摸高2万，特价满天飞！实探火炬17盘：五月临近，看房客增加！

原创送东也中山房叔

上回踩盘，房叔针对火炬临东区域9盘进行了实探。

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火炬临东区9盘实探。

本次，我们深入火炬中心，房叔精选了以下8盘，作为本次踩盘的项目，这些项目分别是：

海伦堡.千江阅、君华硅谷、澜溪泮岛、裕龙君悦、美的悦府、方直香山墅、碧桂园黄金时代以及朗景花园（禹洲项目）。

海伦堡.千江阅

送6万车位抵用券，毛坯均价1.35-1.5万/平

第一站，房叔来到了海伦堡千江阅。

整个项目采用高低配打造，小区由6栋高层、85栋类独栋、1栋政府公建组成，容积率仅1.7，总户数为1099户。

由于没有提前预约，房叔本次踩盘未能看到别墅。但从上个月的网签数据上看，凭借别墅稀缺性，以及135平打造有500平的实用面积优势，海伦堡千江阅别墅去化不错。

有代理机构人士透露，千江阅别墅的品质与稀缺性，具有独特优势，挺受深圳客青睐。从整体上看，目前别墅总价约在480-500万，单价则是中山在售项目中最高，约3.5万/平。

▲沙盘图

洋房方面，该项目在售17栋，两梯六户，涵盖建面约102-127平三至四房，毛坯折后均价在1.35-1.5万/平。

据销售介绍，目前17栋余货并不多，房叔计价了22层较好的单位，折后毛坯单价1.31万/平。（一周之前的踩盘，目前已有所回调）

值得一提的是，项目现在购房即赠送6万元车位抵用券优惠，对有车的购房者蛮具吸引力。不仅如此，最新消息显示，针对最近两个月高层的成交客户，项目还送5年物管费。

这样的优惠幅度，可谓是卯足了劲。

项目打造上，17栋下方为小区游泳池，泳池边做了阶梯式瀑布景观设计。中间为泳池，旁边为叠水景观，在小区内走动时，观感相当不错。

▲游泳池

来到样板房，房叔发现项目在装修上颇值得购房者借鉴，整体舒适，风格以现代化为主。户型方面，十分方正，基本呈现出长方形的形态，使用率颇高。

具体而言，三种户型均设计了精巧的玄关收纳空间，U型厨房，111平主卧望江，102平主卧看小区泳池。

▲户型图

一直以来，“高低配”项目拥有视野上的优势，所见未有阻挡。加之海伦堡千江阅不错的户型与目前较友好的价格，对购房者而言，有很不错的吸引力。

裕龙君悦

128平户型惊艳，特价单位1.35万/平

裕龙君悦由10栋洋房，1栋幼儿园组成，而幼儿园就在小区的正中间位置，沙盘就可以看出。

▲沙盘图

项目全楼栋在售，建面涵盖74-134平二至五房，均价约1.45万/平。

目前推的特价单位最低约1.35万/平，最高1.4万/平，都集中在低楼层，毛坯出售。

▲一口价优惠（仅供参考）

户型方面，项目涵盖了81/86平三房一卫、112平四房两卫、128/134平五房两卫，多种户型。

其中，项目的128平四房户型，十分惊艳。

其一、入户花园设计，相当于多一个房间，虽然面积不大，但可以做书房、杂物房之类的设计。

▲128平户型图

其二、生活阳台面积很可观，根据户型图标尺计算，大约3.5平，作为厨房的延伸，可将厨房扩大一倍，增加不少舒适性。

▲样板房

其三、一个客房带有阳台，可作为洗衣晾衣使用。此外，每个房间都带有飘窗。

▲样板房

总的来说，128平户型，百变灵动，赠送面积多，扩展性好，三阳台，房间面积合理，均能放下1.5米床，通风采光都可圈可点，十分优秀的户型。

另外在售的三个户型，房叔也在这里放上。

▲户型图

在踩盘的过程中，房叔感觉到小区设计比较亲民，植被多以树苗、普通绿植为主，入户大堂设计比较简单。

小区自带的配套不多，有幼儿园、儿童游玩场。

▲小区展示

另外，项目靠近得能湖公园，部分单位能看湖景。

▲样板间看湖景

综上，项目整体设计比较接地气，地段处于火炬中心板块，享受火炬最集中的配套，若以特价入手，性价比还算可以。

澜溪半岛

