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我国目前共有2只仓储物流类公募REITs：红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT，均为首批募集发行，项目的收入来源主要为项目市场化出租获取的租金及综合管理服务费两部分。从经营表现看，仓储物流类REITs经营业绩受到疫情扰动的影响较小，收入确认较为平稳。仓储物流REITs通过扩募，能够吸收一线城市及强二线城市的外溢需求，有利于基础设施资产持续稳定运营并争取实现资产增值。红土盐田港REIT流动性较好，波动性大于中金普洛斯REIT。从资产估值看，截至2022年12月22日，仓储物流REIT的二级市场溢价率仅次于生态环保类REITs；相对估值指标表现优于绝大部分REITs，资本化率分别为5.64%和4.98%，中债REITs估值收益率分别为3.08%和5.04%。总体来看，仓储物流类REITs资产结构和盈利模式较为明确，扩募思路较为清晰，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益。我国优质高标仓整体供不应求局面尚未改善，仓储物流类REITs表现与出租水平联系较大，仓储物流REITs历史经营情况稳定，营收表现良好，贡献了较为稳定的现金流，现金分配率尚可，适合长期资金关注。行业利差监测与分析：1）本周债市信用利差走扩。具体来看，等级利差和期限利差均走扩。2）行业横向比较：高等级债中，房地产和钢铁是利差最高的两个行业。AAA级房地产行业中票平均利差为219BP，钢铁行业中票平均利差为195BP，其次是化工行业利差为129BP。公用事业是平均利差最低的行业，目前为68BP。一周市场回顾：一级净供给缺口扩大，一级市场估值收益率下行。本周主要信用债品种共发行1437.4亿元，到期3350.5亿元，净供给缺口1913.1亿元，较前一个交易周（12月12日-12月16日）的728.9亿元缺口有所扩大。二级交投减少，收益率下行为主。一周评级调整及违约情况回顾：本周无评级上调的发行人；有2项信用债主体下调，为广西柳州市东城投资开发集团有限公司、远东宏信有限公司。本周新增展期及违约债券4只，为时赫21优、时赫21次、20红星07、20明诚04。本周无新增违约主体。-------------------------------1. 仓储物流REITs梳理与估值表现
1.1 底层项目经营情况
我国目前共有2只仓储物流类公募REITs：红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT，均为首批募集发行，项目的收入来源主要为项目市场化出租获取的租金及综合管理服务费两部分。从项目分布区域看，红土盐田港REIT底层资产位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区，东临惠深沿海高速、南临盐排高速、西临盐田路、北临明珠大道，毗邻中国香港国际航运中心，深水岸线资源丰富，拥有海铁、水水、公水等多式联运，区位优势明显。中金普洛斯REIT底层资产分布于北京市、广州市、佛山市以及苏州市、昆山市的核心集散地，交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度较高。从出租情况看，1）红土盐田港REIT的经营模式曾于2020年11月进行调整：2020年11月之前，基础设施项目由深圳市盐田港物流有限公司（以下简称“盐田港物流”）整租承包经营，再向客户提供转租和相关综合运营服务，包括固租、散租和提供一站式服务三种。2020年11月之后，基础设施项目由项目公司直接对外进行市场化招租，但散租客户需由盐田港承租物业后进行二次转租。从出租率看，自2020年起至2022年三季报，项目出租率始终维持在99%的良好水平。2）中金普洛斯REIT租约期限分布方面， 2021-2023年到期的租约占比分别为 32.44%，29.46%，23.75%。从承租客户行业看，截至2020年末，运输业占比 44.83%，商业与专业服务业占比 30.47%，软件与服务业占比 7.80%。从出租率看，截至2020年末，有5个物流园处于满租状态，2021年三季度至2022年三季度，各季末平均出租率为96.64%、98.78%、98.33%、94.56%、95.01%，存在一定波动。![]()
从经营表现看，仓储物流类REITs经营业绩受到疫情扰动的影响较小，收入确认较为平稳。截至2022年三季报，红土盐田港2022年营业收入完成进度79.35%，净利润完成进度87.36%，可供分配金额完成进度80.72%；中金普洛斯REIT单季度净利润确认速度有所放缓，2022年营业收入完成进度70.73%，净利润完成进度67.97%，可供分配金额完成进度80.89%。![]()
