长图开篇；
![]()
顺手先做个调查：你会选择在这段时间买房吗？
回首从年初至今，中山发布了“前所未有”的密集政策。不少业内人士直言：“活久见，我从没有见过这么努力的一面。”
但楼市那最重要的三个问题仍然在楼市群里，出现频率最高。
中山这一轮救市到头了吗？
答：或还有后续！
昨天（5月25日），全国稳住经济大盘电视电话会议定调：未来6天内，还会有大量的稳经济一揽子政策措施。
前天，圈出流出火炬一张推进图，在征集各大企业购房意向，或有组织一些团购的可能性动作。
这一周，中山公积金接连出措施，力所能及的放宽。
据传言，还有进一步。
种种基调，证明这一轮“救市”，重在提振楼市信心的动作，还未停止。
我们先来盘一盘今年以来中山的一系列努力。
![]()
救市一：降利率
比半年前购房减少了34.5万利息
不过近期央行降息，五年期LPR利率下调至4.45%。（详戳）结合5月15日央行、银保监会最新规定，首套房贷利率可以低于LPR。（详戳）这一波操作下来，马上就席卷了地产圈，大家更关心的是中山是否会有这么低的利率？对于购房者来说，就是房贷还款总额变少了，每月的月供也少了。
以建行为例，假如你在去年11月底购房，当时办理住房按揭，首套利率6%，贷款100万30年期利息约115.84万，月供5995.51元。
如果现在购房，申请到首套利率4.45%，同样贷款100万，30年期利息约81.34万，比半年前购房减少了34.5万利息；月供5037.19元，每个月减少958.32元。
![]()
| 以中山建行为例
房贷利率一降再降，未购房的群体，日日感到刺激，更多是看戏心态；准备买房的人，普天同庆，可以省下不少月供，压力也会更小。而高位站岗，并且还在供的群体，就是当头一棒，天天觉得心在滴血。
![]()
救市二：松限购
镇区买房不再受限制
因此中山住建局赶在五一前，出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了除东区、石岐外，岐江新城范围内以及其他镇街解除限购。（详戳）![]()
除此之外，还在优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、加大购房金融支持力度、优化土地供应等方面提出支持措施。其中，优化商品房预售资金监管，开发商能提取超过额度的资金，有望帮扶企业经营尽早回归正轨，商品房供应或将加快。加大住房公积金支持力度，提高住房公积金贷款额度。猜测一下公积金贷款额度可能还会提升。![]()
救市三：楼梯房不纳入套数认定
大多人可享受首套购房指标
5月11日晚，明确中山市楼梯房和20年以上的自建房，不纳入家庭住房套数认定。
![]()
| 图/楼市交流群
积蓄已久的换房族、中山本地人等喜极而泣，有了购房资格，还能享受首套带来的福利。可以看到，为了释放买房需求、置换需求，高层也是思考的很周到，除了松限购，甚至连楼龄都考虑进来了。救市四：2成首付重出江湖
刚需上车更简单
4月18月央行发布“金融救市23条”，提及要因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。再加上中山明确部分镇区解除限购，朋友圈就吹起来“中山非限购区首套首付2成、二套首付3成”的风。当时房叔还致电中山各大银行打探（详戳），不过得到的答复都是：目前未执行，一切需要等政府官宣。很明显，政策反应需要时间。就在几天后，中山兴业银行率先明确关于中山贷款政策的细则。（详戳）之后，中山其他银行也陆续确认中山非限购区，首套2成首付，二套3成首付。首付比例降低了，意味着大多数手头上不宽裕的刚需购房者也可以进入买房这个圈子。短时间内对楼市会有正面影响，比如楼盘销量更多了。不过其实也有少部分人觉得首付低了，月供就会高，反而压力更大了。
![]()
救市五：公积金贷款额度增加
二手房首付比例降低
3月1日，中山公积金中心发布新政，一名缴存人住房贷款最高额度由40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由80万元调整至90万元。（详戳这里）5月13日，中山公积金再次加码，明确框架结构二手房20年以内楼龄，全都可以公积金首付三成买房。相比于之前，首付比例有所放宽，不过月供也多了。之前框架结构楼龄不同首付不同，5-10年，首付4成；11-15年，首付5成；15-20年，首付6成。
同时，还提及购买装配式建筑住房，公积金贷款额度上浮20%。据房叔所知，目前，万科、龙湖、保利、时代等大型房企在中山开发的住宅项目，大多采用了装配式建筑工艺。比如万科金域中央、万科城市之光、万科中央公园、万科金域国际、雅居乐湾际壹号、粤海城、招商臻湾府、万科西海岸等等。（其中，有部分项目是部分楼栋为装配式建筑）无论是提高贷款额度，还是降低首付比例，公积金以多方利好来刺激楼市，是历来少见的。
![]()
救市六：缓缴房贷
“房奴”们松了一口气
就在昨天，中山发布公积金新政，明确可申请缓缴公积金贷款。![]()
