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回顾过去发布的一系列新政，我们不难发现，这些政策多数都是利好新房市场。比如职工购买新建商品住房可提取住房公积金支付首付款、取消限购等，都是从促进新房市场成交的角度出发，二手房市场始终缺少一剂强心针。![]()
然而近期，高层发布的一系列新政策，给二手房市场注入了新的活力。![]()
9月30日国庆节前，财政部发布“政策大礼包”，支持出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。![]()
按照下方流程图显示，若你以200万的价格卖出自己原本拥有的房产，按照政策非“满五唯一”需要缴纳个税。但在出售后1年内，若是你重新购买住房，则之前缴纳的个税则可以根据情况退还全部或部分。![]()
新购住房金额＜现住房转让金额→按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。这个政策最主要的目的，就是为了鼓励居民换房，进而促使新房市场的活跃，形成一个良性的循环。
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最近除了个税退税优惠政策外，二手房市场还迎来“带押过户”这一新政策。
不过，比起个税退税优惠政策，“带押过户”政策尚未在全国推行，目前仅有个别城市已经实施。广东省内，据了解，目前已经实施的城市有中山、深圳、珠海以及江门。![]()
“带押过户”这个政策刚发布的时候，大家对此都有不少疑惑，对于政策实施的个别细节存在不解。在传统的二手房交易过程中，若交易房屋有按揭贷款尚未结清，需要将房产解押后才能过户，而解押则需要卖方先将按揭贷款还清。
而“带押过户”，最大的作用是免去二手房交易“赎楼”这一步骤。![]()
假设A某有一套房，如今还剩100万房贷没有还清，现在打算卖掉房子。但按照规定，A某需要把房贷还清才能赎回房子，这个过程中涉及到提前还贷，一般需要差不多三个月，然而这个过程中仍需还房贷，并且很可能要支付一笔不菲的赎楼费用。在漫长的交易周期当中，买卖各方履约的不确定因素自然增多。而“带押过户”，可以直接免去赎楼这一步，哪怕A某房贷还没还清，也可以卖给其他人。即可解决时间消耗问题，还可节约数万元的赎楼成本。![]()
据了解，目前农业银行可以跨行办理“带押过户”，即指卖方在其他银行按揭，买方需在农行办理贷款业务。其余银行能否跨行办理，请致电该银行咨询。据了解，农业银行不收取手续费，费用收取问题具体看担保中介机构。六、若卖家办理的是组合贷，可以申请“带押过户”吗？
一方面，“带押过户”不仅使得交易效率大幅提升，还进一步刺激了二手房交易活力，促进二手房市场的发展。据中山市不动产登记中心负责人表示，“带押过户后抵押权不受影响，既降低了卖房筹集资金‘赎楼’解押的成本，又满足了买方尽快获得产权的需求，可以保障各方的不动产登记权利。”![]()
不过，对于买方来说，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，存在一定风险。这个过程就需要第三方监管机构，好好发挥自己的作用，来保证买卖双方的利益。![]()
在“带押过户”新政发布前，公积金贷款利率下调，也对中山二手房市场释放友好信号。至于第二套个人住房公积金贷款利率，则保持不变，即5年期以下（含5年）和5年期以上分别不低于3.025%和3.575%。![]()
利率调整界限为：2022年10月1日（含）以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。这也就意味着，和新房一样，购房者购买二手房也可以申请到低至3.1%的贷款利率，二手房贷款成本下降。![]()
除了公积金贷款利率下调，中山二手房商贷利率也迎来春天。
自今年以来，5年期以上LPR利率已经累计降了35个基点，创下历史新低。目前1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
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结合首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20个基点的政策，中山现行各大银行利率普遍为：首套4.1%，二套4.9%。这样算下来，若是现在买二手房，100万30年期的商业贷款，相比贷款利率为5%的购房者，可以省下约19.31万元！
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利好政策发布、贷款利率下降，那中山二手房市场表现如何呢？
据安居客数据显示，目前中山二手房均价为10743元/㎡，对比九月份10917元/㎡，环比下降1.59%。![]()
根据贝壳找房平台上数据，目前仅公布到10月6日成交数据，自10月份以来，仅6天就已成交83套二手房。
至于二手挂牌方面，但贝壳找房一个平台，进入10月份以来，就有1502套挂牌新房源（不包括期间已成交部分）。来自诸葛找房的数据，近一周来，中山二手房每日降价房源套数，除了18号低于1000套外，其余都是1000+套；另一方面，涨价的房源数在18号骤降，往后基本都在100套左右。![]()
总体来看，自新政颁布以来，中山二手房市场的表现总结为降价销售，由此可见二手卖家对于出售房源的迫切。
从最近发布的新政，可以看到政府对二手房市场逐渐重视起来。
虽然发布的二手房新政能否对市场有所作用，目前还看不出其成效如何，但不可否认的是，这些政策对于二手房市场有一定的积极促进作用。毕竟，无论市场情况如何，总有一部分人极度需求一套房子。而这一系列利好政策，将对这部分群体起到刺激的作用。毕竟比起新房，二手房更实在、更有保证。也只有二手房市场活跃起来了，才能为新房市场注入一部分的活力（换房人群），从而卖得更好。![]()