建章解读七普数据之三：房价，为孩子增加土地供应

今天我们来分析一下中国生育率的大山之一：中国的房价问题。我们可以看到，大城市里的生育率远远低于小城市和乡村。这是为什么呢？虽然大城市里的生活成本高，但是大城市里的收入也高呀？如果做一些计算就知道，最关键的问题，在于大城市里的房价收入比远远高于小城市。

据估计，每多一个小孩，需要差不多额外20平方米的空间。假设一二三四五线城市每平米的房价分别为：6万、2万、1万、7000元和5000元，那么每个小孩的购房成本分别是120万、40万、20万、14万和10万。假设一二三四五线的人均年收入分别是20万、12万、8万、6万、5万，相对于生活在这些城市的居民来说，多生一个小孩需要不吃不喝的时间长度，分别是6年、3.3年，2.5年2.3年和2年。所以可以看出，从购房来说，大城市的育儿成本相对于收入来说要比小城市高得多。

其实大城市比起小城市来说，主要的成本差异就是房价。其他如衣食住行，大城市并不比小城市贵很多，教育成本如果是公立教育，也不会贵很多。所以大城市里，养小孩的高成本主要体现在房价上。由于在中国，大城市房价收入比远远高于小城市，抚养小孩的成本比小城市高很多，所以大城市的出生率要远远低于小城市。

我们来比较一下世界上主要国家的房价收入比。

以上是世界各国大城市和中国部分城市的房价收入比，通过比较可以看出，中国的房价收入比是最高的。尤其是中国大城市的房价收入比尤其高，比如北京上海深圳广州的房价收入比，甚至是伦敦东京纽约的两三倍。与此同时，中国大城市的生育率也是全球最低的，北京和上海的总和生育率只有0.7，在世界大城市中垫底，比新加坡的1.1、东京的1.2、香港的1.0还要低很多。

那么中国大城市为什么会有世界上最高的房价收入比？中国的建设效率，包括基建和建房的效率都是世界上最高的，所以房子本来不应该是全世界最贵的。

那么房子为什么这么贵呢？中国大城市的房子贵主要是土地贵，土地贵主要还是因为供需矛盾。

从需求上，我们前面讲过，大城市有着天然的集聚效应——最好的公司，最好的大学，最好的人才，都聚集在大城市，能够有更高的效率和更高的创造力，所以有更多的人愿意住在大城市。但是比较各个省的供地比较，似乎各个省市的住宅用地都是按照历史平均供应的，并没有反应出人口流入和流出的情况。这导致了人口流入的大城市，其人均建设用地和住宅用地反而比其他地区小很多。北京的人口超过河北的1/4，北京是人口净流入地，而河北是人口净流出地，但是北京的建设用地和住宅用地不到河北的1/10。（数据来源：《中国国土资源统计年鉴2017》）虽然北京的房价猛涨，但是北京的供地多年不增反减。

北京供地不足，和最近几年严控大城市规模的政策有关，但这种政策是违反经济规律的。北京上海是中国的最大城市，中国是世界上人口最多的国家，自然应该有人口最多的大城市。东京和首尔都市圈分别有3700万和2400万人口，中国人口是日本和韩国的十倍以上，自然应该培育出人口更多的城市，根据我们的分析，北京和上海正常应该拥有4000万到5000万人口。如果严控大城市的规模，限制所谓的供给，但是大城市的购房刚需仍然存在，就会产生世界上最贵的房价或者最高的房价收入比。

除了推高房价，严控大城市规模还造成了很多其他的负面效应，我在人口和城市化中也做了分析。例如，控制大城市规模，会妨碍大城市的聚集效应和发挥创新力的潜力。还有，如果低估了人口流入大城市的需求，导致城市规划的规模过小，会导致道路、学校和医院的不足，造成各种拥堵。另外把低技能人群挡在大城市以外，也会推高大城市的生活成本，不利于减少地区和城乡间的贫富差距。所以加大土地供应，不仅可以缓解大城市的房价压力，也有许多对于经济的其他好处。

