刚揭晓！中山799个二手真实成交价出炉！谁最好卖？（附成交TOP20）
房叔最近拿到了贝壳从2020年1月1日至8月18日的二手成交数据。
需要注意的是，尽管只是贝壳一家的成交统计，并不是全市成交的全部数据，但是仍然具备一定的参考意义。
通过这份数据，房叔整理出不少极有意思的信息。
成交总额最多的项目为南朗镇的锦绣海湾城，约1.07亿，也是统计数据中唯一一个成交额破亿、成交套数超50套的盘，这与该项目二手房体量超级庞大有关。
位列第四的君华新城，则价低量大，转手也相对容易，使该盘二手买卖十分便利。
成交量排行前20的楼盘中，坦洲镇占8个，大概率因为珠海购买力的加持；
其次是火炬开发区，有4个；第三是西区，有2个。
成交量最多的项目，为南朗的锦绣海湾城，为66套，火炬君华新城紧随其后，成交65套，西区的雅居乐剑桥郡及奥园并列第三，为55套。
值得一提的是，此次上榜的TOP20楼盘中，超级大盘居多，比如，前三项目中：
锦绣海湾城开售超11年，开发超9期，占地近万亩；
君华新城则有楼栋共计135栋，总户数近7000户；
雅居乐剑桥郡总建面约280万平，光自带商业面积就有近3万平。
除此之外，西区的奥园、火炬的凯茵又一城、东区的远洋城，均是我们熟知的大盘。
诚然，大盘户数众多，二手房挂拍的数量自然也会多不少，从而增加成交量。但毋庸置疑的是，大盘自身拥有的成熟配套及居住氛围，对二手购房者拥有绝对的吸引力。
来看成交价，平均成交单价最高的TOP10小区中，高层住宅、别墅各占5席。
高层住宅最高价，是来自第三名的凯茵新城雅湖半岛，成交一套122平高层住宅，单价24594元/平，为贝壳统计到的，2020年以来最贵二手高层住宅。
而别墅最高单价，也是全部住宅最高价，来自凯茵新城碧云天一套286平别墅成交，该房于7月31日，以单价41959元/平，总价约1200万售出。
成交周期137天，挂牌价格为1380万，与成交价相差180万。
此外，成交单价TOP10小区中，东区与火炬各占4个，除了凯茵新城樊登及远洋城万象花园多于一套成交外，其余小区均只成交一套。（注：部分小区以组团为单位统计）
房叔选取了三个极具参考价值的大盘进行分析，它们分别是：东区远洋城、南朗镇锦绣海湾城、火炬君华新城。
总建面达200万平的远洋城片区，从组团划分来看，共有十个组团。
从贝壳实时数据中获悉，远洋城内各组团，均价差距较大。
10个组团中，有8个为住宅小区，其中6个小区挂拍均价高于2万/平，有2个低于2万/平。
挂拍均价最高的组团为远洋万象花园，达22162元/平，均价最低的组团为远洋城美域，为16827元/平。
两者价差的最大原因无疑的地理位置，万象花园所处位置路网丰富，交通便利，左侧为远洋大信及博览中心，北侧为紫马岭公园。
远洋城美域则处于南外环与金字山隧道交界，靠近马路，或有噪音问题。
之后，我们在看看实际成交价格对比:
从表中可以看出，挂拍价与成交价相差最小的两个项目，分别分远洋城尊域和远洋城万象花园，价差461、692元/平，价格比较稳定。
价差最大的，是远洋城天骄和鎏金山别墅，价差分别为5303元/平及4869元/平。
我们再看看位于南朗镇的万亩大盘锦绣海湾城，目前，该盘已开发至第十期。
二手挂牌方面，挂牌均价最高的组团为最新建成的10期，高达19081元/平；其次是08年建成的2期，为17333元/平。
再者，是03年建成的1期，为16259元/平。
挂牌价最低的组团为6期红树邻，为11460元/平，与10期有约7500元/平的差价。
如此价差，结合项目的特殊性，主因或是房源位置景观上。
位于火炬的君华新城，与上述两盘的参考点略有不同。因该盘数据并区分组团，统计结果我们看整盘的。
1月1日至8月18日，贝壳统计该盘成交共计64套，成交总额7650万，成交平均面积120平，从数据上分析，只是个户数众多，流通量大的二手项目。
该盘受疫情影响，加上尾盘清货，4月末时，曾出现过大批9字头房源，详情戳【君华新城加推】。
当时，房叔算了一套111栋101单元，建面约136平四房，最终折后总价约128.6万，折后单价9462元/平。
▲计价单
对比该盘2020年的二手成交均价10760元/平，一手价甚至低了1300元/平。
但是，项目清货阶段降价并不少见，加上降价房源不多，对整体二手市场冲击，没有想象中大。
同时，该盘的情况，也恰好验证了，二手成交价更能反映真实的楼市这句话。
二手的分析，向来很难，数据收集难度大，对项目的价值点捕捉没有一手项目敏锐，容易造成偏差。
这里，也感谢贝壳平台提供的数据，促成了此次分析。
纵然数据未包含全市所有成交案例，但有些现象，还是具备参考价值：
第一，对比一手市场，二手市场更为复杂，购房者需要做足功课。
第二，明显的降价并未出现，倒是黑天鹅事件下，褪去市场泡沫，二手楼价对楼盘价值的体现，更为真实，对于刚需客户，是个购房的好时机。
第三，二手市场，大盘活跃程度更高，房源多之余，不排除大盘配套的吸引力。
最后，如果你对二手房有不同的见解，欢迎来评论区和我们分享。