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第一章总则

“十四五”时期是我国由全面建成小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的关键时期，是“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，也是全面开启社会主义现代化强国建设新征程的重要机遇期。常州市“十四五”城镇住房发展规划是常州深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于住房发展精神的工作部署，是推动全市城镇住房事业科学发展的重要工作，也是常州更好地向更高水平的“住有宜居”迈进的重要保障。

1.1规划目的

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，按照全体人民更高水平“住有宜居”的总体要求，为实现常州市“十四五”期间城镇住房发展目标，积极平衡住房市场供给和需求，构建科学完善的住房发展体系，制定规划实施保障措施，结合国家、省、市住房发展相关政策和地方实际，特编制本规划。

1.2指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话特别是视察江苏重要讲话精神，坚决贯彻落实党中央、国务院及省委、省政府决策部署，坚持新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，坚持稳中求进总基调，坚持“房住不炒”定位，着眼于“更舒适的居住条件”与建设美丽宜居城市相衔接，为推动“强富美高”新常州做出贡献。

1.3规划依据

1.3.1法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国城乡规划法》

（4）《物业管理条例》

（5）《国有土地上房屋征收与补偿条例》

（6）《江苏省土地管理条例》

（7）《江苏省城乡规划条例》

（8）《江苏省物业管理条例》

（9）《江苏省绿色建筑发展条例》

（10）其他法律法规。

1.3.2规范性文件

（1）《城市商品房预售管理办法》

（2）《商品房销售管理办法》

（3）《商品房屋租赁管理办法》

（4）《房地产经纪管理办法》

（5）《公共租赁住房管理办法》

（6）《江苏省廉租住房保障办法》

（7）《江苏省经济适用住房管理办法》

（8）《江苏省公共租赁住房管理办法》

（9）《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）

（10）《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）

（11）住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》

（12）《省政府办公厅关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》（苏政办发〔2017〕117号）

（13）《省住房和城乡建设厅省发展和改革委省财政厅省国土资源厅关于进一步做好公共租赁住房有关工作的实施意见》（苏建房保﹝2017﹞345号）

（14）《省委办公厅省政府办公厅关于印发〈江苏高质量发展监测评价指标体系与实施办法〉〈设区市高质量发展年度考核指标与实施办法〉的通知》（苏办发〔2018〕22号）

（15）《住房城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函﹝2019﹞220号）

（16）《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）

（17）《省政府办公厅关于做好全省“十四五”省级专项规划编制工作的通知》（苏政办发﹝2020﹞47号）

（18）《中共江苏省委江苏省人民政府关于深入推进美丽江苏建设的意见》（苏发﹝2020﹞15号）

（19）《常州市住宅物业管理条例》

（20）《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改﹝2020﹞2号）

（21）《江苏省“十四五”城镇住房发展规划编制指南》

（22）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发﹝2021﹞22号）

（23）其他相关文件。

1.3.3相关规划

（1）《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》

（2）《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》

（3）《常州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》

（4）《常州市国土空间总体规划（2020-2035年）》

（5）《常州市中心城区城市更新规划》

（6）《常州市城镇老旧小区改造规划（2021-2025）》

（7）《常州市城市更新与土地整备规划（2021-2025）》

（8）其他相关规划。

1.4规划范围

本次规划研究范围为常州市域，包括溧阳市、金坛区、武进区、新北区、天宁区、钟楼区、常州经济开发区（以下简称常州经开区），总面积4372平方公里。

重点规划范围为常州市区，包括金坛区、武进区、新北区、天宁区、钟楼区、常州经开区，总面积2838平方公里。

1.5规划年限

规划期限为“十四五”期间：2021年-2025年。

第二章“十三五”住房发展成效与发展趋势

2.1发展成效

2.1.1房地产市场总体保持了稳中有进的发展态势

“十三五”期间，住宅建设投资增长明显，全市住宅开发投资完成额共计2675.16亿元，较“十二五”期间增长了15%。全市新建商品住房成交量3678.95万平方米，年均成交量735.79万平方米；全市二手住房成交量2731.92万平方米，年均成交量546.38万平方米。至“十三五”期末，全市新建商品住房累计可售余量为502.67万平方米，去化周期约8个月；市区累计可售余量为383.4万平方米，去化周期约7个月，全市商品住房库存量总体保持在合理区间。

