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这厢西，昨日华发首府准备加推最后的两栋楼王（戳这了解）；那厢西，今天板块内第二个住宅盘就发布了备案价，一举摸至板块新高。该盘正是天明东华阁，此次公布的是1/2幢的备案价，主推建面约121-145㎡三至四房，备案价区间为20978.26-25100元/平，计划4月开盘。![]()
备案价2.09-2.51万/平，预计4月开盘
天明东华阁占地约1.3万平，总建面约4.4万平，容积率2.5，由3栋高层住宅组成和3栋商业楼组成。据现场销售称，首推1/2栋，20-30层高，建面约121-145㎡三至四房，两梯三户，共约140套货源左右。![]()
根据公示，此次天明项目最高备案价为25100元/平，最低价格为20978元/平，其中1栋为20层，共计57套；2栋为30层，共计87套。![]()
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1栋的单价最低是202/202号房，建面约129.73平，建筑面积销售单价为20978.26元/平。1栋单价最高是1701/1801/1901/2001号房，建面约129.97平，建筑面积销售单价为23695元/平。![]()
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此前开营销中心时，现场销售就曾告诉房叔，1栋因朝向问题会比2栋便宜，而03/06户型因为没有南北对流也会比别的户型便宜。
从备案价上来看，确实如此。
2栋其中单价最低是202/203号房，建面约128.93平，建筑面积销售单价为22065.21元/平。
2栋单价最高是17层以上的单位，建面约121-145平，建筑面积销售单价皆为25100元/平。
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从整体上看，单价区间在2.09-2.51万/平之间，总价大约在259-363万/套之间。以一套最低总价的户型来算，三成首付约77.7万。（实际以开发商为准）此外。备案价上未注明是否带装修。但据我们现场了解，项目为毛坯出售。![]()
目前，项目已经开启诚意登记，认筹2万可享开盘优惠，据说开盘最低价大概率会有2万/平以下的单位。
据中山备案价政策规定，当所卖实际售价高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法网签。假设按照最低价（即85%）售卖，住宅区整体均价，为17765-21335元/平，总价约220-308.55万/套。
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首推121-145平三至四房，有户型做到3个套间
由于项目还未开放样板间，只能从户型图和现场模型来了解。户型方面，虽说有6个户型，实际上1栋和2栋的户型大同小异，布局基本相似。1栋户型分别是129/123平三房户型，01/02户型互为镜像，东南朝向，望小区园林。![]()
01户型：约129平三房两卫，传统竖厅，三开间朝东南，望小区园林。弧形大阳台连接次卧和客厅。![]()
看到弧形大阳台，有没有很熟悉？毕竟项目和天明海怡湾是同一个开发商，就连阳台都是同款。![]()
|天明海怡湾弧形大阳台
02户型：约129平三房两卫，布局基本和01户型一致，不多赘述。03户型：123平三房三卫，餐客厅直出等宽阳台，“二字型”厨房带生活阳台。虽说是双套间设计，实际上另一间卧室也带衣帽间，只是没有独卫。2栋为南北朝向，与3栋相连。户型分别是121/128/145平三至四房，其中01/02户型布局相似。![]()
01户型：约145平四房两卫，竖厅设计，休息区归于一侧，动静分区。亮点在于弧形大阳台连接次卧和客厅，主阳台和餐厅的飘窗对流，L型厨房出生活阳台。![]()
02户型：约128平三房两卫户型，除了少了一间次卧外，布局基本与01户型一致，不多赘述。
03户型：约121平三房三卫，经典飞机户型，休息区位于餐客厅两侧，动静不分区。比较吸人眼球的是三个套间，全带独卫和衣帽间。不过没有公共卫生间的问题也很明显，平时有人做客，想去洗手间就必须到卧室，影响私密性。![]()
购房者冲着石岐总部而来，总部内配套逐渐兑现
谈到天明东华阁，就很难绕开石岐总部，更何况当天看房的客户一大半是冲着石岐总部的配套而来。
毕竟今年的石岐总部，也算从纸上的宏伟蓝图，终于迈入配套兑现，在这个转折点，加码石岐总部也不见得是一件坏事。先来看总部内的王牌配套——省一级标准小学。
目前工程已经完成90%以上，计划今年5月完成竣工验收，更重要的是今年4月大概率会划分学区，总部内的项目也都盼着“近水楼台先得月”。（学区划分以政府公布为准）
另一边，幼儿园、派出所、服务中心等公建配套已经完成主体建设，4月都将移交政府。其中幼儿园设计为12班，效果图已曝光。
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|幼儿园、派出所、高端医疗服务中心实拍图2021.3.9
也就是说，等到项目交楼，周边就有幼儿园到小学9年教育，更不必说还有运动场馆、高端医疗服务中心这些生活配套。![]()
|运动场馆、招商中心等实拍图2021.3.9
|项目区位
交通方面，邻近大沙南路和富康北路，可以接驳长江路、起湾道两条主干道，可前往东区、石岐中心。
周边两公里外有老牌商圈石岐大信新都汇，日常购物基本靠天明豪庭、汇星豪庭等二手小区的商业街。
项目一公里范围内有中山实验小学、中山华侨中学、石岐中学、石岐第一小学等教育资源。
不过，天明东华阁大户型+高单价的属性，基本注定了刚需客无从下手，更适合有置换需求客户。
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土拍地价涨3400元/平，石岐总部会越来越贵？
查看石岐总部这两年的土拍记录。华发以底价10000元/㎡、总价5.89亿拿下宅地，前一天出让的地块甚至中止出让。
一年多后，石岐总部再拍地，10家房企厮杀23轮，最终龙光以13407元/平、总价约5.23亿拿下宅地。
|石岐总部土拍记录
地价上涨、配套兑现之余，对房价的影响又有几何？
目前石岐总部周边的房价，暂时仅华发首府一盘在售，均价1.9-2.2万/平。二手房整体均价1.4-2.3万/平。
比起去年房叔整理的石岐总部二手房价（详戳），都有不同程度的上涨，二手项目大多突破1.5万/平，部分项目逼近2万/平。
项目
| 产品
| 价格（万/㎡）
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天明东华阁
| 121-145㎡三至四房 | 吹风2万/平起
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华发首府
| 99-119㎡三至四房
| 2.3-2.4
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时代云图
| 二手房
| 1.76
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雅居乐御滨名门
| 二手房
| 1.86
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富逸臻园
| 二手房 | 2.34
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汇星豪庭
| 二手房 | 1.47
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天明豪庭
| 二手房 | 1.64
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| 荔园·悦享星醍 | 二手房 | 2.0
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数据来源：贝壳、乐有家 统计时间：2021.4.17
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今年天明、龙光、华发三大开发商神仙打架，精彩程度不输马鞍岛。
那么多个热盘“发光发热”后，板块二手房会不会跟着水涨船高？我们拭目以待。
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