《北京市老旧小区改造工作改革方案》印发

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近日，为加快推进老旧小区改造工作，不断改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要，北京市人民政府办公厅印发《北京市老旧小区改造工作改革方案》的通知。包含8个方面32条细则。

《方案》提出，要全面开展老旧小区体检，力争在2022年年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。同时要求各区将结合体检结果和居民诉求等实际，对储备项目分批申报列入改造实施计划，并动态调整。在推进危旧楼改建和简易楼腾退项目方面，将加大力度推进改造周期短、当年能见效的楼内上下水管线改造、公共区域市政专业管线改造、适老化改造等单项改造项目，支持实施环境整治项目。

《方案》要求，健全老旧小区改造项目管理机制。建设老旧小区信息大数据平台。进一步梳理完善全市老旧小区基础信息；实施老旧小区改造前综合治理。坚持“先治理、后改造”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法建设，影响改造工程的应在改造前拆除；加强老旧小区改造计划管理。全面开展老旧小区体检，深入做好群众工作，力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库；创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制。可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围，实施改建带改造、解危带改造；分类细化老旧小区改造内容和标准。按照老旧小区综合整治标准和技术导则，明确13项基础类改造内容，将楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线改造作为重点优先列入改造菜单，严禁随意拆除老建筑、砍伐老树，守住现状绿化率不得降低等底线要求。

《方案》明确，健全老旧小区改造多方参与机制。建立政府统筹协调机制。各区要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，住房城乡建设部门牵头统筹，有关部门分工落实，街道（乡镇）具体组织，形成工作合力，共同破解难题，扎实推进老旧小区改造工作；健全群众参与机制。坚持党建引领，推广通州区“六组一队”、石景山区“三问于民”、大兴区“由一传百”等经验做法，创新群众工作方法，深入做好群众工作；健全社会资本参与机制。鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式统筹社会资本参与、存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改造+运营”一体化实施；完善责任规划师、建筑师参与机制。加强责任规划师培训，指导责任规划师深度参与老旧小区改造；健全落实产权单位改造责任的政策措施。研究出台相关政策措施，推动落实产权单位在动员业主参与改造、建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。

《方案》表示，要加快推进老旧小区适老化改造。健全老旧小区适老化改造和无障碍环境建设管控机制。围绕适老化改造和无障碍环境建设专项设计方案，制定相应施工图审查和责任规划师出具意见的具体办法，明确改造要求，强化设计管理；积极探索“物业+养老”服务模式。物业服务企业提供社区养老服务的，养老服务营收实行单独核算。鼓励社会资本以“物业+养老”服务的方式参与，提供物业服务，开展定制养老服务；着力破解老楼加装电梯难题。绘制全市老楼加装电梯地图，向社会公开，并进行动态管理。

《方案》显示，推动各类市政专业管线只改一次、各类改造一次到位。要统筹同步实施各类市政专业管线改造。积极申请国家层面对市政专业管线改造的专项资金支持，加大市政府固定资产投资对市政专业管线改造支持力度；细化楼内上下水管线改造措施。完善楼内上下水管线改造申请制，利用好协商议事平台，充分开展民主协商，引导居民达成共识。细化施工方案，充分考虑居民正常生活需求，明确临时供水、排水措施，减少对居民日常生活的影响；推动各类改造一次到位。利用大数据平台实现与老旧小区相关的市政专业管线、道路、绿化、“海绵城市”、“雪亮工程”等各类改造信息共享，统筹用好各类改造资金、资源，实现以块统条，推进一张图作业、一本账管理，力争一次改到位。

《方案》明确要优化规划建设管理措施。完善存量资源整合利用机制。进一步梳理老旧小区及周边市、区行政事业单位和国有企业产权的存量配套设施，建设便民服务设施；创新规划建设审批管理。全市设立老旧小区新建改建配套设施规划指标“流量池”，对于老旧小区改造过程中实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计入各区建筑管控规模，可由各区单独备案统计，进行全区统筹；压减规划建设审批时限。加快调整新建、改扩建配套设施规划审批，属于社会投资简易低风险工程范围的，按规定简化审批流程。不涉及新建、改建的政府投资改造项目，力争将审批手续压缩到100天内；健全工程组织实施和质量安全管理机制。统筹老旧小区改造施工安全、消防安全、绿色施工、疫情防控等各项工作，开展质量安全风险分级管控和状况测评。制定老旧小区改造工程施工现场安全生产指引和标准化图集；加强科技创新和技术攻关。鼓励科技创新，创建智慧工地。对居民诉求集中的屋面防水、外墙保温、楼内上下水管线改造等涉及的建筑材料、施工工艺问题，采取“揭榜挂帅”方式，鼓励企业和科研机构开展创新研究；改革竣工验收备案制度。项目竣工验收后，街道（乡镇）应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果提出意见和建议；实施全过程跟踪审计。鼓励各区通过第三方机构，对老旧小区改造项目进行开工前审计、跟踪审计和竣工决算审计，加快办理工程结算，将事后审查与事前、事中监督并举，强化全方位审计监督。

《方案》要求，创新财税、金融和住房公积金支持措施。提高政府资金使用绩效。健全财政资金绩效评价机制，研究发挥财政资金撬动作用，积极吸引社会资本参与；加大金融、税收支持力度。拓宽融资渠道，争取政策性银行长期、低息贷款支持，创新商业银行支持老旧小区改造信贷途径，鼓励以设施经营权和物业服务协议作为质押获得贷款，以经营收入和物业费作为还款来源；明确使用住房公积金支持老旧小区改造的操作办法。允许提取本人及其配偶名下的住房公积金，用于楼本体改造、加装电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金。支持居民申请公积金贷款用于危旧楼改建，明确提取和贷款操作流程。

《方案》表明持续推进建立小区长效管理机制。持续推进业委会（物管会）组建。依托住宅小区基础数据库和物业管理系统，对未组建业委会（物管会）的老旧小区实行挂账督导、动态销账，2022年底前力争实现改造范围内的老旧小区业委会（物管会）全覆盖；完善通过“先买后补”方式引入专业化物业服务工作机制。制定老旧小区物业服务指导意见，完善政府资金支持引导和有序退出机制，推动分类引入专业化物业服务，合理确定物业管理区域，实现规模效益；开展物业服务“信托制”试点。在具备条件的老旧小区试行物业服务信托制，由小区全体业主作为委托人，将物业费、公共收益等作为共有基金委托给业委会管理，实施开放式预算并接受业主监督，小区物业管理支出全部从基金账户中支取，由物业公司提供公开透明、质价相符的物业服务；健全专项维修资金补建续筹政策制度。推动在业主做出住宅专项维修资金补建、续筹承诺后，再将老旧小区纳入改造范围。

《方案》表示要完善工作统筹协调机制。健全分区分类考核机制。从老旧小区改造工作推进程度、资金筹措使用、廉政风险防控、长效管理机制建设、引入社会资本、居民满意度等方面，完善老旧小区改造考核机制，细化任务目标，优化评分标准；完善央产老旧小区改造“双纳入”工作机制。完善中央有关部门和北京市联席会议制度，加强工作统筹调度。健全中央单位与市、区、街道（乡镇）多层次对接联络机制，做好支持配合与服务保障。开展中央和国家机关本级、部委下属事业单位、央企、本市等多类产权混合的老旧小区改造试点，研究制定工作推进措施，明确不同产权性质住宅改造资金申请、拨付和统筹实施的具体办法。

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来源|北京市人民政府办公厅

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