关于西区能不能买，我想说两句...

买房，从来都是看荷包厚度，多大钱办多大事。

像双总部、马鞍岛这样的“流量小生”，都知道前景好，但价格摆在那里，不是所有人，踮踮脚就能上车的。

反而有些板块，价格、地段和生活圈，你看不上，但它就是符合一部分人的需求。

汝之蜜糖，彼之砒霜嘛。

咱们今天要聊的是，西区“三足鼎立”的故事，这里面大有看头！

西区比石岐更宜居？

看看大家怎么说

介绍西区之前，先来看一张板块轮动的图。

| 中山城市中心变迁史

从岐江河两岸（西区富华道一带）到马鞍岛，中山走了20多年，移动距离不过25公里。

而西区，就有点广州老西关的味道，作为曾经的城市中心，慢慢让位给石岐、东区。

但若以石岐为中心，从居住价值和性价比上，房叔则认为东区＞石岐≥西区＞南区。部分人眼里，西区甚至要比石岐更好。

再细分到西区各个板块，房叔简单粗暴的把西区划分成了三个板块，分别是彩虹片区、沙朗片区和富华片区

公认的居住属性上，普遍认为彩虹片区＞富华片区＞沙朗片区。（有不同意见，欢迎提出）

这里可以先看看西区的业主都怎么说：

西区怎么样？

听听大家是怎么说的

业主A：没发现西区有什么核心资源，但是西区的公路比石岐区舒服。

业主B：西区沙朗片区时代美宸、中泰上境、美林假日这边配套也不错呀，交通、银行、批发市场、假日广场生活很方便，民以食为天，生活便利才是生活。

业主C：看好彩虹片区，该地段已无地可供！越秀、仁恒不是傻子，周边配套目前来说，无人能及。

业主D：西区彩虹片区还可以，其他不值得。

业主E：等石岐动起来，西区就没优势了，西区适合外地人定居+入读小学。

（欢迎业主在评论区补充）

在大家的看法里，西区属于「还不错」的地区，讨论的点在于自住适不适合，而非能不能投资。

城区刚需的首选地

一手、二手成交全市第二

那么，西区的购买力如何？

正好中原发布了7月中山成交量的数据，西区以703套稳居第二，比东区+石岐+南区的成交量都多。

不止新房卖得好，西区在二手市场上也同样受捧。

据贝壳1-7月成交数据显示，西区共成交213套二手房，喜提全市第二。

热销的背后当然离不开西区供应大户这一事实。

一手方面，据房叔统计，西区目前共近20个在售楼盘，均价从0.95-2万/平不等，面积段覆盖了30-166平。

刚需可以往沙朗靠，时代美宸、中泰上境、美林假日等项目单价不高，也有小面积可选，不挑的话，特价房门槛更低。

对配套和学区有要求的，则会盯准彩虹板块和富华片区，尤其是彩虹片区，各盘间配套差别不大，都各凭本事定价。（对二手感兴趣的朋友，跳到第五部分。）

不管怎么说，西区无论新房还是二手房，都几乎跑赢了全市，证明需求确实不小。

资源高度倾斜

配套就差临门一脚！

配套方面，西区给人的感觉总是差临门一脚，学校不少，但名校不多；商圈不少，但人气一般....

