少有人知的台湾房地产市场

中山房叔

后台的呼声有点大，那今天就来说说台湾的楼市吧。

关注海外楼市的朋友大约都知道，台湾房价曾经连涨30年，2014年到达顶点后，掉头往下，陷入了漫长的阴跌。

此外，美国CIA公布的27个国家和地区生育率预测报告中，台湾地区位列全球倒数第一。

俨然是楼市泡沫破灭，“失去的三十年”的标配对不对。

但我们联系了一位台湾当地的朋友——资深投资者Mia，才发现，事实和我们想象中不太一样。

根据台湾地区官方发布的数据，近三年，台湾的楼市已经出现了非常明显的全面上涨。

分区域来看，房价的绝对高地是台北市；

但涨幅最高的区域是新竹县的竹北市，一年下来，房价涨幅接近40%。

Mia的坐标刚好就在新竹，她告诉我们，数字并无水分，甚至比统计数据更为夸张——

这两年，打开广告，基本看不到新竹市，以及旁边的竹北市有房子在卖的，就算有，价格也贵得吓人。

房源太稀缺了。

去年下半年，她弟弟买了一栋竹北的房子，折合人民币2.4万/平，才隔了两个月，就涨到4.4万/平，足足涨了80%，而现在，价格差不多翻了三倍。

不到一年有这样的涨幅，可以说是很夸张了。

汹涌的楼市涨幅后面，是新兴产业的崛起。

新竹是一座新型的工业城市，大名鼎鼎的“新竹科学园区”坐落于此，它是台湾最大的科技园区，也是台积电的大本营。

如果要在熟悉的大湾区城市里找个对标，大概就是……深圳的南山？东莞的松山湖？或者，广州的黄埔？

而竹北曾经遍地稻田，唯一的好处是——

距离新竹只有一河之隔。

也就是说，竹北是个完全靠新竹购买力外溢的地区。

那这些购买力，是如何制造出来的呢？

中美贸易战后，也就是2019年，很多台商从大陆撤厂回流当地，再叠加疫情影响，全球芯片产能不足，作为世界芯片制造巨头的台积电，股价就像坐上了火箭。

从2020年开始，一年不到的时间，股价一度翻了两三倍——

Mia告诉我，当时不仅手持股票的老员工赚翻了，就连新入行的大学生，也吃到了高薪+高额分红的红利。

拿初入行的应届大学生举个栗子吧，随随便便起薪就有40万元人民币，这还不包括年底的现金分红。

就算涨了一轮还多，今年一季度，新竹全市的新房均价依然只有2.7万/平，这房价收入比，也未免……太幸福了。

就这么着，台积电的人把新竹买遍了，顺势也把旁边的竹北扫光了。

之前就有日本媒体这么报道——

Mia也感慨说：

“不知道他们到底多有钱，会把竹北买到什么程度。”

