暴风调研，马鞍岛，合理价位了？
8月23日，广东省交通集团发布消息，深中通道沉管隧道E20管节，顺利完成沉放对接。
至此，项目海底隧道沉管安装长度达4537.8米，向最后500米发起冲刺。
如今，浩瀚伶仃洋上，深中“巨龙”已稳扎脚跟。沿着大桥向东望，深圳高楼轮廓越发清晰。
而在大桥的西边，马鞍岛正硝烟四起，品牌、户型、价格、配套通通都被上PK擂台，整个市场发生良性“质变”。
近期，炎炎夏日，房叔一口气跑遍了整个马鞍岛，不仅调研到了整个岛上真实情况，也发现了4大变化。如下：
人气方面，分化逐渐变大，有项目相对冷清，也有项目加班迎客。
为了让大家更加直观地感受岛上的情况，房叔特意密探了6个在售楼盘。
🚗具体路线：保利天汇→粤海城→万科西海岸→招商臻湾府→雅居乐湾际壹号→万科深业湾中新城
保利天汇左岸
均价2.2-2.7万/㎡
从翠亨快线上岛，房叔第一站直接来到保利天汇。
据驻场销售介绍，目前一期余货不多，主推二期保利天汇·左岸。
位置在翠湖公园旁，不远处便是规划中的香山站，南中珠城际与深大城际有望在该站交汇。
整个小区由10栋高层住宅楼组成，首批预计2023年6月交付，产品普遍售价2.6-2.9万/㎡，现阶段推出部分特价房。
正如宣传海报所述的“无套路”，房叔问到的现场优惠与海报信息基本一致。优惠房源集中在6幢，均价2.2-2.3万元/㎡。
其中，6幢10楼01单位，面积段约89㎡，折后单价23322元/㎡，总价仅需209.9万。
同楼层的02单位，面积段约100㎡，折后单价22112元/㎡，总价仅需221.2万。
还嫌这个价格不够“笋”？
在房叔的软磨硬泡下，销售最终告诉房叔，还有一套房源单价仅2.1万/㎡出头，但楼层在2楼，不介意可选购。
他还反复强调：“没了！没了！真的没有比这更便宜的房源了！”
中山粤海城
均价2.0-2.8万/㎡
粤海城主打容积率2.5，以及超宽楼间距优势，目前货量充足，面积段涵盖79-124㎡。
其中，一线江景房价格依然高企，成交价去到2.7-2.8万/㎡；
全新加推的4幢均价稍低，产品南向望园林，均价2.0-2.5万/㎡，具体看楼层。
随后，该名销售为房叔挑选了一套极具性价比的单位——17楼的02单位。
面积段约89㎡，不仅能做到3房两卫，还能享受6.3米长的大阳台。
折后单价才20751元/㎡，总价约186万。
该名销售提醒房叔，单价2.0/㎡出头的特价房，需要向上级特别申请，并且不能公开算价。
而在优惠活动刚推出不久，特价房源已被VIP客户、内部人员抢先订购一波。
万科西海岸
均价2.3-2.55万/㎡
西海岸去化速度极快，目前仅剩4幢及5幢在售，预计今年年底就能交楼。
产品相对集中，精致三四房价格分布合理，均价位于2.3-2.55万/㎡区间。
其中，位于5幢2楼的79㎡东南向三房售价最低，折后单价仅2.3万/㎡。
中间楼层均价2.3-2.4万/㎡，楼盘景观极佳，反正楼层越高，价格越高。6楼和24楼在总价上，大概相差8万元。
以5幢一套79㎡单位为例，原总价约205万，目前折后仅需187万，单价约23450元/㎡。
4幢10楼02单元视觉更佳，西南朝向，直面江海。折后单价24906元/㎡，总价约223万。
另外，据驻场销售透露，项目以深圳客居多，购房自住意愿比例高达50%。
招商臻湾府
均价2.1-2.7万/㎡
直面沙盘，房叔的视线就停留在10幢和11幢之间，久久不能转移。
