重磅 | 全国首单储架式长租公寓CMBS获批！
文章来源：微信公众号招商蛇口
2017年12月1日，全国首单储架式长租公寓CMBS获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函，60亿元总规模刷新长租公寓类资产证券化的最高额度。
一、全国首单储架式长租公寓CMBS获批
2017年12月1日，以招商局蛇口工业区控股股份有限公司为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。
作为全国首单储架式长租公寓CMBS，储架融资规模为60亿元，分多期发行，第一期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿，劣后级0.1亿元。60亿元总规模刷新长租公寓类资产证券化的最高额度。
此单CMBS获批，将会放大招商蛇口公寓板块起步早、产品线完整等优势，为租购并举时代的转型创新储备能量圈。
二、长租公寓业务是招商蛇口战略业务之一
在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调下，从国家到地方发布一系列政策积极推动住房租赁市场的发展，广州、武汉、深圳、沈阳等先后出台鼓励“租购并举”的产业政策。
作为央企的招商蛇口，积极响应国家政策，在长租公寓领域已经提早进行了产业布局以及战略规划。
招商蛇口董事总经理许永军表示，长租公寓业务是公司发展战略之一，长租公寓的发展战略与招商蛇口“133341”战略高度一致，要把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。资产证券化是这一战略的重要的组成部分，后续将积极开拓产融创新。
目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个项目，正有序推进上海、广州等城市落地，建筑规模总计约60万平米，约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。
1、战略规划
招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌，计划中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间；同时设定，在未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。
2、发展策略
通过战略引导、城市公司落实，兼顾内部存量+外部增量，逐步形成轻重结合、资管分离的商业模式，打通租赁业务全价值链各环节，打造租赁公寓全程专业运营商。
战略成功背后是一个系统工程，要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条，这个系统工程也是招商蛇口转型升级的标志。此次长租公寓CMBS获批，将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具，也是战略体系中重要一环。
三、产融资源协同，为美好生活蓄能
招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目，大多分布于一、二线重点城市的核心区域，为发展住房租赁业务提供了存量基础。招商蛇口多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。
自重组上市后，招商蛇口确立 “前港-中区-后城”发展模式，基于蛇口经验，倡导成片区综合开发，即以港口先行，产业园区跟进，再配套城市功能开发，从而形成联动引领城市升级。
招商蛇口依托母公司招商局集团的多元化资源优势，在内外资源协同下，前海妈湾片区、北京台湖小镇、湖北蕲春大健康产业园、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批产城项目落地，公寓业务作为城市功能配套的一部分，有着巨大的增量空间。
十九大之后“美好生活需要”成为新时代课题，社会消费升级带来的更多潜在机会。招商蛇口资源协同将构成公寓业务的竞争优势，为城市生活所提供的优质居住体验，让更多的人以更少的成本居住在美好的生活环境中。
四、不断开拓创新，为服务升级“护航”
对于长租公寓而言，房源、成本和服务品质是发展的三要素。持有大量自有房源且拥有超过30年公寓运营经验的招商蛇口，从未满足于先天优势，一直在成本管控和服务品质方面开拓创新。
目前，招商蛇口旗下长租公寓主要有三条产品线：壹棠、壹间和壹栈，每条产品线都已形成标准化体系，包括产品与服务、运营管理、品牌等细分体系，培养了一支专业化运营管理队伍。
图 招商蛇口壹公寓系列内景图
招商蛇口步伐稳健，公寓基因自80年代初开始繁育，具备租期稳定，空置期少，溢价率高等显著优势。但不满足于此，招商蛇口不断创新与变革，将资产管理水平与服务水准提升至更高层次。
五、小而美，领先的不止GOP率
近年来，房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈，与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加理性，注重规模与效益的均衡。
在行业，往往把GOP率（营业毛利率）作为反映长租公寓项目运营能力的核心指标。
据克尔瑞研究统计，长租公寓国内市场代表企业GOP率目前约80%，而招商蛇口稳定运营项目达到90%。
1、服务式公寓市场代表企业GOP率通常为50%-55%，招商蛇口服务公寓项目依靠创新的运管模式大幅降低运营成本，有效提高经营效益，代表项目GOP率实现超68%。
2、招商蛇口长租公寓GOP率远远领先行业。
招商蛇口有30年住宅租赁、5年中高端公寓运营经验，拥有丰富的政策性及园区配套住房运营经验，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等精细化、标准化管理体系，租金溢价水平达20%-31%，是业内少有的“小而美的巨兽”，对于行业有很好的引领和带动作用。
企业客户与个人客户分别占比约50%，企业客户覆盖了包括中海油、招商银行、中国移动、腾讯、大疆科技、新田石油、QSI、富士施乐、日立等大型知名中外企业。口碑良好、租约稳定、承租能力强是招商公寓特点，受到租户的普遍好评。
在2016年5月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议，招商蛇口公寓租赁业务作为央企典型案例，被住建部向国务院办公厅推荐。
截至2017年8月6日招商蛇口长租公寓先后三次接受央视财经频道的现场采访。
壹间公寓每年现场接待同行考察、交流与参观平均超过50批次，已经成为见证行业成长的标杆。
未来，招商蛇口将实现壹系公寓到更多的一、二线城市的落子；在“一带一路”的契机之下，有望成为首个布局海外的长租公寓品牌。美好生活的“圈”范本，正以蛇口为圆心，向全世界辐射“生活圈”的力量。
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