性价比盘，价格回落500-1000元/平

澜溪半岛一期由18栋17层高的小高层组成，容积率3.0。

目前，其主推17栋，建面约116-128平三至四房，带装修，折后一口价1.38万/平起。相较之前降了500-1000元/平。

▲沙盘图

具体折扣：不分楼层，所有房源一口价推售，01/02单元一口价14100元/平，03/04单元一口价13800元/平，单边的01/02要贵300元/平。

房叔算了其中一套8楼01单位，建面约116平，折后单价14100元/平，折后总价约164万，首付3成则约49万，月供30年则每月还贷6801元。

▲计价单

项目为2梯4户，但两电梯相隔较远。两户间有一条长走廊分隔开。

▲户型图

▲楼栋里的分隔走廊

户型有两种面积，116平和128平，整体上中规中矩。

其中，01户型116平三房，主人房设计在客厅后面，比较少见。因为市面上，主卧大多会设计在距离餐客厅最远的空间，以保证主卧的私密性。

▲01户型样板房实拍，主卧就在客厅旁

此外，每个户型赠送的位置不多，这在样板房有所体现，样板房内多处留空，为收纳柜准备。

▲红框位置就是留给柜子的

总的来说，澜溪泮岛一期楼层虽不高，仅17层，但容积率达到了3.0，建筑密度颇高，现场感受楼距较近。

但价格上，对比周边项目15000元/平的价位，澜溪泮岛一口价13800-14100元/平，还带装修，确实存在一定优势。

君华硅谷

余货40套，均价1.2万/平

写到火炬，大盘君华硅谷不得不提。

其分8期开发，共开发有115栋建筑，配套自成一城，打造有一所小学、两所幼儿园、大量商业等，是个实打实的大盘。截止至今日，该盘已开售至第6年。

值得一提的是，2017年8月，为了“续力”开发项目，君华集团围绕着华陀山，以1.37万/平地价再拿下君华硅谷旁两地块，可惜至今仍未入市。

▲沙盘图

项目在售五区97-99栋、八区103-110栋，主推建面约119-124平三房，毛坯折后均价1.2万/平。

其中，103-110栋受制于容积率限制，层高仅为4层，为一梯两户设计；99栋与98/97栋，层高分别为25层和31层，均为两梯四户设计。

据现场销售介绍，目前项目仅剩余货不足40套。

▲沙盘图

房叔获取了其中一份计价单，优惠折扣为8万抵一口价，一口价单价11803元/平，这里面的一口价单价已经将8万元团购费加进总价，没有套路。

▲计价单

由于开发时间较长，项目前期并没有采取人车分流设计，导致看楼动线中遇到很多过往车辆，体验感不佳。

另外，整个小区虽达到100万平体量之大，但大而不精。比如，地面老化、园林缺少修剪、公共设施较残旧。

但胜在配套一应俱全而且靠山，足以吸引不少购房群体。

▲总规图

户型方面，剩余选择不多，主推119/124平三四房。

值得一提的是，项目103-110栋为一梯两户低层，虽为南北通透，但公摊面积相对于两梯四户会稍多。这样就导致同样为124平户型，其仅能做3房，而其他高层则可做4房。

▲户型图

97-99栋124平样板房，整体十分方正，户型可圈可点，长约7米的朝南阳台，可惜阳台有且仅有一个。

▲样板房

事实上，近2年以来，在离中开高速近、火炬臭味事件等影响之下，君华硅谷从2016年最高卖至1.8万/平的高峰，慢慢回落成目前的友好价，二手市场也是不好转手。

一言以蔽之，君华硅谷折后1.18万/平的售价，在本次火炬踩盘中为最低，甚至出现了房地价倒挂的现象，在目前清盘的节点下，或不失为部分刚需入手的参考项。

方直香山墅

86平6米层高复式，一口价1.86万/平

地价同样不低的方直香山墅（楼面价1.35万/平），早已于去年开卖，因为稀缺的复式产品与临近深中通道黎村出口，备受投资客关注。

项目由7栋平层住宅，6栋复式住宅组成。从现场沙盘情况来看，平层住宅均已贴出售罄，目前主推13栋复式，建面约86平三房，带装修折后均价约2万/平，现场一口价最低1.86万/平。