说到底还是房叔眼光独到，一眼便相中了成交价3万/㎡的“楼王”。
只可惜房叔的气质没到位，驻场销售拼命晃动他手中的荧光笔，试图引导房叔回归现实。
据销售介绍，目前项目主推一期的9幢和13幢，主力户型为79-105㎡，预计明年6月交楼。
特价房源主要集中在13幢，中低楼层均价2.1-2.4万/㎡。二楼的03单元当属全场最便宜房源，折后单价约2.02万/㎡左右。
鉴于房叔死皮烂脸地要求，销售还给房叔算了两套房源的价格。
其中，位于5楼的03单元，面积段约89㎡，折后单价仅21671元/㎡，总价约195万；
而把楼层定到15楼，同样的产品要比5楼高出847元/平，折后总价约202万。
至于13幢和9幢哪幢性价比更高？该名销售则贴心地为房叔分析：“9幢的可选楼层没那么多，并且高层均价要去到2.6万/㎡，13幢会更适合你。”
最后，房叔还从销售口中获悉，当下疫情依旧严峻，但对市场的影响已逐渐缓解，项目现在依然会有深圳客到访。
只是综合现在的市场环境考虑，预计二期年内不会推售。
雅居乐湾际壹号
均价2.1-2.6万/㎡
雅居乐湾际壹号是马鞍岛南部首个开售的综合体项目，涵盖中小学、商业广场、大型主题乐园、北塔地标、五星级酒店、写字楼等业态配套。
其住宅产品的覆盖面也很广，其中雅海花园，主打改善大户型，面积段在119-143㎡之间，均价2.4-2.6万/㎡。
雅深花园则偏向小户型产品，1幢现已售罄，目前主推2幢，共有81㎡，83㎡、88㎡、119㎡四个户型，均价2.1-2.3万/㎡之间。
而东南朝向的88㎡三房产品最为畅销，以11幢03单位为例，交10万元可享额外折扣。
折后总价：1860181万元+10万（即1960181元），折合单价约22341元/㎡。
另外，营销中心还放置了特价房源展示板，最低秒杀总价18X万元。
万科深业湾中新城
均价2.1-2.7万/㎡
作为马鞍岛南部的第二个开售的综合体项目，临近傍晚，万科深业湾中新城的人气依然火爆，看来上周开盘热度久久未能散去。
据驻场销售回顾，项目首推大平层已基本售罄，开盘当天超6成深圳客返场，最高单价突破4.5万/㎡。
目前主推F26住宅地块的1、2幢单位，面积段涵盖79㎡、99㎡、以及123㎡，均价在2.1-2.7万/㎡之间。
其中，79㎡能实现3房2卫，是所有在售产品中，货量最多，也是价位最低的一个房型。
此外，销售还给房叔算了两套房源价格。
其中，2幢的2402单位，面积段约78㎡，高楼层可观望局部海景，折后单价仅22451元/㎡，总价约176万。
1幢的1302单位，面积段同样是78㎡，折后单价21678元/㎡，折后总价170万。
恒大悦珑湾
现场有序施工中
靠近恒大工地现场，房叔就能听见轰隆隆的机器运作声，同时人货梯在频繁升降，不时有车辆、人员出入项目。
营销中心则暂停一切销售动作。
写在最后
一直以来，马鞍岛和东区都被视为中山房价的天花板。
在整个大环境都在恢复信心的阶段，房企们均愿意作出适当让利，并在产品上多花心思，谋求买卖双方在利益上达到更大的平衡。
而对于板块价格的松动，每个人都有自己的独特理解。有人认为这是房价下跌的信号，也有人认为这是机遇。
正如销售们所言，现在不仅深圳客，就连本地客都伺机而动。据房叔所知，身边也有好几个朋友购置了马鞍岛的房产。
在他们眼中，中山的未来要看深中通道，总价不到200万就能买马鞍岛，还是碰上政策窗口期，既有闲钱，又何乐而不为呢？
那么，对于马鞍岛本轮优惠风暴，你又持怎样的看法？