东北鹤岗房子白菜价，真相令人深思
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◆“不用谈经济学，房子卖的出去前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！”
正解局出品
在遥远的中国东北边陲，一个地级市的房价刺痛了大家。
在黑龙江鹤岗市，三五万的房子，随处可见，320平的复式高层只卖15万！注意！这是一套的价格，不是一平方米。
这个价格低廉到令人难以置信！可谓不折不扣的白菜价。
在几乎人人为房价焦虑的今天，为什么鹤岗的房价这么低？到底发生了什么？这究竟是好事还是坏事？
1. 真的是白菜价，一点都不夸张
在中国，地级市有三百多个，黑龙江的鹤岗并不算起眼。
这座东北小城与俄罗斯隔江相望，总人口一百万出头，市区人口大概六十万。在更深入地了解它之前，先看看它的房价，到底是多么白菜。
我分别查询了安居客、房天下、58同城等卖房平台，总体的情况是：目前鹤岗在售的新楼盘，价格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五万一套的价格在出售，算下来每平米不过六七百块。
比如，在一个名为“九州松鹤”的小区，一套位于6楼的50平、一室一厅的毛坯房，总价只要1.9万元，算下来相当于380块一平。
鹤岗市有6个区，安居客上的数据显示：4月份当地的二手房挂牌均价是1555元/平；均价最高的是工农区，1881元/平；最低的是南山区，只要496元/平。市场情绪是两个字：观望。
在房价动不动就是几万块一平米，通宵排队抢号新闻层出不穷的今天，面对鹤岗的房子，许多人的心情是：“难以置信”、“太夸张了，不敢相信。”有网友甚至称：“正好有鹤岗的同事，说亲戚家房子出租，冬天只要租客付取暖费就不收房租了。”
不过，也有不少网友说，这些便宜的房子，一般都是“棚改房”，办房本、过户手续麻烦，有些还没有电梯，所以才卖得这么便宜。然而，简单查询一下就可以发现，在鹤岗市中心，繁华地段，精装修，也不过两三千一平。
当地房价之低，还可以从一个新闻看出。
大约一个多月前，鹤岗还出了一则新闻：给新招的警察送房送车。3月5日，鹤岗公安局发布文件表示，只要考上当地警察，符合条件，就会送一套房、一台车！部分名校博士生，还能每年发5万块，连发5年。
虽然说求贤之心，跃然纸上，但从另一个角度想，如果当地的房子像其他需要抢的城市一样，鹤岗还会出手这么大方吗？
一平米的空间，堆个一两百颗白菜不成问题。一颗白菜三四斤，一斤也就三五块钱，用白菜价来形容鹤岗的房价，毫不夸张。
2. “断崖式下跌”
鹤岗房价为什么这么低，到底发生了什么？
根源在经济！
鹤岗的经济曾经一度很不错。从数据看，近二十年来，鹤岗的GDP总体呈上升趋势，2012年达到最顶峰357.6亿元，居民可支配收入、社会保障、财政收入都有显著改善。
但好日子在2012年结束了。
当年下半年开始，用国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局一份研究报告里的话来说就是：鹤岗经济呈现断崖式下跌。
此后，鹤岗经济总量连续两年近10%的负增长，长期徘徊在黑龙江十三个地级市中的末尾区域。从2012年到2017年，五年时间，鹤岗的GDP总量减少了21%。
图片来源：国民经略
当地的财政收入在2012年至2015年也连续四年负增长。而且“负”得有点吓人：-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。
总体来看，老百姓的收入虽然还在增长，但增速明显慢了。2015年，当地采掘业职工的平均工资甚至比2011年还少了6020块！
不过幸运的是，到2016年鹤岗的经济虽然仍呈负增长，但终于止住了剧烈下滑态势。
3. 人走了，购买力也就走
经济不好，人也留不住，这可能才是鹤岗最棘手的问题。
从《黑龙江省统计年鉴》中可以看到：鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长。1997年，当地人口110.9万，2017年只有100.95万了。近20年间总户籍人口减少了近10万人，人口在持续净流出。
从当地人的反映看，鹤岗的常住人口，可能比户籍人口还要少。一个数据可以佐证：2012年，当地小学生人数为42035人，2017年仅为26285人，5年时间，小学生人数减少了37%，这说明实际人口流失只会更加严重。