2.1.2逐步建立符合常州特色的住房保障体系

“十三五”期间，常州市建立了“保基本、促公平、可持续”的公共租赁住房保障体系，以推动“多元化保障、多渠道供给”的住房长效机制为抓手，逐步建立起相对全面和公平的住房保障机制。通过扩大住房保障覆盖面，进一步将稳定就业的新就业大学生、环卫职工纳入保障范围；巩固公共租赁住房货币化保障，支持保障对象通过市场租房；合理确定公共租赁住房实物配租租金标准，逐步实现租金补贴与实物配租保障基本平稳；不断完善住房保障准入机制，确保国有资产的公平善用。常州市作为全国公租房信息系统建设的20个试点城市之一，承担了住建部住房保障信息系统贯标建设的先行先试工作，并配合省建行优化改造全国公租房信息系统，打造了江苏版住房保障信息系统。

2.1.3保障性住房建设持续加码，基本实现住房保障全覆盖

“十三五”期间，常州市保障性住房建设每年保质保量超额完成省定目标任务，目标完成率不断提升。2016-2020年，常州市区共开工（筹集）保障性安居工程71299套，计划完成率从2016年106.88%提升至2020年138.76%；基本建成74352套，计划完成率从2016年124.78%提升至2020年147.7%。

准入条件逐年放宽，基本实现住房保障全覆盖。城镇公共租赁住房和经济适用住房保障收入条件经多次上调，从“十二五”期末的“家庭人均月可支配收入在3290元（含）以下”调整至“十三五”期期末“家庭人均月可支配收入在3890元（含）以下”。在城镇中低收入住房困难家庭应保尽保的基础上，常州市把重大项目企业员工、新就业大学生、环卫外来务工人员家庭、高层次人才等特殊群体纳入公共租赁住房保障范围，住房保障全覆盖工程被住建部授予“2017年中国人居环境范例奖”。

2.1.4老旧小区改造成效显著，惠及范围不断扩大

至“十三五”末，常州市老旧小区改造共累计完成538个小区、共计约2809万平方米，累计投入25亿元左右，惠及居民超过88万人，老旧小区环境面貌得到较大改善。“十三五”期间，全市完成朝阳四村、兰翔新村、勤业四村等46个老旧小区（适老）改造，其中2个为省级适老示范项目，26个为省级宜居示范居住区项目，共计投入约3.74亿元，总建筑面积357.09万平方米。

2.1.5物业管理水平稳步提升，监管力度持续加大

管理体系不断优化，监管力度持续加大。“十三五”期间，全市基本建立“市、辖市（区）、街道（乡镇）、社区”四级物业管理服务体系。物业管理工作纳入市域社会治理工作体系，实施网格化管理，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，优化提升社区服务体系和服务功能。物业监管加强事中事后检查力度，将住宅小区基础设施管理和环境秩序纳入城市长效综合管理考评。建立科学、公正的物业服务质量测评抽查机制，并与企业的奖惩、诚信和日常监管挂钩。组织开展物业服务行业“双随机”抽查工作和省级、市级示范物业管理项目服务质量评价工作。商品房和保障房小区物业管理覆盖率稳定在100%，老旧小区物业管理覆盖率进一步提升。

注重智慧平台建设，着力完善配套政策。开发常州市物业管理公共服务平台，平台依托市政府大数据库实行共建共享，通过智慧物业大数据建设，实现信息共享和业务协同。物业管理政策不断完善，形成以《常州市住宅物业管理条例》为核心、以《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》为抓手、其他配套政策文件为补充的较完善的物业管理政策体系。

2.1.6住宅建设量质齐升，绿色住宅示范先行

绿色建筑和装配式建筑发展态势良好，建立起覆盖规划、设计、施工图审查、施工、监理、竣工验收备案、房屋销售等各个环节的闭合管理体系。十三五”期间，全市新建绿色居住建筑面积3526万平方米，新开工装配式建筑总面积1492万平方米。武进区作为住建部首家“绿色建筑产业集聚示范区”，“十三五”期间，初步确立了在全国绿色建筑产业领域“第一”、“唯一”的地位，全区绿色建筑产业规上企业达450家，全年产值超800亿元，高新技术企业达12家，总产值超5亿元，“一核引领”的带动效应进一步凸显。

