这个强省会城市，打响了第一枪
文|凯风
历史总在重复上演。
01
限购限贷
双松绑第一城
楼市调控，走到了十字路口。
日前，郑州市出台了“19条”楼市新政，全面放松限购限贷：
1、引导金融机构下调住房贷款利率。 2、首套房结清贷款，购买二套房可执行首套房贷款政策。 3、鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。 4、推行货币化安置。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。 5、外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，购房可申请住房公积金贷款。 6、土地竞拍保证金最低比例下调20％，可在成交后1年内实行分期缴纳。 ……
郑州是9大国家中心城市之一，也是首屈一指的万亿强省会、千万人口大市。
国家中心城市，率先祭出最具系统性、公开性的重磅松绑政策，背后的政策信号不容低估。
其一，这是今年全国首个尝试大幅放开限购、限贷的强二线城市。
楼市遭遇困境不到一年时间，但市场从高热到冰封，速度之快，令人咋舌。
目前，虽然各地都在试图松绑，但市场预期仍未真正扭转。
从全国来看，2022年2月，百强房企销售额相较2021 年同期下滑43.2%。
而在70个大中城市里，二手房价环比下跌的城市虽然有所回落，但占比仍旧接近8成。
面对这一困局，此前各大城市顶多以人才政策之名变相松绑，而郑州这一次则是限购、限贷比翼齐飞、空前宽松。
首套还清贷款，二套可按首套房贷执行，相当于二套首付降到3成，这是对差异化调控的逆转。
而老人投靠子女、亲属，家庭还能多买一套房，相当于给了许多家庭以突破限购的机会。
如果这一模式被其他城市复制开来，新一轮大松绑，就成了现实。
其二，这也是首个公开重提“货币化安置”的大城市。
众所周知，上一轮三四线城市房价暴涨，背后正是棚改货币化的支撑：大拆大建的棚户区改造，加上直接发钱的货币化安置，将三四线房价推上历史高点。
然而，棚改早在2020年就已接近收官，而货币化安置比例也从高峰时期的60%回到了10%以下。
失去了棚改货币化的支撑，三四线城市普遍面临下行压力。
这一次，强二线城市公开鼓励“货币化安置”，背后的政策信号可想而知。
国民经略主笔 凯风 新著，清华大学出版社出品
02
为何是这个国家中心城市？
郑州，经济基本面并不差。
作为强二线省会，郑州是过去10年增长最猛的城市之一，GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地，稳居TOP20城市之列。（参阅《过去10年，谁是全国进步最大的城市？》）
同时，郑州也是人口增长最多的城市之一。
从2010年到2020年，郑州常住人口从862万增加到1260万，首次超过武汉，跻身中部人口第一城。
经济、人口底子相当不错，郑州为何如此着急“救市”？
过去一年来，郑州先后遭遇洪涝灾害、新冠疫情的双重冲击，经济发展远远不及预期。（参阅《2021年，全国TOP50城市GDP排行榜》）
2021年，郑州GDP为1.27万亿，同比增长4.7%，增速在万亿城市中仅高于西安，处于垫底位置。
同时，由于土地放量供应以及疫情影响，郑州楼市已经横盘了4年之久。
可以说，自从上一轮高点之后，郑州楼市一直不温不火，楼市成交量更是大幅下滑，创下5年新低。
2021年，郑州全市新房销售仅为16.2万套，较去年同期下降了33.55%；
然而，郑州新房库存处于高位，按照目前的销售速度，要消耗完目前的库存，郑州需要2年多时间，更不用说每年都还有大量新房上市。
事实上，郑州遭遇的不只是市场低迷，房价同样回到了2年前。
根据国家统计局数据，2022年1月，郑州二手房价相比2020年下跌了0.7%。
而新房，受到本地市场横盘以及全国房企资金链紧张等影响，已经出现了大面积降价。
基于此，无论是稳楼市的需要，还是经济稳增长的需求，郑州率先打响松绑第一枪，都不是没有理由的。
03
涨价去库存
卷土重来？
历史总在重复，许多人已在寄望于新一轮涨价去库存。
