以下文章来源于地产大哥 ,作者王戈宏
地产大哥,取势、明道、优术
▲新派公寓创始人 赛富不动产基金创始合伙人 王戈宏
长租公寓现在是中国最火的行业,是继滴滴、共享单车之后的新晋网红。网红是潮流,网红是必然,网红是大势所趋。当下,开发商如果不宣布做长租公寓,银行如果没有给租赁信贷支持,券商如果没有做租赁资产证券化,感觉要被时代抛弃!
我也没有想到,4年前当初买楼做公寓,看似非常傻的行为,使我们成为了中国长租公寓权益性资产证券化领域的第一。
有句话说得特别好,创业公司没有过不了的坎,只有过不完的坎。
我们这次类REITs的发行,经历了八起八落,有八次的夭折、八次的失败和八次的过坎儿,后来侥幸成功。
新派类REITs上市的6大要点
用短短的30分钟,把4年里做的事情,我做一个复盘,和业界同仁交流探讨。
▲新派上市的关键节点
1. 15分钟收购决策
做成中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs,中国首单长租公寓类REITs,是我的初心。
2013年买CBD森德大厦时,这个楼很破,我们只用了15分钟就决策来收购,收购后用了180天改造,然后3个月实现满租。
▲新派前身:2.1万/平米出手,无人问津
2. 4年持有运营,3.5倍资产增值
我们持有了4年,这是当初很多人认为非常傻的行为——中国的租售比根本算不过账。
这个楼买入价格是2.2万/平米,是住宅楼,在北京最核心的CBD区域,现在周边住宅已经是8-10万/平米以上的价格。这四年来,这栋楼的资产价格一直涨,我们没有卖。
▲3.5倍资产增值
这次发行团队以及有关领导开玩笑说:王总,你真的是很可爱也很傻,一般来说,一个楼翻4倍,作为资本家,早就卖了。
3. 2倍租金增长
期间有一些投资人找来想收购。我也不知道为什么一直没有卖,一直在持有,4年的持有,租金涨了2倍。
里面住的是『三高』人群,不是生病的三高,而是高学历、高颜值、高收入的白领,其中70%是海归。
4. 20天深交所批准
深交所用了20天就批准发行,这在中国证券市场也是一次创新。
我心理上没有准备好,交易所说,新派公寓已经准备好了。
5. 23天发行成功,5天基金备案
类REITs在交易所挂牌一般有两个日期,一个批准的日期,一个是发行日期。
深交所给我们无异议批复函后,我们只用了23天就全部发行成功,也是中国第一支发行成功的公寓权益类REITs。
基金备案只用了5天时间,这就是我们4年的历程。
6. 两个关键节点
这是两个值得纪念的日子:一是10月11日,我们在十九大前一周就正式公布被深交所批准了。
所以,确实我们踩准了国运,就是『房子是用来住的、不是用来炒的』。我们买楼就是赚钱也不卖,用来住,用来经营管理。
第二个日子:11月3号宣布发行完毕。
11月3号下午5点钟,深交所开的新闻发布会,当时我不在场,我在杭州跟投资人谈判。
这两个日子很有意义。
中国什么时候会出现真REITs?
有很多人问我,中国的REITs什么时候会出现?交易所纷纷在发在发行ABS、CMBS,、类REITs,你怎么看这个问题?
我觉得,在美国它有现成的规则。在中国一切新事物都需要在创新,都需要突破,所以不能等着绿灯亮了才去做,一定是在红灯面前做好所有准备,等到绿灯一亮,你第一个冲出去。
当这么多的类REITs在发的时候,已经不用再探讨到底何时会出现真REITs了。
如何把一栋楼变成REITs?
权益型类REITs,我们是真正第一个把一个物业资产在交易所挂牌的的,很多是把租金的收益权做成ABS。
我们把一栋楼变成了证券化的REITs,这个对开发上持有物业寻求退出有着直接的借鉴意义。
为什么是新派公寓?
