园园ABS市场最前线（第五期）-附CMBN案例分析
本周可复制的CMBN项目。北京住总ABN，底层资产为写字楼（住总大厦）和超市（永辉超市），市场评估价值16.8亿元，融资规模10亿元。实际融资人为北京住总房地产开发有限责任公司，房地产企业，融资成本优先A档6.0%，优先B档6.3%。
后期重点分析这单可复制的CMBN项目是如何操作？
本周（1月1日至6日）全市场共发行1单ABS项目，发行规模10亿元，为交易商协会ABN类型。
具体项目信息如下：
2018年1月3日，北京住总房地产开发有限责任公司，北京住总房地产开发有限责任公司2017年度第一期资产支持票据，发行规模10亿元，无次级档，基础资产为信托受益权。
发行情况：
优先A档，3.75亿元，占比37.50%，AAA，加权10.44年，6.00%；优先B档，6.25亿元，占比62.50%，AA+，加权14.70年，6.30%。
北京住总房地产开发有限责任公司2017年第一期资产支持票据
1、证券要素
表1 北京住总ABN基本要素
二、基础资产
信托受益权。该信托是由华润信托设立的单一资金信托，约定向北京住总提供10亿元的信托贷款，信托贷款利率为固定利率，按年度结息，并在每个还款日按固定还本计划偿还本金。单一资金信托设置是住总大厦和永辉超市两处标的物业抵押、标的物业的经营收益权（包括租赁合同债权）质押等担保措施对信托贷款还款进行担保。
1、标的物业情况
标的资产租金收入主要来自于住总大厦和翠成馨园永辉超市两处物业的租金收入，住总大厦及翠成馨园永辉超市两处物业承租人分别为北京市北宇物业服务公司及北京市永辉超市有限公司。
（1）目标资产一：住总大厦
住总大厦物业系指北京住总所有的X京房权证朝字第611490号《房屋所有权证》项下位于朝阳区东三环中路25号的全部房屋及国有土地使用权。
住总大厦坐落于朝阳区东三环中路25号，2009年建成，地上共17层，地下共3层，规划及现状用途为办公，总建筑面积18014.61平方米。住总大厦地处CBD写字楼商务区核心地带，周围毗邻中央电视台新址、嘉里中心、国贸中心、财富中心、京广中心等，区域内交通便捷，聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所，商务氛围良好。
（2）目标资产二：永辉超市
永辉超市物业系指北京住总所有的X京房权证朝字第1135956号《房屋所有权证》项下位于北京市朝阳区垡头城馨园甲401号的全部房屋及国有土地使用权。
永辉超市坐落于朝阳区垡头翠成馨园甲401号楼，地下共三层，地上共四层，建成于2002年，规划及现状用途为商业，总建筑面积27663.93平方米。永辉超市北距京沈高速路700米，西距国贸商圈8公里，周围毗邻国家电网、吉祥家园，为翠成馨园社区的配套商业中心。翠成馨园为北京东南的经济适用房项目，建筑规模230万平方米，建筑物168栋，约有99400人，周围还有双合家园及多个老旧小区，人口超过10万以上，日常生活消费类较大。
2、历史现金流
表2 目标资产基本情况
3、预测现金流
（1）租金价格
住总大厦位于北京市CBD核心区域，选取周边同类型物业租金水平假设住总大厦租金基数水平为8.5元/m2·天（周边嘉里中心9.2元，富尔大厦9元，世纪财富中心8元）。
永辉超市位于朝阳区垡头区域，周边主要以住宅社区为主，翠成馨园社区内同类型住宅底商日租金水平为5-7.78元/m2·天。
（2）租金增长率及空置率
住总大厦周边土地资源供应较少，区域内新增写字楼供给非常有限，存量写字楼供不应求，假设未来住总大厦租金净收益水平年增长率2%，空置率为5%。
永辉超市作为社区购物中心，周边服务人口较多，生活消费需求相对稳定，假设未来永辉超市租金水平维持基数水平，空置率为5%。
（3）租金收入预测
表3 目标资产租金收入预测
（4）标的物业评估
根据京都评估出具的《房地产抵押估价报告》，北京住总持有的住总大厦和永辉超市合计建筑面积45678平方米，占地面积6752平方米，于2017年7月5日的市场评估价值16.21亿元。其中住总大厦评估价值为9.77亿元，单价5.4万元/平方米；永辉超市评估价值7.04亿元，单价2.5万元/平方米。
表4 目标资产评估价值
三、发起机构/差额支付人
1、发起机构/借款人/抵押人/出质人：北京住总