来自国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局2018年的一份研究报告显示：近五年来，当地人口增长率下降呈扩大态势，劳动力人口减少12.1%，人口持续处于净流出状态。
其实，整个东北的人口形势都不太乐观。据统计，在2014年-2017年，城区常住人口连续下降城市的前20名中，东北三省就占了16席，鹤岗自然是其中之一。
人人都明白的道理：人走了，购买力也就走了。去年1月，有人在公开发表的论文中直接这样描述鹤岗：
城市老龄化严重，出生率下降严重，城市内大多为空巢老人与留守儿童，许多外出务工的年轻人不愿意再到这个没有发展机遇的小城市。
鹤岗在中国，最多只能算是一个三线、甚至是四线、五线的小城。
拿它和全国、东部省份相比，就能看出差距。2017年，鹤岗GDP接近283亿元，城镇常住居民人均可支配收入是2.1万多，农村的则是接近1.4万。
（图片来源：国民经略）
同一年，中国城镇居民人均可支配收入3.6万多，农村的则是1.3万多。也就是说，论人均，鹤岗的城里人，比全国平均还低了1.5万。
如果和东部发达城市比，差距就更大了。比如拿江苏比，2017年度，江苏有7个城市镇居民人均可支配收入超过4万元。在江苏地级市中排名倒数第一的宿迁也有2.6万多，比鹤岗多了近5000元。
鹤岗的经济总量甚至抵不上东部发达地区的一个镇。比如江苏苏州盛泽镇2017年的GDP就有400亿，比鼎盛时期的鹤岗还多了四十多亿，更不用说今天了。
4. 因煤而兴，因煤而困
鹤岗的经济为什么不景气？这与煤炭有关。
鹤岗是一座典型的煤炭资源型城市。它与鸡西、双鸭山、七台河是黑龙江四大煤城，已探明的煤炭总储量高达20多亿吨。
多年来，当地经济高度依赖煤炭。虽然早在2011年，鹤岗就已经被国家列为资源枯竭型城市，地方政府也是多方努力，但一煤独大的产业结构至今没有根本性的改变。
我国资源枯竭城市分布图
（图片来源：国民经略）
目前，鹤岗当地的煤炭产业依然比较“落后”：产业链条短、煤炭转化基本停在洗煤、炼焦、发电等粗加工阶段，精深加工产业严重滞后。
据媒体报道，当地的煤炭企业，效率低，冗员严重，曾经出现过许多令人啼笑皆非的事例，有兴趣者可以自行查阅《黑龙江重工业之殇：龙煤西钢两大“窟窿”如何补》、《龙煤人工成本高企成巨亏黑洞 30亿输血饮鸩止渴难治本》等权威媒体报道。
而且从总体态势上看，鹤岗与另外3个煤城的差距也在不断拉大。拿鹤岗与双鸭山对比就可以发现，2006年，两城经济总量相差38亿，十年之后的2017年，相差已扩大到180亿。而当年，这四个城市发展速度相差并不大。
有人在查阅1991—2014年鹤岗的各项经济、工业数据后，得出的结论是：鹤岗已经陷入资源诅咒困境，“经济发展对煤炭资源仍处于高依赖，发展前景并不乐观。”
“因煤而兴，因煤而困”，这句话是鹤岗的写照。
2012年9月，建设中的鹤岗征楠煤化工基地
（图片来源：新华社）
当然，需要强调的是，虽然鹤岗已经存在资源诅咒的现象，但困境并非不可改变，一切事在人为。2017年，鹤岗GDP的增速达7.3%，位居黑龙江省第1位。
目前鹤岗还没有公布2018年的GDP、居民收入等数据。但鹤岗的市长王秋实在年初做政府工作报告时曾提及，初步统计，2018年鹤岗GDP同比增长5%，城镇和农村居民人均可支配收入也都分别增长6.5%、7%。
看样子当地困难的局面在慢慢缓解，但还没有彻底缓过劲来。在这里，我们也期待它重新崛起，虽然路还有点长。
“不用谈经济学，房子卖的出去前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！”当地的人一句大白话道出了鹤岗房价低的真谛。
现在，我们假设有一个城市，那里的房子白菜价，但是经济有点不景气，产业转型还在阵痛中，收入也一般般，许多人往外跑，正在“收缩”。
而事实上，像这样正在收缩的城市，根据首都经济贸易大学吴康副教授的研究：2007—2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”，它们都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。
那里的房子，你敢买吗？我是不敢买。
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