2.2主要问题

“十三五”以来，常州市城镇住房发展取得了积极成效，但是相对于更高水平的“住有宜居”的总要求仍然存在差距。房地产市场不稳定因素仍然存在，随着土地市场竞争加剧、居民改善性需求日益增加、高品质住房比例提高，常州市住房成交量、成交价格均出现了不同程度的上涨。住房租赁市场发展不完善，住房租赁供应主体专业化、规模化程度不高，住房租赁房源筹集渠道不多，住房租赁行为不规范。老旧小区改造任务艰巨，仍存在配套设施缺项较多、功能不完善、公共服务及社会服务不齐全的区域。除房屋本体出新以外，附属设施和专项设施整治，停车设施、安防设施、适老化设施等配套设施建设，以及物业管理等方面仍然需要巨大投入。住房保障覆盖面有待进一步扩大，需着力解决新市民、青年人和弱势群体的住房困难问题。住房保障的动态管理和退出机制执行困难，退出激励不足，对应退未退家庭缺乏必要的行政手段。物业管理政策机制有待进一步创新，现行物业管理行业制度的顶层设计已显著落后于行业的发展，以信用为核心的物业管理市场监管体制仍需尽快建立。高品质住宅发展仍有较大空间，有待进一步从建筑节能向超低能耗转型，从绿色建筑向“绿色建筑+智慧+健康”转型，从规划设计管理向全过程监管转型，从新建建筑设计建造向既有建筑运行管理转型。居住环境有待进一步提升，除住宅建筑本身的绿色发展外，住宅小区在开发强度、设施配套、景观环境等方面的优化也应成为高品质住宅的重要体现。

2.3发展形势

2.3.1住房制度改革新局面：坚持“房住不炒”，完善住房供应体系

党的十九大报告提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，明确了住房的民生属性和住房改革的方向。“十四五”期间，常州市应在“房住不炒”总要求下，建立房地产长效机制，深化供给侧结构性改革，坚持住房规划引导，优化住房供应结构，扩大保障性住房覆盖面，提高存量住房利用效率，推动住房租赁市场发展，精准调控需求端，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，加快建立租购并举的住房制度，健全住房保障体系和住房市场体系，满足人民群众对美好生活的需要。

2.3.2居住品质提升新要求：城镇住房发展方向从规模扩张转向绿色宜居

伴随居民收入水平持续提高，“十四五”期间，城镇住房发展的主要矛盾已经从总量短缺向结构性供给不足转变，住房质量、居住环境和公共基础设施配套等方面难以满足居民对居住品质的要求。城镇住房发展重点将从解决数量不足的问题转向提升整体居住品质，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品，形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设模式。

同时，城镇老旧小区和棚户区改造也是着力改善居住条件、生活环境和功能品质，不断提高人民群众获得感、幸福感、安全感的重要工作。国家、省、市相继出台多项关于全面推进城镇老旧小区和棚户区改造工作的文件，明确“十四五”期间各地老旧小区和棚户区改造任务，要求人民群众居住环境得到明显改善，建成一批美丽宜居社区。

2.3.3区域联动发展新机遇：融入区域重大战略，响应城市发展规划，优化住房空间布局

面向长江经济带发展、长三角一体化、上海都市圈、南京都市圈等区域重大战略，常州市住房发展应抓住区域联动发展机遇，融入区域发展格局。响应常州市国民经济和社会发展“十四五”规划、常州市国土空间总体规划等城市发展重要决策，贯彻“国际化智造名城、长三角中轴枢纽”建设总要求，全市住房建设应对接城市重点发展方向和区域，优化城镇住房空间布局，发挥城镇住房带动作用。

第三章“十四五”城镇住房发展基本原则与发展目标

3.1基本原则

坚持以人为本、民生优先。始终践行以人民为中心的发展思想，坚持保障和改善民生优先导向，满足居民合理住房需求，突出住房居住功能，把解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，努力维护社会公平，增进人民福祉，让广大人民群众有更多获得感。