但房叔可以放话，给多西区几年，给你一个翻天覆地的变化。

一来，马山旧改到了供地出让阶段。

房叔收到消息，马山旧改两宗宅地即将在近期挂牌出让，不少开发商虎视眈眈。

两宗地块都在马山南侧，东侧是岐江河，依山傍水，周边也是西区曾经最繁荣的富华道一带，颇有豪宅的潜质。

| 马山待出让宅地实景图

这只是个开始，未来马山片区还会有新地标、新商圈、商业街等一系列重磅配套。若能落地，无疑就是在旧村之上筑起一座新城（回顾）

| 马山商圈 实际效果以官方为准

官方也给了明确的时间，在5年内完成征收、拆迁、土地开发等工作，为全市城区旧改树立标杆。

二来，西区学校认可度越来越高。

除了部分民办学校外，中山各校中考成绩从21年起不对外公布，外界了解学校实力的途径不多，但这不妨碍一些业主、家长对西区教育的认可。

| 群聊截图

| 群聊截图

| 群聊截图

不仅如此，9月投用的西区烟洲中学录取分数线已出，分数甚至要比二中、龙山等中学更高。

新高中给西区带来一些学生气息，不过铁城小学、铁城中学、西区中心小学才是家长们谈论的侧重点，口碑也越来越好。

三来，未来交通压力，可以得到缓解。

自古西区出城区，主要通过三条主干道，分别是中山路、博爱路、北外环（岐江河大桥还未完工）。还有一些小路，譬如莲员西路、光明桥等。

13万西区人，遇到上下班高峰，也就是三个字：大塞车。

不过，近些年西区为缓解交通压力下了功夫。

一方面，莲员西路要扩宽、康景路新增下穿隧道，去城区的路又多了几条。

另一方面，板块内的长洲大街延长段要建，还有几条瓶颈路终于打通，内部交通会更顺畅。

| 长洲大街延长段（规划中）

最后，有句话说得好，一个地区不怕画饼，最怕的是“无饼可画”！

再看回西区，值得期待的大项目真的不少，房叔随口都能说出好几项利好：

• 深茂铁路中山段年内动工（回顾）

• 紧邻80亿欢乐海岸配套，计划2023年（后）将开放

• 投资63.5亿，岐江道西段启动招标（回顾）

• 烟洲高中即将投用，提供4500个学位

• 推进西二环、黄圃快线等快速路建设

• 新建改扩建公办中小学5所

• 统筹推进长洲、下闸、水牛城等片区升级改造

....未完待续

三大热门板块分析

接下来，再看看西区里三大板块的情况，即沙朗、彩虹和“岐江南”片区。

三个板块分别又有什么特点？购房门槛是多少？接下来我们一一阐述。

沙朗片区：西区沙朗板块北接东升坦背，因为城市面貌、配套等原因，这里是西区房价最低洼的地方。

特点：最出名的便是汽车街，沙朗离市区不算近，但房价门槛更低。

配套方面：没有商圈，有大型批发市场和壹加壹超市。板块内共3所公办小学，无公办初中，一所二甲级医院。

交通方面：沙朗板块内有沙港西路、北外环、彩虹大道等主干道，能快速通达市区、港口、小榄等地。

房价方面：目前区域一手均价在0.9-1.35万/平。

彩虹片区：西区公认最宜居的板块，片区以住宅项目+配套为主，少有工厂的污染，城市面貌更好。

| 西区彩虹

特点：产业不多，自住属性强。

配套方面：有棕榈彩虹步行街、壹加壹等小型商圈。板块内共1所公办小学，无公办初中，一所市直属高中，一所三甲级医院。

交通方面：距离中山北站较近，未来可搭乘深茂铁路通行深圳和粤西。本地有彩虹大道、105国道、北外环等干道。

房价方面：目前区域一手均价在1.25-1.85万/平。

富华片区：西区昔日荣光之地，早年间富华酒店、汽车总站等地标均是中心的象征。

特点：板块内有多个旧改项目，其中马山规划有完善的配套体系。

配套方面：有大型商圈天悦城；板块内共3所公办小学，2所公办初中；自带公交总站。

交通方面：板块内汇聚多条对外的交通干道，包括中山路、博爱路等，可快速对接市区、沙溪等地。

房价方面：目前区域一手均价在1.2-1.7万/平。

从二手成交量来看

富华＞沙朗＞彩虹

当然，二手才是检验市场的唯一标准。只有二手卖得好，才能证明，这地方有人“接盘”，卖一买一的改善客才能活跃起来。

据房叔统计，在贝壳上西区共成交了213套二手房，其中成交量排行上富华＞沙朗＞彩虹。

直接看三大板块的二手成交数据：

富华片区成交119套，其中剑桥郡成交28套，海伦时光成交22套。

沙朗片区成交50套，奥园成交了17套，美林假日成交了10套，都偏向于大盘。

彩虹片区成交了44套，大信新家园和碧翠华庭均成交了9套。二手成交少也跟新盘多，不少项目未交付有关。

为什么彩虹，会输给沙朗和富华？

仔细思考后，房叔认为，这归根结底是性价比的问题。

目前来看，彩虹片区确实配套最好，卖得最贵。但仔细一对比，配套这方面又不是K11和壹加壹比，大家半斤八两，为何不选更便宜的。

而且仔细看成交的房源，绝大多数都是1万出头或1万以下，毋庸置疑，西区的刚需力量很扎实。

比如，房叔的98年刚需同事，从石岐看到东区，再看到西区，最后两成首付买下沙朗美林假日一套三房。

问他原因，不外乎两点：自身刚需和性价比高。

当然，一千个读者就有一千个哈姆雷特，所以，到底买哪个板块好？这个因人而异。

但如果你买了西区，不妨告诉房叔你的买房故事。