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2022年9月28日，红土盐田港REIT公告称拟认购深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划全部资产支持证券，进而新购入位于深圳市盐田区明珠道综合保税区内的世纪物流园项目，项目所在区域东临惠深沿海高速、南临盐排高速、西临盐田路、北临明珠大道，毗邻中国香港国际航运中心，深水岸线资源丰富，拥有海铁、水水、公水等多式联运，区位优势明显。2022年9月28日，中金普洛斯公告称拟认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，最终投资于位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的三个仓储物流园区项目，分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区、成渝经济圈，交通便利，产业聚集度高。扩募项目短期来看现金流稳定，具有良好的租户结构及较好的运营过往业绩，仓储物流公募REITs通过扩募，能够吸收一线城市及强二线城市的外溢需求，有利于基础设施资产持续稳定运营并争取实现资产增值。同时，新基础设施项目的购入，是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，可以有效分散本基金基础设施资产风险，有利于拓展基金持有的仓储物流园区辐射范围。观测2只仓储REITs一年来的收盘价表现，红土盐田港REIT流动性较好，波动性大于中金普洛斯REIT。截至2022年12月22日，红土盐田港REIT相对单位净值的溢价率为33.87%，1年以来的年化波动率和最大回撤率绝对值均大于中金普洛斯REIT，1年以来的平均日换手率更高，中金普洛斯REIT相对单位净值的溢价率为32.23%。
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从资产估值看，截至2022年12月22日，2只仓储物流REIT的二级市场溢价率表现较好，仅弱于生态环保类REITs。相对估值指标表现优于绝大部分REITs，资本化率分别为5.64%和4.98%，中债REITs估值收益率分别为3.08%和5.04%，处于中等水平。
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总体来看，仓储物流类REITs资产结构和盈利模式较为明确，扩募思路较为清晰，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益。我国优质高标仓整体供不应求局面尚未改善，仓储物流类REITs表现与出租水平联系较大，2只仓储物流REIT历史经营情况稳定，营收表现良好，贡献了较为稳定的现金流，现金分配率尚可，适合长期资金关注。
本周债市信用利差走扩。具体来看，截至12月23日，3年期AAA等级中票信用利差为70BP，较前一交易周末下行1BP，5年期AAA等级中票信用利差为76BP，较前一交易周末上行2BP；3年期AA+等级中票信用利差为109BP，较前一交易周末上行3BP，5年期AA+等级中票信用利差为115BP，较前一交易周末上行6BP；3年期AA等级中票信用利差为145BP，较前一交易周末上行11BP，5年期AA等级中票信用利差为151BP，较前一交易周末上行11BP。![]()
信用债等级利差走扩。具体来看，截至12月23日，1年期短期品种AA级与AAA级中票利差为66BP，较前一交易周末上行9BP，3年期AA级与AAA级中票利差为75BP，较前一交易周末上行12BP；5年期AA级与AAA级中票利差为75BP，较前一交易周末上行9BP。信用债期限利差走扩。具体来看，截至12月23日，5年期和3年期的AAA中票期限利差为29BP，较前一交易周末上行14BP；5年期和3年期的AA中票期限利差为30BP，较前一交易周末上行11BP；5年期和1年期AAA中票的期限利差为73BP，较前一交易周末上行10BP。![]()
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2.3 钢铁、采掘：行业利差分化，超额利差持平或走扩钢铁、采掘行业利差分化。具体来看，截至12月23日，AAA级钢铁债信用利差平均为196BP，较前一交易周末下行1BP；AAA级采掘债（主要是煤炭开采）信用利差平均为131BP，较前一交易周末上行2BP。钢铁、采掘超额利差持平或走扩。具体来看，截至12月23日，AAA级钢铁债超额利差为126BP，与前一交易周末持平；AAA级采掘债超额利差为61BP，较前一交易周末上行3BP。![]()
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地产行业信用利差走扩。具体来看，截至12月23日，AAA级房地产行业信用利差219BP，较前一交易周末上行2BP。AA级房地产行业信用利差181BP，较前一交易周末上行4BP。地产行业超额利差分化。具体来看，截至12月23日，AAA级地产行业超额信用利差为149BP，较前一交易周末上行3BP。AA级地产行业超额信用利差为37BP，较前一交易周末下行7BP。![]()
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高等级债中，房地产和钢铁是利差最高的两个行业。AAA级房地产行业中票平均利差为219BP，钢铁行业中票平均利差为195BP，其次是化工行业利差为129BP。公用事业是平均利差最低的行业，目前为68BP。中等级债券中，综合类行业利差最高，其次为化工类、医药生物，其中AA+等级综合类行业利差为304BP，化工类行业利差则是落在286BP，而AA+等级医药生物行业利差则是落在266BP。最后，休闲服务和建筑材料行业利差水平相对最低，分别为130BP和125BP。![]()