▲深交所的4个条件
大家可能会觉得是我们运气好。其实深交所选我们时,有几个基本条件:
第一,要在核心城市的核心地段。我们正好在北京的CBD,而且就在国贸的斜对面800米。而且我们是住宅资产。
第二,这个楼我们执着地持有了4年,它要求你不光要持有这个楼,而且还要进行改造运营。
第三,我们的租金翻了2倍,资产价值翻了4倍,这是一个很重要的指标。
最后,必须是国家鼓励的租赁行业——长租公寓。
我们是当时全中国唯一一家符合这些条件的长租公寓品牌。大家说运气好,其实机会都是留给有准备的人。
有时候傻一点有可能会有更惊喜的未来。事后我在对发行团队总结时说了其中的心路历程:
Be wise,be nice,not to be smart!
为什么要买CBD这栋楼?
CBD新派公寓这个楼当时在北京贱卖了三年没人要,卖2.1万没人要。我调研发现,这个住宅公寓周边的拆迁成本已经是4.5万以上了,它只卖2.1万/平米。
我毫不犹豫,为了不让其他竞争者有机会,我说一平米加1000块,结果房东说,你们美国回来的人都这样,不砍价,还加价。
为什么要买这栋楼?看看我在楼里看到的景观,这是4年前的。当年我很幸运,如果是雾霾,我可能就不会买这栋楼了。
▲新派公寓前身的顶层景观
人生很奇妙,当时我一看,就想起了曼哈顿朋友的公寓,紧邻曼哈顿中央公园。我说回国一定要做一个这样的公寓。
这是北京CBD的庆丰公园,虽然比曼哈顿的中央公园难看一点,但就这个view就值每平米两万,因为房地产更看重景致,高层、景观好的房子可能是贵的。
然后我们用了180个蜕变的日夜,从10月28号开始,5月份就开业了。我们做了数十个新居住功能和生活细节创新。
我请了德国建筑师,做了全新的外立面和景观设计。我说北京都是灰和红,我需要绿色,一定做一个清新的公寓。
我让建筑师把所有的窗户做成落地窗,用了大量的绿色,每一层相当于一个钢琴键,德国人说这是一个钢琴大厦。
我们申报时,设计师担心改造外立面很难被政府批准,我说你先改,改不好拆掉。我当时也是冒着巨大的政策风险。
改好之后,朝阳区的政府包括规委说,非常好,CBD新派公寓已经成为CBD新的地标。
拒绝9类人之后满租
中国的开发商一直在为家庭盖房子,谁在为年轻人做房子?年轻人的房子不是家庭的消费产品!
我们针对青年人居住习性进行研究并在功能上做了大量的细节安排。
比如,北方最冷的就是供暖前的半个月,还有停暖后的半个月,我们由于做了地采暖,自己烧锅炉,可以提前供暖、推后停暖,消费者对这个细节非常满意。
我们还拒绝了9类人:
拒绝了50岁以上的单身大叔,因为杀伤力很强;
拒绝了本科以下的;
拒绝了养宠物的;
拒绝了抽烟的;
拒绝了两个男的一起入住的;
……
我们是在拒绝9类人之后满租的,所以这种品质使得很多人住在里面就不想走,我们这里住了3年以上的占到了30%以上。
4年来,新派公寓为两类“资产“创造了价值:一个是消费者,一个是物业主。
我们把消费者(Consumer)称为资产,创造消费者价值品牌;
创造品牌定价权,租金一开业就比周边高50%以上。
另外,这个楼从2.2万涨了8.8万,涨了4倍。品牌光吹牛没有用,能够为这两类资产创造价值,才是核心。
我可以让你的楼很值钱
最核心的是,我们完成了资产管理的闭环。
创建新派公寓,用私募基金来收购,这在当时被认为是最傻的行为。因为最流行的还是租楼来做公寓。
我们用6个月改造,持有4年,最后做成类REITs,让前期的投资人获得满意的回报退出。
同时,我们为未来公寓REITs的真正退出,建立了架构。
荣幸的是,我们是中国第一个在公寓行业完成资产管理闭环的,我可以让你的楼很值钱。
更重要的是,新派公寓没有借助任何第三方担保和信用支持,仅凭自身的运营业绩和这个资产价值就获得了3A评级。
这也是深交所决定批准我们发REITs的关键,同时也是我们发行优先级成本非常低的基础。
消费品牌还是开发品牌?
