内卷之后，火炬中心区，变香了？

得益于深中通道，2021上半年，火炬房价一路高歌猛进，刺破2万/㎡的价格。但不到4个月，又受到市场环境的影响，各大楼盘都有明显的降价趋势。

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👉2021下半年：火炬中心区，稳了吗？不到4个月，有盘降了4千/平！

而现在，火炬中心区的招商、雅居乐、火炬建发等部分楼盘，也陆续出现了特价单位。不少购房者询问：火炬，是不是到底了？

跟着这个风向，房叔开始在火炬疯狂踩盘。

表面上看，整个市场与年前相比，几乎没太大变化，不过相比起去年最疯狂的那段时间，当前的价格，也基本没什么水分了。

房叔走访了火炬中心区9大盘，多盘销售表示开春之后，看房客多了，但价格变动不大。

销售表示，“这些楼栋都是楼王，去年年初对外输出的价格都是1.8-1.9万/㎡，现在滑落至1.45-1.5万/㎡，甚至还有特价1.38万/㎡，但却总有客户会期望做到1.2万/㎡。

相比年前，来访客多了不少，都是在附近工作的本地客户，但是他们都比较犹豫，来了好几次，考虑挺久的，磨价也比较狠，但一直没有成交。

还有一些本身就有房的客户，带着卖房换新房的心态来澜溪泮岛，他们也并不着急入手。”

很明显，当投资客热潮褪去，本地客成为主要客群时，实际成交效果并不理想，转化周期也比较长。

关于这个项目，很多粉丝吐槽该盘容积率高，楼距太近。其实还好啦，该看到的都可以看到。

| 从景观阳台看向二期

年前，因“踩累了”没有去建发昇荟庭，这次专门去溜达了一圈。

项目位于中山火炬会展西路一侧，目前在售1/2/4/5栋，约88-138㎡三四房，均价1.4-1.6万/㎡，于今年12月底交楼。

而优惠方面，销售表示：大户型的特价房可以去到1.38万/㎡。

该盘是深耕火炬多年的开发商——火炬建发，其先后开发有太阳城购物中心、五星美居中心、群英华庭、逸骏华庭、润和花园、汇雅花园等等项目。

星耀广场，火炬建发的另一个项目。

据现场销售介绍，项目在售7栋、8栋、9栋1单元、10栋1单元，约120-220㎡三至四房，毛坯均价1.35-1.4万/㎡。

比如泰瑞居，其销售直白：“我们没有优惠，一直都是这个价格”。

与年前一样的产品，在售7栋约88-108㎡户型，均价也是在1.6-1.75万/㎡。

| 沙盘

又比如裕龙君悦，房叔一走进售楼部，就看到销售上来迎接，“最近来访客很少，你是今天的第一个客人”。

项目目前在售1栋，约54/89/114㎡，售价约1.55-1.65万/㎡；7/8栋约128/134㎡，单价1.7-1.8万/㎡。

该盘与招商禹洲云鼎府很近，不到500米，但景观效果不如云鼎府，加上现在云鼎府推出了一口价房源，还是带装修的，让其更黯然失色了。

中铭新达城，是个大盘，早期入住率很高，加上底商与周边餐饮非常齐全且丰富，生活气息很是浓厚。

目前在售19栋，约100-110㎡三四房，毛坯单价在1.5万/㎡左右。

| 实景图

中山深中壹城，虽不在火炬中心区，但距离也不太远，属于近期火热的湾西智谷板块内，房叔也顺便去看了。

与年前一样，主推41栋，约96-109㎡户型，均价1.4万/㎡，朝北向（靠近路边）户型单价相对比较便宜，1.3万/㎡左右。

总的来说，火炬中心区，降价的盘很少，多为清栋、尾货等。抛掉这些特价，综合年前年后来看，该片区的价格还算稳定，没怎么再降。加上火炬本土房企较多，比较“佛系”，没有太大业绩压力，且多为准现房或现房，降价的可能性很小。

就看越秀与建发强强联合的阳光里和名汇苑二期，还有宇宏的健康花城二期四段等新盘来势汹汹。

去年12月19日才举行动工仪式的阳光里，目前正在火热动工中，就看5台吊机、9辆泥头车、数百名建筑工人的架势，就知道这个项目不简单。

靠近会展东路和祥兴路的楼栋已初显雏形。

另一块联合开发的越秀名汇苑二期也有数十台打桩机正在作业中。

| 效果图

此外，值得注意的是，项目离阳光里并不远，同样在今年入市（计划于今年第四季度入市）。

被宇宏地产以总价约3.8亿，楼面价1万/㎡拿下的健康花城二期四段，也在紧张的作业中。

| 摄于2022年3月10日

| 效果图

其对面的星耀广场销售猜测可能会买到1.7万/㎡。

前有数十盘在“揽客”，后又有三大新盘要加入战场，区域楼盘存量再一次扩大。加上受疫情影响，外地客减少，本地客成为主要购买力，地段相同，产品相同，没有出彩的亮点时，价格成为唯一的竞争力，毕竟谁都喜欢“便靓正”的产品。

一说到火炬，大家都不约而同的点点头：嗯~发展前景不错，“要银有银，要饼有饼”。

就南方+公布的经济数据来看，在中山镇街2021年生产总值中，统筹了民众街道的火炬以480.5亿元和9%的增速排名第二。

再看去年10月9日，中山市自然资源局发布了火炬开发区中心片区03-1单元、04单元和05单元的控制性详细规划调整。

在港义路和祥兴路两大纵轴之间，将强势崛起一座“火炬之心文创PARK”，集中发展总部办公、科技研发、休闲商业等复合型经济，重新定位火炬城市新门面。

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若是按照规划内容一一兑现，或许这里，将成为火炬开发区的“新中心”。

房叔偶遇到一位住在东区的业主，他侃侃而谈道：“我看过很多房，火炬、南区、西区、五桂山、三乡都去看过，但是都不是很满意，除了孩子读书不方便之外，配套也跟不上，火炬连个大型的商业都没有。最终我和爱人都决定还是买在东区。 ”

虽然目前火炬配套方面仍有欠缺，比如大型的商业体只有太阳城。但不可否认的是，火炬底子不错，发力也不弱。