郑州楼市新政，虽然对过去几年铁板一块的楼市调控打开了缺口，但离所谓的“涨价去库存”仍有一段距离。
上一轮“涨价去库存”，是在7年前。
2014年以来，借助涨价去库存，房地产不仅走出泥潭，而且还创下新一轮大涨，除了偏远三四线城市，几乎所有城市房价翻倍，最高的甚至翻了2-3倍。
不妨看看当年涨价去库存做出了多大的行动，又付出了多大的代价。
第一步，取消限购。
到2014年年底，全国除了北上广深以及三亚之外，其他41个城市全部取消限购。
第二步，松绑限价，全面宽松。
2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政：
首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。
第三步，大幅降准降息。
从2015年开始，央行连续五次降准5次降息，累计降息125个基点，商业按揭贷款利率一度降4%以下，为前后10年的最低值。
这些政策将楼市从凛凛寒意里扭转过来，市场开始复苏，深圳厦门率先重启上涨之路，但大多数中小城市仍旧不温不火，政策刺激亟待加码。
于是第四步终极大招来了：去库存。
2015年年底，房地产去库存被列为来年五大任务之一。
自此各大城市开始主动上阵，从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面，全面刺激楼市，政策之宽松，为后来者所难以想象。
第五步，三四线城市，棚改货币化。
仅靠货币松绑，并不会雨露均沾，三四线依旧低迷。因此，三四线迎来来空前的定向放水——棚改货币化。
为此，当时提出了三年拆建1800万套棚户区的目标，同时加大货币化补贴，
从传统的拆一补一的实物安置房，转向了真金白银的“发钱”。
大拆大建大补贴，在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。
然而，随着棚改货币化全面退潮，三四线楼市开始直面基本面的考验。这在《中国城市大趋势》一书中有详细论述。
所以，要想实现涨价去库存，需要一系列组合拳，松绑限购限贷只是必要条件，而非充分条件。
04
三大巨变
涨价去库存，会否卷土重来？
所谓涨价去库存，实质是将地方政府与房企的债务转移到居民身上。
为什么只有涨价才能去库存？
根据《中国城市大趋势》一书的分析，因为房子不只是消费品，更是投资品和金融抵押品，市场向来买涨不买跌，没有上涨预期，去库存就无从谈起。
涨价去库存，貌似能扭转楼市困境，然而，无论是宏观经济还是居民收入，还能不能支撑起新一波房价上涨？
与当年相比，如今至少有3个层面发生了翻天覆地的变化。
一是，居民杠杆率创下历史新高，而居民收入增长远远不及疫情之前。
2014年，居民债务杠杆率（居民债务/GDP）不到35%，而2021年已经高达72%，赶上了发达国家水平。
这意味着，居民已经基本没有加杠杆的空间。居民债务如何继续放大，未来恐怕会产生金融风险。
二是，人口基本盘发生了历史性巨变。
2021年，全国人口出生率仅为7.52‰，出生人口1062万人，全年净增加人口仅48万。（参阅《出生人口再创新低，最大变局即将降临》）
正如《中国城市大趋势》所分析的，人口形势已经到了拐点时刻，负增长为时不远。少子化叠加老龄化，将成为房地产最大的灰犀牛。
三是，共同富裕已经成为新的时代主题。
在共同富裕之下，房地产必然要从暴利行业向民生行业回归，买房致富的路子同样会受到各种各样的限制，房地产税试点的横空出世就足以说明一切。
所以，楼市政策见底，并不意味着历史重复上演。毕竟，涨价去库存固然能暂时缓解问题，但未来的代价极其高昂。
时代变了，环境变了，基本面变了，房地产的角色也变了。
房地产未来或许仍旧重要，但会逐渐从暴利行业变成基础民生行业，而房价也将在城市之间形成明显分化。
当然，面对楼市下行，政策必然以宽松为主，楼市维稳是应有之义。
但维稳与涨价去库存，还有漫长的距离，不妨继续观察。
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国民经略主笔 凯风 首部城市著作
清华大学出版社出品