坚持创新发展、优化结构。建立与经济发展水平相适应的现代化住房市场体系和保障体系，实现更高水平的“住有宜居”。充分用好增量资源，积极盘活存量资源。坚持市场配置和政府保障相结合，促进市场供需平衡，提高租赁住房供应比例，优化保障性住房的供应结构，提高住房资源配置效率。

坚持内涵发展、优化布局。优化城市功能结构，结合产业发展布局，引导职住空间匹配；整合住房布局与轨道交通建设、基础设施建设、公共服务设施建设，提高住房资源发展绩效，实现住房发展由“数量增长”向“质量提升”的转变。

坚持绿色发展、生态宜居。顺应人民对美好生活的追求，把高品质住房建设作为建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市的重要抓手，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品。加快房地产开发建设模式实质性转变，形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设模式。加大住房建设的科技创新力度，打造宜居宜业社区、美丽宜居住区，使城市住房更具韧性、更可持续。

3.2发展目标

3.2.1总体目标

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保障住房市场中长期供需平衡，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，向更高水平的“住有宜居”迈进。到2025年，基本形成符合市情、租购并举的住房市场体系；建立以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的住房保障体系；构建综合管理水平和社会共治能力双提升的住房管理体制；推进城镇住宅总体品质不断提升。基本实现住房市场供需平衡、住房价格总体稳定、住房结构持续优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升的城镇住房发展格局。

展望2035年，常州市将全面实现更高水平的“住有宜居”，形成住房市场长期供需平衡、住房保障体系完善、住房管理高效有力、居住环境绿色智能的城镇住房发展格局。

3.2.2主要指标

表2-1常州市“十四五”城镇住房发展指标体系

第四章“十四五”城镇住房发展重点任务

4.1加快构建租购并举的住房市场体系

4.1.1健全房地产长效发展机制

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强化城市主体责任，积极落实“一城一策”工作方案，因地制宜、精准施策，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，及时采取针对性措施，规范房地产市场秩序。深化供给侧结构性改革，坚持住房规划引导，优化住房供应结构，精准调控需求端。通过经济、法律和必要的行政手段综合施策，促进房地产市场形成价格合理、供需平衡、风险可控、预期平稳的健康运行状态。

4.1.2优化商品住房供应规模与结构

科学调整商品住房供应总量。根据人口净流入规模和商品住房库存消化周期，科学制定住房供应计划，适时调整住房供应结构、规模及住房新开工规模。综合考虑存量住宅规模和市场需求，确定年度住宅用地供应规模，“十四五”期间，全市年均新增城镇住房用地保持在6000亩左右，年均新建商品住房保持在700万平方米左右。

优化商品住房供应结构。加大普通商品住房供应，正确引导居民住房消费观念，保障居民合理自住需求。推动高品质改善性住房供应，发展绿色住宅、智慧住宅，鼓励打造精品化、多样化住宅产品，支持住房改善和品质提升。创新住宅产品类型，探索建设文旅型、康养型、适老型等新型住宅，满足个性化、多层次居住需求。

4.1.3优化住房空间布局

协调全域住房空间发展。立足区域发展趋势，强化市域统筹联动发展。结合国土空间总体规划确定的总体空间格局和居住用地布局，明确全域住房空间拓展重点方向。

优化市区住房空间布局。综合分析成片开发、轨道交通、配套设施、产城融合、居住环境等住房布局要素，以“两轴三圈层”地区为住房供应重点区域，结合各区住房成交情况和去化周期，合理引导各类城镇住房空间布局。

4.1.4规范发展住房租赁市场

完善住房租赁市场监管体系，加强住房租赁制度建设。构建全市统一的住房租赁服务平台，打造市、辖市（区）、街镇三级网络化服务监管体系。加强租赁市场的动态监测和分析，逐步建立租赁信息发布机制。规范住房租赁中介机构和个人的住房租赁行为，依法查处各类违法违规住房租赁行为。

培育住房租赁市场供应主体。鼓励社会化、专业化、规模化住房租赁企业，支持国有企业开展集中式住房租赁业务。在税收缴纳、租赁登记备案、市场主体登记、建设改造等方面，给予政策支持，建立绿色通道，形成便捷快速办理机制。