有人说，既然大城市生育率低，控制大城市的人口规模不就可以提高总体国家的生育率吗？这个论点似是而非，城市化和大城市化是人类追求幸福生活的结果。如果我们不顾人们追求幸福生活的需求，只顾追求高生育率，那么我们就连城市也不需要，直接回到农业社会就可以了。其实现在越来越多的年轻人向往搬进城市，这种趋势是不可逆的。而且，城市化和大城市化本身不是导致低生育率的理由，真正的理由，是住宅供地没有跟上人口的流动。既然人们希望住到大城市，就要加大大城市的住宅供地。 

那么大城市有那么多地吗？其实中国的大城市并不缺地，例如上海和北京都不缺地。上海和北京至今还保留着大量农田，这完全是因为全国一刀切的土地政策，要求上海和北京保留基本农田。我坐飞机去过世界上许多大城市，像纽约和东京、首尔这样的世界大都市，飞机降落时，不可能看到还有大量农田，只有北京和上海才有这样的奇特现象。

有人说，即使上海和北京也有保留农田的必要，因为中国人多地少，需要保证有18亿亩农田。但是如果让更多的人住到上海北京，就能空出其他地方的用地。总的农田数量并不会少。而且一般来说，上海和北京的开发密度要高于其他城市，所以在国家层面反而是增加了农田。在上海和北京仍然保留着大量农田，除了可以方便人们去农家乐旅游以外，我想不出更好的理由。

除了保留了大量农田以外，大城市建设用地中住宅用地的比例偏低很多，而工商业用地的比例严重偏高。例如上海的工商业用地占建设用地的比例高达25%，而在伦敦、纽约、东京等国际大都市，这个比例都在5%以下。那么地方政府为什么不愿意建设住宅，而是更喜欢建设商场呢？可能因为中国至今还没有全面征收房产税，从地方政府角度，商场比住房更能产生稳定的税源。现在大城市的工商业用地严重过剩，很多厂房和商场的利用率低下，未来完全可以变成住宅用地。

所以不是大城市没有地，而是我们现有的供地政策出了问题。完全可以在大城市大幅度提高住宅用地的供应量来缓解房价。

以上海为例，上海有1800平方公里的耕地，如果拿出来开发，完全可以多容纳一两千万人口。

在全国范围内，则要让住宅供地跟上人口流动。中国发达地区自然吸引人口流入，而欠发达地区人口自然流失。我们住宅供应没有跟上人口流动，造成了中国在发达地区供地不足，住宅供不应求，但是在欠发达的却是住宅供大于求。我们要做的，是让供地指标跟着人口流动。房价高的的人口流入地区要加大供应，而房价低的人口流出地区就要减少供应。如果还是按照过去的行政区划平均供地，那么就会加剧这种供地的错配，造成发达地区的房价节节攀升，也会造成欠发达地区的房子和土地的浪费。现在很多年轻人在大城市工作，却买不起大城市的房子，就会在小城市和县城买一套甚至多套房，但是按照人口发展的规律，这些都是人口流出地，这些房子可能永远不会有人住。所以如果还是严控大城市的用地，甚至保留很多农田，会在全国范围内造成土地资源的极大浪费。

总之，我们需要调整现行的土地政策，让土地供应跟着人走。更好的土地政策，是把加大住宅供地和鼓励生育的政策结合起来，让土地跟着未来的孩子走。

我们前面的文章已经提出了建议：给多孩家庭购房补贴。在大城市，地价普遍占到房价一半以上。如果多孩家庭买房可免除土地价格，那么购买价格就会降到原来的一半以下，这将大大减轻多孩家庭的买房负担。这个办法的好处是政府无需拿出真金白银，只要在低生育率地区多给些用地指标，扩大土地供应就可以了。这样，只要对奖励多孩家庭的优惠房源增加相应的供地指标，就基本不影响地方政府的土地收入。还有，部分多孩家庭新增的购房需求，被新增的土地指标所消化，还有助于平抑整体房价。

中国的大城市并不缺地，大家其实可以算一算，即便所有中国人都住上别墅，也就用到1%-2%的国土面积。中国既然不缺地，中国的造房子和基础设施的效率又是世界最高，房价就不应该成为养不起孩子的理由。