中山老破小，正在被抛弃

原创文山的山中山房叔

不知道各位，有没有了解过中山的老破小？

这么久以来，房叔很少有专门写过关于中山老破小的文章。

但最近房叔整理中山二手房数据时，发现有不少老破小房源挂售，即使多次降价，也迟迟未能卖出去。

于是房叔决定，今天跟各位来聊聊，中山的老破小。

老破小难卖

挂牌564套，半年仅成交7套

首先，我们来了解一下，怎样的房子属于“老破小”呢？

一般来说，“老破小”指的是位于市区的20年楼龄以上的房子，且面积通常在40-60㎡（也有低于或高于这个面积区间，但一般不超过80㎡）。这类房子的特点除了年代久远，最典型的就是没有电梯、没有物业管理。

房叔查阅乐有家平台上中山老破小的挂牌情况，通过筛选找到市区老破小房源共564套。

| 从上往下分别为东区、南区、西区、石岐区数据

然而成交情况方面，在乐有家平台上，半年内仅成交了7套老破小单位，其中成交周期最长去到594天，期间带看9次。

降价最厉害的，是东区顺景花园一套建面约58.8㎡的房源，挂牌75万，最后成交价格仅50万。

从数据来看，虽然老破小挂牌套数占中山全市二手房挂牌量并不算多，但成交情况并不理想。

中山“90后”占比增加

他们眼中的老破小是怎样的？

老破小逐渐被抛弃，和中山城市人口结构的变化，有一定关系。

据城市数据团公布的第七次人口普查分县数据报告显示，过去的十年里，中山“90后”占比增加近30%，位列全国第二十名。

| 来源：城市数据团

另一方面，在“65岁以上人口占比后30城”的榜单数据中，中山更是以5.98%占据第13位。

| 来源：城市数据团

这两个榜单数据说明什么？说明中山正往越来越年轻化的趋势发展。

而对于当代年轻人来说，什么样的房子、居住环境，才是他们青睐的呢？他们买房会考虑老破小吗？

房叔特意问了两位在中山买了房的“90后”，看看他们是怎么说的。

A先生

“接受不了老小区的卫生环境”

A先生是三乡本地人，目前在东区上班，租住在凯茵新城。今年国庆期间，他趁着假期再次踏上看房的路途。

对于A先生来说，他买房主要看重两点：一个是房间大小，另一个是园林。

但在此前的看房过程中，无论是城区还是周边镇区的房子，他都有看过，但都没能找到令他满意的。

今年国庆看房时，他偶然得知三乡某个新盘推出单价5字头特价单位，考虑到项目距离坦洲快线相当近，平时去上班也不过二三十分钟，尽管房间小、园林一般，但他还是因为价格低而选择买这里。

“买房就是这样，当你所期望的无法一一满足时，只能做选择题，其余的都得妥协”，A先生如是说道。

当问及为何不选择买入城区老破小时，A先生满脸上都是嫌弃的表情，并给房叔逐一列举出，买老破小不好的地方。

一是贷款难、转手难；二是没有物业管理，经常可以见到蟑螂、老鼠横蹿；三是停车难。

这三点，无论是单独拎出哪一点，都足够劝退他买入，更何况是三点并存呢！

B小姐

“曾有一闪而过买老破小的念头”

同样是三乡本地人的B小姐，则买入了石岐岐港某盘。

在B小姐看来，房子的地段和价格，是她最在意的点。然而现实也教会了她，什么叫“妥协”。

因为在看房过程中，她逐渐领悟到，这世上确实没有十全十美的房子，地段和价格无法二者兼得。

B小姐还坦言，当初看房时，她曾有一闪而过的念头，想要买老破小。

但在其母亲的不赞同，以及考虑到老破小停车难、无物业管理等问题的情况下，B小姐最终放弃这个想法。

为何越来越少人买入老破小？

这里总结了五点原因

如今为何越来越少人买入老破小，从前面2位“90后”的观点，我们多少能够看到其中几点原因。

一、当“老破小”总价低的优势不再是优势。

近些年来，中山楼市乘着深中通道的东风，不断蓬勃发展，吸引了不少开发商进驻、加码中山。

尽管如今遇到阻滞，但当时的新楼盘就如雨后春笋般，不断冒出。

而且产品也呈现多样化发展，有些项目甚至推出70多平三房户型，让刚需购房者能够有更多的选择。

另一方面，虽然城区房价高，但一些泛城区楼盘的价格，1字出头的也有很多选择。再加上如今新房政策利好频出、个别楼盘推出首付优惠政策，降低了上车门槛。

对于预算不多的年轻人来说，咬咬牙还是能买入一套新房，更别说还有不少性价比不错的次新房可以选。

二、当学区房的优势逐渐被削弱。

据房叔了解，很大一部分买入老破小的人，是为了学区。按照目前来看，优质学区对老破小，还是有一定加分作用。

然而近几年来，中山集团化办学发展迅速，不少镇区的学校，也能获得市区好学校的帮助。

虽然目前没办法和好学校比，但经过时间的沉淀，极有可能焕发新的面貌。

再加上现在中山有越来越多的学校“民转公”，今年石岐区更是率先尝试大学区划分招生措施，学区房的价值，正逐渐被削弱！

三、当拆迁预期变成黄粱一梦。

中山旧改，一直在前行，但换了种方式。

早在2020年7月，国务院办公厅就发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，文件中提到要以“旧改”代替拆迁。

紧接着去年8月，住建部又发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。

从官方发布的这两则文件中，我们不难看出，以后老旧小区博拆迁非常难，更多的只会在原有的基础上进行翻新。比如中山首个现代化商品房住宅小区莲峰新村，就在今年7月启动改造。

那些想着买老破小自住过渡，后续可等拆迁再置换的购房者，这样的想法很难实现了。

四、当贷款难、转手难成为一大问题。

对于那些手中积蓄不多的购房者来说，若想买入老破小来自住，最烦恼的问题应当是贷款难、转手难。

因为按照中山目前的限贷政策，老破小一般只能贷十几年，有的甚至停贷。

若是想转手房子，也很难。

因为房子本身贷款难的问题，会劝退不少新买家。这也不难理解，为什么中山大部分的老破小，挂牌周期这么长也未能卖出。

五、还有各种各样小问题。

除了上面提到的几点，老破小本身还存在一些，看起来没什么，但时间一长无法忍受的问题存在。

停车难；
无物业管理；
户型设计落后，个别房间采光差；
房子老旧，存在一定安全隐患……

房叔有话说

当然，以上都是房叔的主观看法，不排除有部分人认为老破小很好，也愿意去买这类房产。

尤其是对于那些实在没有其他选择的购房者来说，老破小尽管有不少缺点，但其价格和地段条件是真的友好。

而价格和地段上的优势，或许正是他们目前面临的问题的最优解。

最后附上中山“老破小”挂牌情况一览图：

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