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二手市场就是楼市晴雨表。
最近，中山政策利好不断，先是中山人社局发布人才新政。![]()
不到半个月，中山再传来重磅利好消息，近一步明确中山市楼梯房和20年以上的自建房，不纳入家庭住房套数认定。框架结构二手房20年以内楼龄，全都可以公积金首付三成买房；购买装配式建筑住房，公积金贷款额度上浮20%。
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虽然新政陆续公布，但判断一个城市楼市基本情况，大部分时候还是看二手房。新房受到政策干扰较大，二手房主要是个人选择为主，最能体现当下最真实的市场。![]()
房叔统计了中山热门区域（东区、石岐、西区、南区、火炬、南朗）153个小区的一年成交价变化情况，用直观的数据来看中山楼市。需要说明的是，成交数据是来源于贝壳，仅代表部分，不代表全市二手成交量。1-4月成交均价的计算方式=期间内每套房源的成交单价相加之后，除以这4个月内的成交套数。其次，这里不排除业主急需用钱、1-4月之间仅成交了一套房源等因素，致使涨跌幅过高或过低的小区。由于部分小区在今年1-4月没有成交，或者在去年1-4月没有成交，无法作对比，所以这里没有展示出来。
东区
在“中山哪里适合居住”的问题上，东区无疑是最佳之选。作为中山政、商、经、文中心的东区，除了地段优秀之外，其配套也很是丰富。![]()
区域内聚集了中山一半以上市直机关，市、区两级行政服务中心；拥有利和、远洋大信、天奕星河coco city等大型商圈，还有在建的中山宝龙城商业，六号小院等等。最厉害的还数教育，比如现有的朗晴小学、香山小学等中小学。![]()
正因其地段好，配套齐全且优质，所以东区的房价，无论一、二手，都足够坚挺。据贝壳找房显示，目前东区共有3462套二手房出售，包括老破小、次新房等种类的房源，而挂牌价最低是3千/㎡，最高去到4万/㎡，价差过大。
但成交方面，主要集中在“市一中+朗晴小学”、远洋城等板块的房源，成交价在0.7-2.2万/平左右。这些板块由于地段好、交通便利、发展成熟、关注属性高，开发商会以较高品质去打造高溢价产品，是不可多得的高端住宅板块。对比去年1-4月的成交价，在今年超65%小区成交价有所下降。这正是捡笋盘的好时机，比如康逸豪园近期成交了一套79.6平的两房，总价55万，单价6910元/平。对比去年2月成交的房源，其单价都在1万/平以上，足足便宜了4400元/㎡左右。此外富湾花园这老旧小区，能有23.33%的涨幅，主要由于产品不同。去年仅成交了一套约36.79平1室1厅，总价22万，单价5980元/平的房源。
而今年成交了2套2室2厅的房源，总价在50-55万，成交单价在0.6-0.8万/平之间。石岐
石岐虽为老城区，但却是中山一代人的记忆。
青溪路、岐江河、中山纪念堂、孙文步行街......都刻满了我们的回忆。
如果说东区是中山的中心，那么石岐就是中山人的根。
作为香山文化的重要发源地、中山城市原点的石岐，承载着中山市860多年的发展历史和文化精髓，也呈现出一个城市发展的变迁史。另一方面，它在不断地改造、发展中。比如青溪路拓宽；岐江道（石岐段）征地拆迁；石岐总部也进入了配套兑现期。也因此石岐二手房价呈现两个极端。
据贝壳显示，石岐挂牌的二手房源有4873套，城中村内4-5千/㎡就可拿下一套房，高端住宅小区则去到3万/㎡。
作为老城区，石岐二手小区大部分都年代久远，不过成交的小区楼龄大多在20年以内，成交均价在0.6-1.8万/㎡之间。其中万科金域蓝湾君澜、正德天水湖、帝涛湾、碧海名苑拥有一线江景，不过对比2021年和2022年1-4月的数据，跌幅达15-22%。
