价开始下降。对于想买房的人来说，这无疑是好消息，但是尽管房价开始下跌，仍然远远超过很多买家的预算范围。

从今年开始，房贷利率不断上升，相比年初，现在贷款买房的话，一个月的月费可能要多出 $1,000。另外，买房之后也有很多养房费用，比如房屋保险、房地产税，以及各种维修费。

一位业内专家警告称，即使美联储停止大幅加息的步伐，到了2023年飙升的房贷利率也可能达到两位数。

Whalen Global Advisors董事长Christopher Whalen 在接受采访时称，美联储加息对房屋贷款有滞后的效应，这意味着，在每次加息后的数周或数月，住房市场其实都不会受到全部的影响。

Whalen 说：“贷款机构只是在缓慢地调整利率，因为它们不习惯看到利率变动这么快，所以通常只会一个月或每隔一个月调整一次利率”。

美联储最近一直在大幅上调基准利率试图给经济降温，去遏制居高不下的通货膨胀。虽然此举不会直接影响房贷，但随着政策收紧，利率往往也会走高，从而导致买家的购房成本继续上涨。

Whalen 说：“即使鲍威尔等人在12月的最后一次会议上发出暂停加息的信号，房贷利率也可能在2月份轻松触及10%”。

房地美（Freddie Mac）最新数据显示，30年期固定利率本周达到了6.94%，自今年1月以来利率已经翻了一倍多，预计还将继续攀升。

投资者预计，美联储在11月1日~2日召开会议时，连续第四次加息75个基点的可能性会超过95%。不仅如此，该机构在12月的会议中预计还会再次大幅加息。

最终，美联储的基准利率预计将升至4.75% ~ 5%，远高于目前3% ~ 3.25%的水平。再对比下去年这个时候接近于零的利率，收紧政策的速度之快就更加明显了。

一名著名的经济学家预测，美国房价可能在未来一年内暴跌20%。

全美房地产经纪人协会数据显示，9月份的现房销售连续第八个月下降，经调整后折合成年率为471万套，环比下降1.5%。这是自2007年以来最长的衰退。与一年前相比，销售额下降了近24%。

Pantheon Macroeconomics 咨询公司首席经济学家 Ian Sheperdson 表示，随着房贷利率飙升至7%，房屋销售下滑“仍不见底”。Sheperdson 预计，由于需求大幅下降，明年房价将下跌15%至20%。

抵押贷款利率阻碍了潜在买家的负担能力，他们已经面临着几十年的高通胀和高房价的双重挤压，在新冠疫情时代的住房热潮中，房价飙升至创纪录的水平。

由于承受能力的紧缩迫使更多的买家和卖家离场，房地产市场已大幅降温。

Sheperdson 说：“我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。到那时，销售将下降到不可压缩的最低水平，只有那些因工作或家庭环境而别无选择的人才会迁居。”

数据显示，9月份现有房屋价格的中位数为384,800美元，与一年前的同一个月相比上升了8.4%。然而，自6月份达到413,800美元的历史最高点以来，中位数价格已经连续三个月下降了。

人们最关心的问题是：房价到底会降到什么程度？

简单来说，房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像房地产泡沫破裂时那么大。

Zillow 高级经济学家 Jeff Tucker 表示：“2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。”

另外，房地产市场崩盘的时候，待售房屋的库存是现在的4倍。目前的库存仍然大大低于疫情前的水平，这加剧了购房竞争，使得价格保持相对坚挺。

自今年年初以来，抵押贷款利率翻了一倍多，购房者的计算方法发生了很大变化。中位数房价的每月本金和利息抵押贷款支付较一年前增加了930美元，增幅达73%。

当考虑到飙升的抵押贷款利率，同时考虑到高涨的房价和并未快速增长的工资时，现在买房比几十年来都更难负担。

高盛（Goldman Sachs）的经济学家们预计，房价将从6月份的高点下跌约5%至10%。

富国银行（Wells Fargo）最近也预测，到2023年底，全国单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。

经济学家们还预计，房价将在2024年反弹并再次上涨，到2024年底，房价中值将上涨3.3%。

房贷利率以几十年来最快的速度上升，全美买家要么在观望，要么因房价过高而完全被拒之门外。这直接导致加州等昂贵市场的房价下跌。加州房价明年下跌的概率为全美最大。

全美房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 预计，2022年的房屋销售量将比去年下降15%，2023年的销量将再下降7%。

Yun 预计，美国房价明年将与今年持平，全美约一半地区的房价将上涨，另一半地区的房价将下跌。他还表示：“加州将成为房价下跌的主要对象，价格是下跌5%还是10%（还不确定）。但我认为，加州市场最确定的是，昂贵的地区将经历一些价格调整。”

与此同时，住房建筑业经济学家 Robert Dietz 预计，今年的独栋房屋开工总数将从2021年的110万套下降到97.8万套。这将标志着自2011年以来住房建设首次同比下降。预计明年新屋开工数将进一步下降，降至88.6万户，2024年才会反弹至100万户以上。他说：“我认为2024年是我们将看到复苏的一年。”

Yun 指出，住房负担能力（衡量有多少家庭能挣到足够的钱购买住房的指标）目前处于2006年以来的最低水平。他说:“我们都记得2006年之后发生的事情，价格大幅下跌，全面下跌30%。就负担能力而言，我们当前的情况也差不多。”

Zillow 高级经济学家 Nicole Bachaud 表示，买房者正在“撞上这堵负担不起的墙”。她说：“我们看到，由于负担能力的转变，许多市场的房价都在下降。”