根据Wind统计，本周短融发行789.5亿元，到期1937.2亿元，中票发行220.8亿元，到期598亿元；企业债发行60.2亿元，到期140.3亿元；公司债发行367亿元，到期675.1亿元。本周主要信用债品种共发行1437.4亿元，到期3350.5亿元，净供给缺口为1913.1亿元，较前一个交易周（12月12日-12月16日）的728.9亿元缺口有所扩大。从主要发行品种来看，本周共发行短融超短融64只，中期票据21只，公司债发行49只，企业债发行7只，发行数量较前一周有所减少。从发行人资质来看，AAA等级发行人占比最大为53.19%。从行业来看，建筑业和综合类发行人占比最大，分别为26.95%和18.44%。![]()
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相比12月14日协会估值，本周（12月21日）信用债估值收益率下行为主。![]()
本周主要信用债品种（企业债，公司债，中票，短融）共计成交9947.57亿元，较前一交易周12294.33亿元的成交额减少2346.76亿元。
本周国债收益率下行为主。具体来看，相比上周末，1年期国债收益率下行9BP，3年期国债收益率下行7BP，5年期国债收益率下行9.9BP，7年期国债收益率下行4BP。中票短融收益率下行为主，银行间企业债收益率下行为主。![]()
在我们观测的样本中，本周交易活跃的城投企业债收益率整体下行。具体来看，18上饶投资MTN001下行1.2BP，19蚌埠城投MTN001下行5.7BP，18江津华信MTN001下行7.3BP，18武汉地产MTN002下行12BP，19龙城投资MTN001下行14.7BP，18惠山经发MTN002下行16.9BP，19德州财金MTN001下行18.8BP，19兴创投资MTN001下行19.1BP，19余姚城投MTN001下行19.6BP，19湖交投MTN001下行19.8BP。![]()
在我们观测的样本中，本周交易活跃的10只城投中期票据收益率整体下行。具体来看，19蚌埠城投MTN001下行5.7BP，19宿迁交通MTN003下行6.6BP，19平湖国资MTN002下行14.1BP，16赣高速MTN002下行14.7BP，13苏交通MTN2下行14.9BP，20成交投MTN001下行17.1BP，19海宁城投MTN002下行17.8BP，19德州财金MTN001下行18.8BP，19湖交投MTN001下行19.8BP，19衢州国资MTN001下行19.9BP。![]()
本周我们观察的地产债样本中，代表性债券的收益率整体下行。具体来看，18远洋01下行0.9BP，18市北高新MTN001下行4.5BP，18蛇口03下行9.1BP，19石榴04下行15.2BP，19广州城建PPN001下行17.7BP，19陆债01下行18.8BP，17苏州高新MTN001下行20.6BP，19蛇口01下行22.7BP，19蛇口03下行23BP，19碧地02下行594.9BP。![]()
本周我们观测的钢铁债样本中，代表性债券的收益率下行为主。具体来看，19河钢绿色可续期债02上行10.8BP，17河钢集MTN007上行4.8BP，18鲁钢铁MTN005上行0.8BP，08首钢债02下行10.8BP，19首钢MTN001下行19BP，19河钢02下行20.3BP，19首钢MTN004下行21.6BP。![]()
本周我们观测的煤炭债样本中，代表性债券的收益率整体下行。具体来看，18临沂矿业MTN001下行2.1BP，20同煤02下行6.9BP，13神华MTN1下行11BP，18鲁能源MTN001下行13.1BP，18晋焦煤MTN005下行13.1BP，18陕煤化MTN006下行16.8BP，14陕煤化债下行20.2BP，19陕煤化MTN004下行21.8BP，19陕煤化MTN006下行22.2BP，20陕煤化MTN001下行22.6BP。![]()
本周我们观测的电力债样本中，代表性债券的收益率整体下行。具体来看，15华能集MTN001下行4.9BP，19华能MTN004B下行8.9BP，18浙能源MTN002下行11.4BP，19大唐集MTN002下行13.1BP，19大唐集MTN003下行14.7BP，18国电MTN003下行17.1BP，16华能集MTN004下行18.1BP，19南电MTN006下行22.8BP，15长电MTN001下行23.1BP，20深能源MTN001下行26BP。![]()
5. 本周评级调整及违约情况回顾
本周无评级上调的发行人。
本周评级下调的发行人有2家，为广西柳州市东城投资开发集团有限公司、远东宏信有限公司。
广西柳州市东城投资开发集团有限公司，城投平台，所属行业为工业。中诚信国际于12月22日将公司的评级展望由稳定调整为负面，主体信用评级维持为AA+。调整原因为公司面临很重的短期偿债压力、再融资能力大幅弱化；同时土地出让显著放缓和房地产市场下行亦使得公司短期内盈利能力难以有效改善，且2022 年以来柳州市财政收入出现不利变化，市属平台企业及政府债务整体规模很大、短期债务压力很重，柳州东城获得政府支持的力度和及时性或将受到一定影响。
远东宏信有限公司，非城投平台，来自金融行业。标普于12月20日将其评级展望调整为负面，维持其主体信用评级为BBB-，调整原因为公司与母公司中化控股集团的关联减弱，该公司董事会不再由母公司集团的代表担任主席，获得集团特殊支持的可能性降低。![]()
本周新增展期及违约债券4只，为时赫21优、时赫21次、20红星07、20明诚04。![]()
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