当时,我跟我的天使投资人赛富基金聊,他们回复说房地产不能投,我说不是,我是在做一个消费品牌。
中国人说吃穿住行,吃穿行都有品牌,但是『住』没有品牌。
开发商是开发与销售品牌,不是消费品牌。我要做一个未来都是青年的居住品牌,以及一套资产增值系统,这是我们这次能发REITs的真正的核心价值。
REITs结构:新派依然是资产管理人
根据深交所的要求,我们做了大量的结构安排。未来有公募REITs时,结构就次要了,中间环节都可以去掉。
核心的一点是,挂牌后新派公寓依然在管理资产——从房东和管理者的角色,变成资产管理者角色。房东的角色由投资人接棒,但是我依然在管理着它。
在美国,一个资产的价值取决于三方面:
第一,Location;
第二,Branding,星巴克的铺位一定比隔壁卖的贵,因为星巴克的品牌;
第三,Cash Flow,Brand能为资产创造多少现金流。
我们能把资产从地段、品牌、现金流运营起来,这个楼离开我们是不行的。
投资人非常精明,说你们继续管理。这是我们交易的要素。
轻重资产不相容?
公寓行业有3家证券化:魔方、自如、新派。
真正的区别是:他们是租约的应收款,我们是一栋楼资产,70年住宅产权。
这在中国的资产管理史上是一个重要的标杆——把开发商持有的资产通过运营管理,卖给大众投资人,这是未来真正REITs的核心价值。
▲3家公寓证券化的区别
我们的创新点在哪里?
重资产在中国的回报率很低。4年前,我买CBD这栋楼时,很多人质疑我,包括资本界的人。我什么都没谈,就把它给买下来。这颠覆了“轻重资产不相容”的传统思维。
▲新派公寓:轻重资产可以相容
长租公寓都是不挣钱的,如何挣钱?
我们建立了新的盈利模式:把重的部分做了资产证券化,轻的部分继续做管理,我们成为酒店品牌输出模式,收7-10%的管理费。
另外,根据资产的增值,这次发行是2.7亿,未来如果涨到5个亿,高出的2.3亿,我们可以拿到资产分红,从25%到45%。
▲新派创造了新型盈利模式
这个品牌立刻就有了未来的预期,而且这个模式让管理者与资产拥有方共赢。
所以,在长租公寓的二房东模式不挣钱的时候,我们创造了一个新型的盈利模式,这是最大的价值。
传统开发思维能做成REITs吗?
新派类REITs模式,对开发商自持住宅项目是一个破冰。我们可以协助引入权益投资人做劣后,我们来运营管理,最后做成类REITs。
其实持有并不恐怖,关键是如何打通资产管理的价值投入,未来如何退出。
▲为开发商自持住宅项目破冰
有两类思维的人做不了这个事情:投行思维与传统开发思维,他们关注租售比、拆分零售。投行思维往往算过去和当下,算租售比,看过去的Cash Flow。
传统开发商在谈这个楼的时候(我的投资人差点是开发商),他往往会跟我谈说,你能不能拆散卖了?我说要是你能拆散,为什么我不拆散卖?
▲两种思维模式
未来能做成这件事的思维是应该是投资思维与资本思维,算未来!我们能做成也是因为思维上的彻底转化。
有人说新派模式可以复制吗?
我说,第一这一单不可复制,第二是这种资产闭环模式极具复制性。
创新的核心是思维的彻底改变!
按传统思维谈创新举步维艰!
长租公寓的决胜要素
长租公寓已经进入了选手时间,要选选手和赛手了。
新派属于创一代,创业类品牌;
开发商背景、酒店背景属于富二代;
中介、网络或者投资背景,属于追风代;
城市国有的大型租赁平台叫做国家队。
长租公寓有3个决胜要素:
1. 品牌定价权
2. 产品体验价值
3. 模式健康扩张
这就是为什么我依然站在这里,这么多房产大佬,我们依然敢做长租公寓的原因。因为在这3个方面,我们跟开发商有得一拼。
烧钱要烧多久?
▲冷峻的扩张障碍
进入资本市场,这个行业已经不是房地产生意,不是装修生意,它是什么?
70%的拿房成本、12%的折旧摊销、12%的经营管理成本、6%的税,利润为零,你靠什么挣钱?
最可怕的是回报周期:EBITDA 要2年,EBIT要3-4年,BREAKEVEN要5-7年。
很多开发商的目标是做10万间、20万间长租公寓。10万间是什么概念?
