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说到法拍房，房叔相信大家多少都有听说过，在交流群中也有不少人时不时提起，但实际有认真去研究过或者尝试过的人并不算多。毕竟，法拍房虽然可以捡漏，但同时也容易踩坑，不是所有人都敢尝试。![]()
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通过在群聊里旁观大家对法拍房的看房，房叔总结出这三类对法拍房的主流看法：第二类认为法拍房虽然便宜，但有各种潜在风险，一般购房者最好别碰；
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最后一类则是对法拍房好奇的小白，正在法拍房边缘试探。其实也能够理解为什么都知道法拍房存在一定风险，但还是不断有人想要尝试，毕竟法拍房要比一般市场上的价格要便宜不少，大家都抱有“捡漏”的心理。
比如这套位于奕翠园建面约168.23㎡的房子，起拍价只需94.8万，二手房平台上挂出的相似房源，则要去到383万！![]()
还有这套位于帝璟东方建面约192.17㎡的房子，起拍价211万，要比二手平台挂出的房源便宜一半。
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看到这里，相信大家都十分好奇，中山真实的法拍房市场究竟如何。![]()
上个月，小鹰科技发布了2022年上半年广东省法拍研究报告（下称“报告”），其中有中山法拍房相关数据。据报告显示，今年上半年，中山住宅法拍房开拍总套数1307套，占全省第五；成交总套数595套，位列第三；报名人数更是高达2609人！![]()
对比2021年上半年、中山成交总套数318套来看，可以看到中山住宅法拍成交套数大幅增长。![]()
下图是房叔从一位从事中山法拍房相关工作的专业人士@夏寿芝那得来的，去年阿里拍卖平台中山司法拍卖相关数据。
数据显示，去年光阿里拍卖一个平台，就成功拍卖成交940套房，成交金额约9.7亿。![]()
而这，只是目前最高人民法院公布的网络司法拍卖平台七个平台之一的数据（为避免一房二卖，七个平台之间的房源并不重复），若是把七个平台的数据汇总，成交套数只会更多。七个拍卖平台分别为：阿里司法拍卖、京东司法拍卖、公拍网、中拍网、人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所。另外有个情况值得注意，表格中还统计了流拍套次，比成交数据要高，为979套次。除了成交套数等数据外，报告中还公布了价格方面的数据。
其中，深圳和广州无论是起拍均价，还是成交均价，都分别位列广东省第一、第二，且深圳的均价是广州的2倍有余。
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对比成交套数等数据，中山的起拍均价和成交均价在全省中的排名要低不少，分别为6387元/㎡和7441元/㎡。![]()
了解了今年上半年的数据，那中山法拍房近期的情况又如何呢？
为此，房叔特意统计了阿里拍卖平台上，今年9月份住宅法拍成交情况（公寓、商铺不包含在内）。据不完全统计，今年9月份，阿里拍卖平台上共拍卖了261套房源，其中成功拍出的有88套，其余的173套皆流拍。![]()
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其中，引得最多人竞争的，是一套位于沙溪时代倾成花园的房产（包含车位），共有25人报名竞拍。而出价次数最多的，则是来自小榄建华花园东海湾的房产，起拍价1元，竞拍次数高达248次。![]()
另一方面，从表格统计的数据中，我们还可以发现，吸引多人竞争的房产，多是大面积户型、起拍价为1元的房产，或者是区域内口碑不错的项目。
至于成交总价的桂冠，则落到东区朗晴轩一套面积约184.8㎡的住宅上，成交价约183.62万元（不含任何税费）。对比二手房市场上相近户型的房源，这个成交价几乎是“腰斩”了一半！
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从这个角度来看，法拍房真的很“笋”，也难怪有这么多人争相报名参与竞拍。
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除了中山近期法拍房成交情况外，房叔还统计了阿里拍卖平台上的挂牌数据。据不完全统计，目前阿里平台上，中山还有215套住宅房产处于正在拍卖或即将拍卖的状态（不包含车位、商铺）。