时代云图于2015年建成，位于石岐总部经济区内，西侧就是中山市华侨中学（高中部）。其在今年1月成交了一套116.22平、低楼层的四房，总价146万，成交单价为12563元/㎡。![]()
对比去年4月一套97.65平、中楼层的三房，18126元/㎡的成交单价，跌幅为30.94%，是区域二手盘跌幅的TOP1。
西区
置业主城区、但预算不够的刚需客们，也会把目光放在西区上。
作为中心城区的“西大门”，西区拥有市三甲医院——中山市中医院、可达周边五大机场的候机楼、西区首个高中——烟洲中学、以及一系列公园配套。
更让人兴奋的是，华侨城欢乐海岸、马山旧改两大超级IP就在此落地。![]()
此外，这里已经聚集了合景、招商、华润、仁恒、越秀、佳诚、博达、龙光、时代、方直等等品牌开发商。![]()
成交房源主要集中在彩虹片区和富华道片区，成交价在0.5-1.6万/平左右。对比去年1-4月的成交价，今年超85%二手小区成交价都下降了。![]()
南区
南区，“城区后花园”，靠五桂山，拥树木园、詹园、文笔山、北台山森林公园、良都文化公园等生态资源。近年来，南区无论是产业、交通还是教育、商业等，都开始走向正轨，向着对标松山湖去努力。![]()
在南区今年的计划中，有提到加快建设中山科技创新园、国家火炬电梯产业基地、北溪数字经济产业园，打造电梯和数字经济2个千亩级现代主题产业园区。其中，中山科技创新园中的光子科学中心新建项目，在4月中公布了项目环境影响报告表。教育医疗方面，南区提及深化与一中、侨中等学校合作；加快推进第一小学、合生帝景公建配套幼儿园及小学、新力翡翠湾公建配套幼儿园建设等等。其中，永安中学计划今年9月1日正式开学，提供4050个学位。
但其成交小区大部分集中在靠石岐、东区一带，以及城南一路板块。这些房源楼龄也相对比较新，成交均价在1-1.4万/平左右。
火炬
就历年中山市统计年鉴的数据来看，在中山镇街2021年GDP中，统筹了民众街道的火炬以480.52亿元排名第二。
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但其配套方面还有待商榷，比如大型的商业体只有太阳城。但不可否认的是，火炬底子不错，发力也不弱。在今年工作计划中，火炬在经济、产业、交通、教育方面可谓是野心勃勃。
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可以看到，火炬二手房成交单价几乎在0.4-1.5万/平左右，超80%小区成交均价呈下跌趋势。
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南朗
南朗街道（翠亨新区）作为孙中山先生的故乡，拥有深厚的历史文化底蕴。如孙中山故居、中山纪念中学建筑、茶东陈氏宗祠等文物古迹。还有中山影视城、云梯山森林公园、黄道山森林公园、翠亨文化艺术创作基地、翠亨湿地公园等著名旅游景点。![]()
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| 来源：贝壳找房
但在成交方面，对比去年1-4月，今年有近55%的小区成交价都降了。就连成交套数也从182套（2021年1-4月套数），减少至25套（2022年1-4月套数）。![]()
成交最多的小区主要是锦绣海湾城、盈彩美地和雅居乐山海郡等。
房叔有话说
总的来说，在热门区域内，对比去年1-4月的二手成交情况来看，今年1-4月的二手市场明显没有去年的火热，成交量不多，且成交单价也比去年低了。但不可否认，在目前这个环境下，部分二手业主也受到了影响，其房价有明显下降的趋势，这或许是卖家心理预期的最低价位，也正是买家“捡笋盘”的好时机。但随着稳楼市政策的不断落地，中山楼市有望稳步回升，那二手市场是否会跟着发生改变呢？欢迎评论区留言你的看法。最后，由于工作量较大，整理不易，难免有楼盘未统计在列，也欢迎大家留言补充。