如果每间房的装修成本是5万块钱,如果同时操作,6个月要流出去50亿现金,要在5-7年内收回来。
如果做集中式的话,每栋楼如果是200间,那么就是500栋,不要说其他城市,在北上广深,500栋,5个城市,每个城市就是100栋。关键是有没有100栋可运营资产。
这是一个冷峻的扩张障碍,运营性现金流是无法支撑规模扩张的。
这就是投资人问,为什么长租公寓不挣钱?因为每个项目投的钱,要花5-7年才能走现金流平衡,哪有钱来做投资扩张?
长租公寓将成为下一个烧大钱的行业,资本驾驭能力将成为成败的命脉。
如何跳出同质化的坑?
很多开发商认为长租公寓不就是精装修、物业管理与设计行业,是这样吗?
所有的公寓到现在为止没有任何区别,就是开的多与少的区别、地段好与坏的区别。
那么,长租公寓的区别难道就是地段、社群、情怀、装修跟设计?消费品牌的关键点到底是什么?
长租公寓进入体验时代,是完全不同于家庭的新型空间产品。
单身时代全面来临,中国独居人口占到18%,单身人口达1.9亿,未婚大龄女青年比10年前增加近2倍。
居住观念也在悄然转变:从资产型到消费型,从家庭型到单身型,从封闭型到社群型。
美国人类学家写了一本书叫《单身社会》,说未来的企业一定要为单身服务,否则你的企业将会被消失。
房地产是支柱产业,为70多个需求创造价值连接,长租公寓为30多种需求创造连接。所以,长租公寓不单单是公寓,它是需求的整合者。
主打单身还是家庭客户?
青年居住的产品特点跟家庭完全不一样,整体属于小户型。
新派公寓研发了15、25、35、45、55、75平米的一房一厅一卫一厨,动静分区、干湿分离。
第二是全,功能要全,收纳要多。
第三是智,要一键生活。
我们用手机做了智能系统:一键开门,一键缴费,一键消费,一键服务和一键社交。人们是很懒的,一定要在家里完成他所有懒的行为。
物业获取为何要打组合拳?
未来做长租公寓一定要打组合拳:
有二房东模式;有私募基金的收购模式,做成REITs;有品牌输出的模式,我们已经开始做了;还有开发商定制。
▲用组合拳模式获取物业
如果光一个拳打的好,肯定会输掉,一定是4种拳打的都好,才有可能致胜。
这4年来新派发展的比较慢,新派在干什么?我们实现了营运标准、成本标准、技术标准的细化。
今年开始真正的高速跑。创客公寓、白领公寓、精品公寓和家庭公寓,这4个产品今年全部开业。
预测:要么彻底轻,要么彻底重
长租公寓的未来发展,我预测:
1.要么彻底做轻,像五星级宾馆一样输出品牌,旱涝保收。
2.要么彻底做重,持有资产,进行运营管理、资产证券化,用金融来创新。
长租公寓本质根本不是公寓行业,不是房产行业,它是『品牌+金融』的行业,是品牌游戏和资本游戏。房地产只是做生意的地方。
长租公寓是中国未来金融创新的最佳阵地,它可以进行3方面的转型:
第一,租约证券化,已经有了。
第二,供应链证券化,这是最大的证券化,竟然没有金融机构涉足。
供应链环节巨额的应付款如何解决?刚才谈到,10万间公寓,投资50亿的回报期是5-7年,我相信按照传统开发思维,没有人愿意干。
如何把供应链变轻,这是一个重大的机遇。
第三,我们尝试把物业资产证券化,这是未来开发商可以大举进军的地方。
现在开发商规模做到上千亿已经不得了,但是在美国做REITs的公司随便上千亿。
所以,未来中国的千亿公司,可能不是来自于开发商,太艰难了。而且你今年千亿,明年可能不是千亿,只要是REITs,永远都是千亿。
毋容置疑,未来能出现很多千亿地产公司的就是公募REITs。
一个企业的使命有多远,它就能做多大。在美国,我们都住在downtown,中国这里住的都是大爷大妈。
我希望未来的年轻人住的快乐一些,就是这个单纯的使命是新派公寓成就每一个进步的原动力。
备注:
1.本文系演讲嘉宾在『2017中国房地产总裁峰会』上的演讲,原文题目:《新派公寓类REITs对打造持有资产管理闭环的启发》,获2017中国房地产总裁峰会和新派公寓创始人授权发布;
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