加大住房租赁市场供应。完善租赁住房用地供应方式，辖市（区）可根据国土空间规划和住房发展规划要求，适时编制住房租赁专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局。通过鼓励个人住房出租、盘活存量房源、新建租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

4.1.5进一步规范住房交易行为

强化房地产市场监测分析。建立“市区两级、部门联合”的信息互通互联机制，统筹多部门数据，构建房地产市场大数据平台，实现房地产市场运行动态实时监测。重点对房价房租、供需关系、土地供应、经济增长、投资信贷、人口变化等方面进行监测分析。

加强房地产经纪行业监管。加强房地产经纪行业管理，完善房地产经纪行业管理制度，建立健全房地产经纪信用体系，规范经纪机构及其从业人员经营服务行为，依法查处经纪机构违法违规行为。

加强商品住房销售行为管理。持续整治和规范房地产市场秩序，规范房地产开发企业和销售代理机构商品住房销售行为，健全成品住房交付标准样板房管理制度。

加强住房交易资金监管。进一步完善新建商品房预售资金第三方托管政策，加大存量房交易资金监管力度，切实防范交易风险。

4.2建立健全公平完善的住房保障体系

4.2.1持续完善公共租赁住房保障

扩大公共租赁住房受益面。坚持以政府为主体提供基本保障，持续完善公共租赁住房保障制度，及时调整准入门槛，坚持实物配租和租赁补贴并举，确保城镇中低收入住房困难家庭应保尽保。探索研究将基本公共服务行业中住房困难群体纳入公共租赁住房保障对象，并研究细化与之对应的申请条件、保障方式和实施办法，稳步扩大住房保障覆盖面。

完善公共租赁住房供应分配机制。参考市场房价、居民收入、政府可负担财力等因素，建立健全与经济社会发展相适应的住房保障准入标准动态调整机制，科学把握保障范围。加快标准化和规范化建设，健全保障性住房日常受理机制。进一步完善审核机制，建立信用档案，结合住房保障信息化建设和信用体系建设，优化审核程序，提高审核效率。进一步完善保障性住房退出管理机制，积极沟通探索司法支持住房保障工作新途径。

完善公共租赁住房后续管理机制。严格规范公共租赁住房居住使用管理，明确各类住房保障机构的具体管理职责，健全相关规章及处罚规定，加大保障性住房入住后违规行为的监督力度，建立健全公租房共有产权回购和上市交易管理制度。积极探索和创新保障性住房物业服务模式，注重发挥市场机制的作用，积极探索委托管理、购买服务等多种方式，降低管理成本，加强维护管理，使保障性住房和公用设施始终保持良好的运行状态。完善社区工作管理机制，协商开展社区管理活动，及时协调解决群众最需要解决的问题和困难，共同营造互助友爱、和睦相处的社区环境。

4.2.2加快推进保障性租赁住房建设

明确对象标准，坚持供需匹配。加快解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，推进保障性租赁住房建设。以“保基本”为原则合理确定保障性租赁住房供应规模和分配机制，明确准入条件和退出条件、小户型具体面积等。至2025年，全市新建或改造保障性租赁住房5万套。

引导多方参与，严格监督管理。引导多主体投资、多渠道供给、坚持“谁投资、谁所有”，通过产业园区配套用地、国有建设用地以及存量闲置房屋等多种方式建设筹集保障性租赁住房。建立健全保障性租赁住房监管措施，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。

4.2.3扎实推进棚户区改造计划

以“解危除困、因地制宜、循序渐进”为原则，遵循长远发展和城市规划要求，以“改善民生、完善功能、提升品质”为核心，以“谋划一批、实施一批、储备一批”为导向，全面解决棚户区群众反映强烈的突出问题，促进城市环境卫生和市容面貌全面改观，通过制定相关政策和引入多元资本，多措并举，全面完成较为急迫的棚户区改造任务。至2025年新开工棚户区计划改造33300套、基本建成32300套。

4.3持续提升精准施策的住房管理体系

4.3.1建立住宅小区综合治理体制

以党建引领提升住宅小区治理能力。构建“党建引领、行业指导、基层主抓”的物业管理服务新模式，通过扩大党的组织覆盖和工作覆盖，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。构建共建共治共享的基层社会治理体系，发挥居民主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