北京住总房地产开发有限责任公司（简称“北京住总”）成立于2002年1月，初始注册资本为37979万元，是北京市国资委下属国有独资企业，主营业务为房地产开发与销售。截至2016年12月末，公司注册资本增至8.9亿元，其中北京住总集团有限责任公司持有80.78%的股权，是公司的控股股东，公司实际控制人为北京市国资委。
截至2016年末，公司资产总额259.08亿元，所有者权益43.47亿元。2016年，公司实现营业收入49.31亿元，净利润2.17亿元。
2、差额支付承诺人：北京住总集团
北京住总集团有限公司（简称“北京住总集团”）成立于1983年5月，前身为由中国建设总公司二局、北京建筑总公司及北京房管局于1983年5月成立的北京市住宅建设总公司。1996年10月公司改制为国有独资公司，并更名为北京住宅开发建设集团总公司。截至2017年3月31日，公司注册资本及实收资本13.23亿元，为北京市国资委下属国有独资企业。
截至2016年底，公司资产规模798.76亿元，所有者权益158.35亿元；2016年，公司实现营业总收入310.37亿元，利润总额8.26亿元，净利润5.51亿元。
四、交易结构
1、形成基础资产阶段
（1）解除抵质押。根据《关于解除抵押及物业收益权赎回的承诺函》，北京住总承诺在信托贷款放款日前，以自由资金向中诚信托支付2.31亿元作为对价赎回其转让给中诚信托的标的物业项下得物业收益权、清偿由抵押物所担保部分的债务，并办理注销登记手续。
（2）发放委托贷款。委托人廊坊银行与华润信托签订《单一资金信托合同》，设立单一资金信托，向北京住总提供10亿元的信托贷款。根据《承诺函》，该信托贷款用于目标物业的内部装修、升级改造及日常经营、偿还或置换前期金融机构借款及股东借款。
（3）办理抵质押。在华润信托发放信托贷款后3个月内办理完毕将抵押物抵押予华润信托的第一顺位抵押权登记手续。
2、ABN项目成立阶段
（4）原始权益人廊坊银行将“信托受益权”转让给由华润信托设立的“北京住总房地产开发有限责任公司2017年第一期资产支持票据”；
（5）受托人根据底层基础资产现金流情况，将该产品设计成具有优先劣后的结构化证券，资产支持票据（ABN）；
（6）主承销商将ABN产品卖给市场合格投资者；
（7）投资者认购证券，需要将认购资金打给主承销商指定的银行账户；
（8）主承销商将募集到的资金作为信托受益权对价资金，转付给原始权益人廊坊银行。
3、本息兑付阶段
（9）发起机构北京住总根据《租赁合同》将产生的租金收入等应收账款收入，归集到监管账户；
（10）监管行将收到的基础资产回款在指定日直接打到华润信托就单一资金信托在单一资金信托保管银行开立的独立“单一资金信托账户”。
（11）本息兑付日前，根据受托人指令，托管行将资金打到上清所；
（12）在本息兑付日，上清所负责将本息划付给投资者。
五、增信措施
1、内部增信
（1）优先A档/优先B档证券分层安排。优先A档证券获得优先B档证券62.5%的信用支持。
（2）标的物业经营净现金流超额覆盖。标的物业的经营现金流对A类资产支持票据每年本息兑付的覆盖倍数均在1.35倍以上。
2、外部增信
（3）翠成馨园永辉超市及住总大厦抵押。北京住总以其位于朝阳区东三环中路25号、朝阳区垡头翠成馨园甲401号楼的房屋所有权及其对应的土地使用权为《信托贷款合同》项下的主债权提供抵押担保。
（4）翠成馨园永辉超市及住总大厦经营收益权质押。北京住总将翠成馨园永辉超市及住总大厦物业租金收入形成的应收账款在信托贷款合同存续期间质押给华润信托，包括但不限于租金、滞纳金（如有）、违约金（如有）、损害赔偿金（如有）以及其他应付款项。
（5）北京住总集团提供差额补足支付。北京住总集团作为差额补足支付承诺人，对信托计划资金不足以支付信托费用、ABN利息及本金的差额部分；以及对发生提前兑付事件时北京住总房地产开发有限责任公司未能足额支付当期提前兑付所需支付款项的差额部分承担补足义务。
3、信用触发事件
（6）加速清偿事件。主要包括差额支付人主体信用评级下调至AA及以下；借款人未能在放款日3个月内办理完标的物业抵质押予单一资金信托第一顺位；连续两个归集期间，标的物业空置率达到20%以上；借款人连续4个归集期间累计归集的租金低于预测值得70%等。
（7）违约事件。受托人未能在兑付日（或在ABN持有会议允许的宽限期内）足额支付ABN对应的信托利益；受托人未能在法定到期日按时偿还ABN本金等。
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