▲沙盘图

从现场销控板上可以看到，最低一口价为160万一套，折算单价约1.86万/平，

由于复式住宅的特殊性，使用面积的计算与普通平层有所不同，如该项目86平复式，使用面积就去到了124平。

若以使用面积124平计算，折算单价约1.29万/平。（仅供参考）

▲销控板

项目打造上，方直的复式主要为咬合式设计，两梯四户，其中左侧第一层包含1、2楼，右侧二层包含2、3楼，以此类推进行叠加。

▲外立面

86平有两种不同户型，区别在于一楼是否有睡房，这关乎到房子适不适合老幼及行动不便的人士居住。

以图上偶数层01/03户型为例，一层为生活区，涵盖有厨房、客厅、餐厅、卫生间、储物室（楼梯位），无睡房，二层则有三个睡房及一个小客厅。

从样板房可以看出，无论是一楼卫生间门、储物间、楼梯，都比较“精致”，卫生间门目测仅1米左右，而楼梯虽然说不上陡峭，但比较狭窄。

▲偶数层01/03户型

另外，该户型能做客厅中空延伸至二楼的设计，挑高6米的客厅尊崇感十足，前提是会减少二楼一个房间。

▲偶数层01/03户型

二楼的房间布局尚算合理，二楼房叔目测挑高也有3米，不会有大部分复式二楼的压迫感。

二楼采光并不好，窗户数量少，同时面积不大，样板房用了大量室内灯光进行补充。

▲样板房二楼

而另一个户型则更实用些，一楼除基本生活区外，还有一个客房，而二楼则为两房一卫一厅。

遗憾的是该户型由于近期开盘，房叔踩盘时尚未对外展示，没有样板房实景照。

▲户型图

据现场销售介绍，该户型由于一楼有房间，舒适性对比另一户型有所提高，因此，总价会高出10万左右，约175万，具体价格，还需视楼层而定。

总的来说，项目最大的亮点，当属其86平的复式户型，对比市面上大部分平层，复式设计、使用率高、私密性强、特色十分鲜明。

周边配套一般，项目自身打造有1700平商业街、健身场地、图书馆、游泳池等。此外，项目与火炬中心的距离，较上述其他楼盘，还是要远不少。

另外，项目距离深中通道黎村出口，约500米，如现场销售介绍：“我们项目卖的是深中，是未来。”

对此，你又有何看法呢？

美的悦府

智能装修，望江单位1.4万/平

很多人不知道的是，美的悦府也是高价地项目，楼面价1.03万/平。

该项目分两期开发，目前在售的二期共5栋洋房，17栋叠墅。其中，洋房为两梯四户设计，主推二期1栋，建面约105-120平三四房，在售均价约1.4万/平，带装修。

▲沙盘图

▲外立面

户型方面，整体实用率尚可，但设计较缺乏亮点。

以120平四房户型为例，虽是四房，但入户处房间较小，放床还是稍显拥挤。

▲外立面

阳台受墙身遮挡，对采光及视野都有影响。

▲样板房

项目周边为中山港一带，沿路货车较多，房叔在看样板房时打开客厅阳台现场感受了一番，噪音确实不小。

值得一提的，项目目前在推的01/04户型，较具吸引力。两个户型均朝南望江，从高层看下，视野广阔，观景角度非常棒。

▲阳台景观

这几年，智能家居的概念离我们越来越近，部分开发商已经开始用在项目中，作为重要卖点。

但大部分项目，都是点到即止，既无深入的研究，也缺少投入。

而美的悦府，属于在智能家居领域打造较有深度的项目之一。

水管家、语音智控、智能安防、云端家居、环境质量检测等，应有尽有。

▲智慧社区展示区

综上，美的悦府项目利弊都较为明显。一方面，靠近马路噪音过大；另一方面，智能家居的深入贯彻，以及阳台望江的视野，都为项目加分不少。

碧桂园.黄金时代

预计年内开售，沿用盛世名门售楼部

首次探访，因赶上盛世名门业主收楼，房叔吃了闭门羹。

再次探访，项目仍表示未能参观，在房叔对保安软磨硬泡之下，才终于允许进入销售中心。

销售向房叔表示，由于火炬碧桂园地块过于分散，故新项目黄金时代，将沿用盛世名门的销售中心进行销售，目前新沙盘已经换上。

黄金时代共规划11栋高层，容积率仅1.5，均为两梯两户设计。

▲沙盘图

户型涵盖建面约119/140平两种，两个户型均为电梯到户，南北双阳台，赠送面积颇多。

▲户型图

从户型配比，楼高，和项目现有的宣传资料来看，项目品质将高于盛世名门，而价格，也会相对拔高。

当然，中山消费者对于品质较好的项目，还是有一定的偏爱。

除上述项目外，房叔还到访了朗景花园工地（禹洲项目），目前正全速施工中，最高已建至17层高。

从规划图中得知，该项目由18栋高层，38栋联排别墅组成，规模颇大。

按照之前的资料，该项目将由禹洲与招商、华侨城共同合作开发，项目位置相当不错，被得能湖与火炬会展中心簇拥，且地块相当方正。

相关人士向房叔透露，目前工程进度正有序推进，由于是现楼，入市时间还得等等，计划将在年底亮相。

房叔有话说：

加上上回踩下的临东区火炬9盘，仅火炬一区，房叔就探访了17个项目。

不少直观的想法，在实践中渐渐明晰。

其一：对比临东区，受东区客外溢的影响，火炬中心区，无论是开发商还是购房者，都更着重深中通道的赋能。

其二：临东区项目更注重自身项目配套的打造，而火炬中心则更注重城际的规划发展，地铁、公路、出入口，成为销售关键词。

其三：不难想象，随着各项政策、交通利好、产业集群、教育资源不断落实兑现，板块价值将在未来两年内迎来一波爆发期，火炬，依然是中山最值得期待的区域之一。

毋庸置疑，火炬一直是中山供应较大的板块，在售项目也多，成交同样多。从3月以来，中原数据显示，中山每周楼盘上客量一直在上升，按照传统，五一前后，将是一个看房节点。

最后，关于这17个项目，你有什么要与我们交流的吗，我们评论见。附：火炬另外9个盘详情：戳

火炬临东区9盘实探。

—— END ——

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