这架势，让我想到了几年前华为外迁松山湖之后，周边一房难求的盛景……

而且，由于台积电的产业链在不断南移，台湾当地也有类似于大陆的，北冷南热的趋势。

近一年，过往南部价格洼地的——台中、台南、高雄等地房价全面飙升，随着台积电南移，这些被眷顾的优等生，包揽了涨幅榜的前十名。

果然接近高科技园区的区域，得益于高薪带来的购买力，房价就是容易起飞。

相信你们也发现了，进入2022年之后，台积电的股价是有下跌，甚至接近腰斩的。

但有趣的是，当地的楼市并没有跟进下跌。

像历史上的很多地方一样，当房价进入了涨价的快车道之后，台湾人瞬间就找回了炒房的狂热状态。

Mia说，现在新竹和竹北的新房基本没房可买，购买力充沛只是原因之一，更直接的原因是：

当地存在“红单转让”的操作，造成了人为的供不应求。

通俗点理解，红单相当于我们熟知的“内转房”。

Mia介绍说，一般而言，能拿到红单的人非富即贵，要么后台强硬，要么是有钱的老客户。

在开盘前，开发商会提前邀约这些VIP客户，让他们以比市场价略低的价格先选楼层单元，签订认筹单，也就是“红单”。

开盘之后，拿到红单的人会在市面上加价“内转”。市场好的时候，随便转手一个红单就能赚20多万人民币。

“红单”占比通常达到当地楼盘货量的两三成，多的达到四五成。

对于普通人来说，他们看上的项目，一开盘最多就只有六七成的货量可选，很容易就出现卖断货的现象。

在公开市场抢不到，那就只能加价去买红单转让的房源了。

还有更搞笑的。

在大陆，房价跌了购房者会去维权，希望退房，但在台湾是反过来的——

房价涨了，有的开发商会合法地公开违约，宁可给此前签约的购房者赔付赔偿金，也要把房子拿回来，重新加价卖出去。

毕竟，这中间的差价，可比“那么一点的”违约金多多了。

那么，难道台湾当局没有针对楼市的调控措施吗？

当然有的！

从2011年开始，一系列声势浩大的“打房”行动就已经开始了——

其中，最重磅的是推出了“奢侈税”，提高个人名下的多套房交易成本，随后又推出了房价的实价登录系统，来消除交易的信息差。

像前文说过的那样，台湾曾经有过三十年房价大牛市，而从2004年开始，更是陷入十年疯涨时期。

而这次调控，确实劝退了很多投资客。

Mia就是从那时开始收手——

毕竟拿房太多之后，转手税太高了，完全没利润。

下狠心调控了好几年，直到2014年，一路狂奔的房价火车头终于刹住了车，开启了三年的掉头下跌。

随之而来的，是地产行业的全面萎缩，经济跟着一蹶不振。

当局迫不得已，又采取了一系列振兴楼市的刺激政策……

比如，连续好几次松绑银行对于不动产的放款限制，实施“工业区立体化”疯狂送容积率，推高工业地价等等。

于是，2016年成为了台湾楼市的转折点，楼价开始进入缓慢复苏通道。

紧接着，随着新冠疫情爆发，新一轮放水来了。

钱是实打实地便宜了。

疫情爆发之后，贷款利率一路下跌，从1.5%左右降到了1.2%以下，再加上金融机构多样化，融资成本极低。

而流入楼市的贷款额度也上升得厉害。

据当地有关机构统计，个人房贷和开发贷总额和增幅双双创历史新高。

热钱泛滥，能投向的投资品种又不多。

Mia自己感慨说，没办法，除了买股票，就只有房子感觉是可以保值升值的。

信仰重出江湖，房价也就突飞猛进，开始超越历史新高。

这历史新高大概是什么水平呢？

折算一下，今年一季度，台北市新房均价已经超过了7.1万/平，这个均价，已全面超越北上广深了。

于是，官方又不得不再次开始“打房”了。

去年，出台了抑制炒房的“打房五招”政策——

不但禁止了炒房灰色地带的“红单转让”，还禁止“私法人”，也就是公司、企业等购入住宅，相当于差别化限购。

金融方面的手段也陆续有来。

先是明显地收缩了建筑业的融资贷款额度——

到了今年上半年，房贷利率也开始上浮了，从低位的1.4%以下又逐渐涨回了1.6%以上。

大招已出，对台湾来说，似乎已经不是投资买房的最佳时期，但这次调控加码又需要多少年才能奏效，就不得而知了。

至少现在，房价还是在猛涨中。

真正对台湾楼市有直接影响的，可能是国际局势的变迁。

比如说，昨天，商务部决定暂停天然砂对台湾地区的出口——

天然砂在工业上，大概有两种功用：

首先是用来盖房子，也就是建筑业和陶瓷业的上游材料；

此外，天然砂也是半导体芯片板块的上游资源。

根据商务部在2007年的公开表态，台湾地区的天然砂90%以上进口量来自大陆。

这次暂停出口，带来的直接影响是提高台湾地区建筑成本，拖慢建筑竣工速度，以及，可能冲击台湾地区的半导体制造业企业。

而台湾楼市以后怎样呢？

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