而商贷方面，早在4月7日五大行（工行、农行、中行、建行、交行）就对“因疫情不能按时还房贷”进行了回应。（详戳）表示：对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
![]()
救市七：抢人才
二十三条吸引高质量人才
4月23日，中山发布《中山市新时代人才高质量发展二十三条》。计划投入50亿元，用5年时间实现“双百双千双万”目标（即新增100名各领域领军人才、100个创新创业团队、1000名博士正高人才、2000名特聘人才、20万名高技能人才、50万名既能人才）。
![]()
救市八：放宽人才购房门槛
大专生以上学历等就可以在中山买1套新房
“新鲜的血液”有了，然后就是降低人才购房门槛。
4月28日，中山明确大专以上（含大专）学历，或持技术资格证的非户籍人才，无需社保即可在中山买1套新房。（详戳）
可以发现，人才也是促进房地产发展的因素之一。待人才涌进，闸口打开，或许就是一波置业潮。
![]()
救市九：开发商拿地门槛降低
保证金下降、地价款付50%即可开发
在提振楼市方面，中山正“多管齐下”，其中土拍条件更是“宽松”很多。
5.17，中山发布土拍新政《关于优化土地供应促进房地产市场健康稳定发展的若干措施》。（详戳）
明确土地供应实施出让预公告机制，以及对竞买人资格、竞买保证金比例、地价款支付方式等方面有了极大的优化和放宽。
这不仅大大降低了开发商拿地门槛、提高开发商利润预期，更是未来鼓励与吸引开发商参与土拍，重燃土拍市场热度，提升中山在和全国热点城市竞争中的价值引力。
中山楼市有在回暖吗？
答：回了一些，但还不明显
降首付与贷款新政后，五一期间确实“今年最火”，令人恍如隔世，久违了。
但从数据上看，这一轮回暖，没有在五一后续上。严格而言，可以用一句话如是回答：由于外来购买力尚未跟上，市场比五月之前好了不少，但还不是太明显。
这一点“好了一些”，具体体现在哪里？
第一，是网签成交。
来自中原数据，今年以来，市场下行趋势明显，春节过后成交量有所增加；在3月前后成交量有所回升，但整体回升趋势不明显，客户仍然缺乏购房信心。
![]()
| 来源：中山中原战略研究中心
这样的趋势一直延续到4月，在市场大环境走势低迷及清明节令的双重影响下，4月中上旬成交量大幅萎缩。
4月末，中山“救市”政策不断落地，市场走势出现回升；“五一黄金周”，全市来访量、成交量激增。
等一系列政策落地发酵后，根据合富研究院监测，上周（5.16-5.22）中山全市住宅成交为1185套，13.6万㎡（含万科西湾汇人才房533套），环比上升196%，同比下降34%。
![]()
网签成交数，达到了今年以来的新高。但如果你细看，与去年上半年的火热时的成交数，仍然有点距离。
第二，是土拍挂出来了，价格还不低。
就在前两天，中山一口气挂出3宗宅地，并且将在同一天上演土拍大戏。
值得一提的是，这一次，中山挂出的都是压箱底好货。这3宗地块，都位于当下最为热门、抢手的置业板块。分别是石岐经济总部区、马鞍岛、小榄镇。
24亿起！刚刚，中山翠亨+岐江新城+小榄挂地！最高1.28万/平起拍！
![]()
近两年，中山在土拍上，为了避免流拍，采用了预拍挂，充分保证了先有房企参与再挂出来。因此，这次土拍，大概率可拍出，会提振下市场。
另一方面，马鞍岛1.28万/平的起拍价，创下了中山土拍起价史。只能说，政府还是相信后市，主要让步是在土拍新政上，给保证金与50%的成交金额等上，松了口。
第三，是终于有新盘敢集中开盘了。
今年前五个月，中山整个市场，死气沉沉。一为新盘少，二为大都是续销。前两周，坦洲朗诗开盘，尽量是以低价走量的方式，但仍然去货200+货，今年少见；上周，小榄越秀开盘，也是集中开卖，也算稳定发挥。
据我们统计，近期有多个新盘要亮相，火炬健康花城、火炬越秀建发、马鞍岛万科湾中新城等，开始陆续搅动楼市。
现在，该买了吗？
答：释放了不少购买力，但都自住为主
近期的交流当中，你知道哪个词出现频率最高，“再等等”是其中之一。
观望情绪浓、选择周期长、信心不足，是目前整体特点。
据数据显示，代表房贷的住户中长期贷款，跌到了新境界。大概意思是银行有钱放贷，但没人贷款。也就是说，房贷利率还有可能会降。
![]()
现象二，大家都在等一个炸弹，之后再等经济在触底上升那一刻；
现象三，目前是淘笋好时机，二手盘降价，新盘优惠多，还可议价。还是核心的那一句话，买最好的地段里的最好房子。如果钱不够，那就买最好区域里的最好房子。确实，目前整体楼市正在退潮。但将时间拉长，我依然觉得楼市不会出现大跌眼镜至超出常识的情况，所涉及所影响的方方面面太大，不允许。就目前而言，自住入场个人觉得不亏。近期走量高的项目，皆是以自住客为主。也可以看出，投资客对大市信心不足。下一步，还有两个值得关注：广深是否会有动作、大基建是否有X万亿的出现？【新盘】中山这个百万大城，再出封面神作！
【干货】中山68所民办学校学费曝光！
【快讯】中山明确，可申请缓缴公积金贷款！
【热盘】官方：未来5年，中山“引领区”定了