其中，坦洲挂牌房产最多，共42套；其次是三乡，共34套。
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起拍均价方面，位于南朗名爵观园四期的一套建面约120.9㎡的房子，价格最高，为16956元/㎡。
对比二手房平台挂出的相近户型的房源价格，这个起拍价偏高，并不划算。![]()
而1元特价房方面，主要集中在神湾和三乡，且小面积户型产品居多。
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同样，法拍房虽然能够“捡漏”，省下不少钱购得一套房产，但也存在着一定的风险。
房叔特意咨询了专业人士，为大家总结整理以下几点比较常见的，购买法拍房时应注意的点。
实地看房的目的，跟大部分购买普通商品房的购房者的一样。
因为在大部分的标的物基本信息公示中，虽然有清楚写明房屋的面积、朝向、楼层等信息。![]()
但其它十分细节性的东西，是通过文字和图片无法观察到的，需要自己去实地看一次房，才能做到心里有数。
另外，通过实地看房，还可以有效避免由于“腾房”引发的一系列问题。一般来说，中山这边拍卖的基本上都是已经腾完房、或者房产使用人承诺在成交后一定期限内搬离的房子，但总会有个别人不愿意腾房（一般公示上都会注明）。![]()
那么在这种情况下，去实地看房，就能了解到房子腾房情况难易度，然后再做决定要不要与竞拍，这样会相对保险一点。当然，若是可以，选择“清水房”会更好，可以不用担心腾房问题。实地看房公示中会写明一个统一的时间点，竞拍者需提前两个工作日将姓名等信息编辑成短信发送到指定的号码预约申请。![]()
法拍房出现的原因，说白了就是欠债人无法偿还借款，房子被法院强制执行拿去拍卖。那么，该债务人背后会不会还有更多隐性债务，这就难说了。
不过，这种情况不用过多担心，原业主欠多少钱，哪怕资不抵债，都是原业主的事情，法院也会在拍卖之前把那些债权搞清楚。至于房产被抵押前被租出去，这种情况会相对麻烦一点。根据“买卖不破租赁”原则，即使你拍下这套房产，但只要原业主与租客签订的租赁合同时间还未过，你也无法强制让租客搬走。若是遇上原业主恶意签订长期租赁合同（出现概率小），将房子租给他人的情况，问题还会更复杂。首先我们要清楚，法拍房中关于税费负担的条款，大致有两种情况：税费各付和税费全付。而拍卖市场中，大部分都是“税费全付”的情况，“税费各付”的房产十分少。![]()
但若是税费全付，那就有点可怕了，因为其中除了契税、个税外，还可能有其它增值税、土地增值税等等。另外，在税费之外，买方还需缴纳原业主欠交的物业管理费、水电费等费用。通常情况下，这些费用都会在公示中注明，但也有部分费用并不清晰，需要自行去物业管理中心调查清楚。涉及到迁移户口的问题，法院并不负责与拍卖房产有关联的户口的迁入、迁出事宜。这样一来，若是原业主好说话，很爽快就进行户口迁出那还好。遇到卖家不愿意迁出户口的情况，法院也无法强制要求原户主将户口迁出。这种情况下，买家可去公安局立案说明情况，向公安机关求助。
若原户主仍不配合，则可以就该房屋到所属派出所，重新申请一个户口，将原住户及其户内成员迁移至乡（镇、街道）公共地址。去年年底，最高人民法院发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》。
《规定》中明确表示，自今年1月1日起，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。简单来说，就是受限购政策影响而无购房资格的，不可以参与竞拍。
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而且，《规定》中还要求，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺其具备购房资格并自愿承担法律后果。若出现因竞买人虚构购买资格导致拍卖无效的，竞买人需要承担赔偿等相应责任。对于各位购房者来说，法拍房低于市场价的价格，是他们最为心动的地方。虽然房叔上面列举了几点购买法拍房需要注意的地方，但也仅是建议，实际遇到的情况可能更为复杂。并不是所有人都能玩转法拍房，从中占到大便宜。更多的人由于对法拍房缺少相关经验和抵御风险的能力，最后跌入“坑”里。所以，房叔在这里奉劝各位，千万不要盲目跟风入场法拍房市场，投资还是需要谨慎再谨慎。![]()