1.我们认为在全球房地产市场中写字楼板块仍存在投资机会，但工作模式的改变随之带来该板块内不同资产、不同地点的物业有不同的表现。
2.6月美国就业增长步伐加快，反映劳动力市场瓶颈可能已开始缓解。美国股市也创下历史新高。
3.投资者将聚焦全球服务业PMI（采购经理指数）数据，以评价经济重启范围是否已扩大至密切接触型行业。
疫情让远程办公成为普遍现象，市场随之对写字楼物业的未来投资前景产生质疑。我们认为商业办公模式并未消失，但灵活的工作模式会对该板块内不同资产、不同地点的物业产生截然不同的影响。我们认为，经济重启及通胀上升预计会带动租金收入上行，而通胀上升对利率的影响低于以往，这有望利好房地产的估值。每周一图
美国房地产估值与10年期美国国债收益率（2001年至2021年）数据来源：贝莱德智库及美国房地产投资信托委员会（NCREIF），数据来自RefinitivDatastream，截至2021年3月31日。注：橙色线显示以NCREIF物业指数为代表的美国核心房地产资本化率。黄色线显示RefinitivDatastream美国10年期基准政府债券指数收益率。资本化率——按净营业收入除以物业价值计算，是普遍被采用的房地产估值指标。与盈利收益率相比，资本化率较低意味着估值较高。历史表现不作为未来业绩的保证。私募市场估值一向与利率和信贷息差的环境息息相关。自全球金融危机以来，作为估值指标的美国房地产资本化率一直呈下降趋势，与美国国债收益率下跌走势一致。3月底，资本化率较美国国债收益率高约3%，与2020年平均水平持平，资本化率较低意味着估值较高，详见上图。我们认为通胀上升对货币应对政策的影响较以往有所减弱，我们称之为名义利率新内涵，整体而言，我们预计这有望利好房地产估值。然而，资本化率只是带动房地产回报的因素之一。现金流增长亦非常重要，疫情凸显了各类资产现金流所受影响的差别。疫情加速了结构性趋势的发展，仓库等物业类型显著受惠，且仍对投资者有较高的吸引力。写字楼及零售物业表现落后，但在经济重启的环境下，写字楼出租率及收益有望持续回升。我们认为灵活的办公模式可能会减少市场对写字楼的部分需求，但影响可能较预期更小，这是因为租户希望降低密度，并且需要应付高峰期的需求。根据房地产服务公司世邦魏理仕的一项调查显示，长期来看，预计只有9%的大企业会大幅缩减商用办公室规模，而去年9月这一比例为39%。同时，影响会因地区、国家甚至城市而异。例如，我们预期亚太区部分地区的出租率较高，这些地区的居住面积往往较小，相较而言不利于远程办公。疫情也加快了结构性趋势的发展，例如可持续发展日益受到关注，这也成为目前房地产投资者及楼宇租户的主要考虑因素。相比不可持续发展的资产，我们认为“绿色建筑”等可持续发展资产的价格更可能上涨。由于可持续发展议题已经变成投资委托的首要要求，养老基金及保险公司等大型房地产投资者也为他们的投资管理人制定了更严格的ESG（环境、社会及公司治理）指标。我们认为，某些市场转型为灵活的办公模式可能需要数年才实现，这会带来商用办公室的功能和作用发生变化。还有一些其他可能导致收益分散的因素包括，是否接近主要交通枢纽、是否方便员工驾车上班及物业管理水平的高低。总结：虽然工作模式发生变化，但我们认为写字楼物业市场仍存在投资机会。然而，我们预计不同地点及不同类型的物业表现会有所差别，而可持续发展将成为另一个主要影响因素。房地产细分领域方面，受益于电子商务的快速扩张，我们仍看好物流业的不动产，但也看到这类市场的部分领域已接近估值高位。我们认为，面对未来工作模式及宏观环境的不确定性因素，租户、业主、运营商及投资者，都应选择一些擅长资产管理的专家协助应对。本文(视频)由贝莱德编制，不应赖以作为预测、研究或投资建议，也不应构成买卖任何证券或采取任何投资策略之建议、募集或劝诱。本文(视频)所载之讯息及意见取自贝莱德认为可靠的专属和非专属来源，并不一定涵盖所有数据，且无法保证其准确性。因此，并未对其准确性或可靠性作出保证，而贝莱德及其人员、雇员或代理商不会对任何其他形式的错误及遗漏所引致的责任负责（包括因疏忽而对任何人士负责）。本文(视频)可能含有非仅基于过往信息而提供之「前瞻性」信息。有关信息可能涵盖（其中包括）预计及预测。并不保证任何作出之预测将会实现。读者须全权自行决定是否倚赖本文件所提供的信息。本文(视频)仅编制以供参考用，并不构成提供或赖以作为会计、法律或税务建议。投资涉及风险。过往的表现对未来的业绩并不具指示作用。投资价值及其收益可能升跌，概不作出保证。阁下可能无法取回原本的投资金额。汇率变动或会导致投资价值反复波动。国际投资涉及风险，包括与外币有关的风险，流动性有限，政府监管较少，以及由于政治，经济或其他不利因素的不利影响而导致的大幅波动。对新兴市场或发展中市场或较小资本市场的投资往往会增加这些风险。
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