健全住宅小区综合管理体系。做实住宅小区综合管理联席会议制度，构建市、辖市（区）、街镇三级住宅小区综合管理联席会议制度，明确联席会议工作职责，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。细化完善住宅小区综合管理职责清单，明确和细化职责分工、明晰管理边界，配套编制涉及住宅小区综合管理若干问题的业务流程和操作指导手册。

落实街道属地管理责任。各街道加强居住社区综合治理工作，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。

推动城市管理服务下沉。促进城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖，建立多部门协同机制、持续跟踪机制、数据共享利用机制和群众问题受理处置机制。

4.3.2全面提升居住物业服务水平

完善物业服务市场机制。深化物业服务领域“放管服”改革，强化业主作为物业管理市场甲方主体的地位，理顺物业管理市场双方权利义务关系，完善物业服务价格形成机制，建立物业服务市场信息发布机制。

强化物业服务监督管理。全面推广常州市物业管理公共服务平台，并接入“我的常州”平台端口，打造“阳光物业”。加强事中事后监管，行业主管部门应对物业服务招投标、物业服务质量、维修资金使用、公共收益收支、业主满意度测评等强化监管措施。建立服务信息公开公示制度，物业服务企业在街道指导监督下，如实公示并及时更新物业服务内容和标准、收费项目和标准等信息。建立物业服务企业信用管理和信用评价制度，对物业服务企业实行信用分级分类监管。优化市场竞争环境，建立物业服务企业红黑名单制度。

提升物业管理服务水平。扩大物业管理覆盖范围，街道积极推动辖区内居住小区选聘物业服务企业，实行专业化物业管理，暂不具备条件的，通过成立或引入国有物业服务企业、公益性物业服务企业或业主自治等方式，逐步实现物业管理全覆盖。健全物业服务企业服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，通过示范活动创建打造优秀物业服务项目。培育物业服务企业集群，促进物业服务企业规模化、品牌化经营。提升物业服务行业人员素质，开展“最美物业人”评选活动等职业技能培训和竞赛，提高从业人员素质和技能水平，增强从业人员归属感和荣誉感。

积极打造绿色物业。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式，结合居民多样化居住生活需求，整合行业内外、线上线下的优质资源，推动物业服务链向社区服务、物流商贸、房屋租售、居家养老等领域延伸。

4.3.3健全业主委员会治理结构

优化业主委员会人员配置。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，探索建立业主委员会成员履职负面清单，提高业主委员会成员依法依规履职能力。

充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。业主委员会应督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。

加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。辖市（区）、街道（镇）物业管理主管部门对业主委员会日常工作进行监督，依法依规对违反法律法规、不履行职责、损害业主权益等行为进行处置。

4.3.4解决住宅小区民生突出问题

完善住宅质量投诉处理机制。完善住宅工程施工质量投诉处理办法，明确住宅工程施工质量投诉处理的专职管理部门，指定专门单位负责接待和处理调解住宅工程质量投诉。落实分户验收复核抽检制度。建立住宅工程保修节点质量评定制度。

加大违法建设、“群租”等顽症治理力度。完善违法建设和破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、“群租”等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理主体相应责任、建立处置工作规范。

缓解住宅小区停车问题，逐步增设新能源汽车充电设施和电动自行车集中充电场所。针对停车矛盾突出的住宅小区，充分利用周边闲置地块，依据停车专项规划配建公共停车场地，在有条件路段的增加临时停车泊位，鼓励住宅小区与周边共享停车资源、实施错时停车。在新建住宅小区或具备电力增容条件的老旧小区建设以慢充为主的自（专）用充电设施。按照“一区一策、一幢一案”的方法，在住宅小区增设电动自行车集中停放和充电设施。

4.4创新发展绿色智能的高品质住宅体系

4.4.1推动住宅建设高质量发展

推动建筑品质改善。提升住宅环境健康和舒适度水平，完善实施住宅相关标准，提高空气、保温、隔声、水质等健康性能指标。提升住宅建筑适老化水平，促进室内外环境全龄友好。提高建筑节能标准水平，响应国家“碳达峰、碳中和”目标要求，进一步提升新建居住建筑节能设计标准要求，全面执行75%节能标准。加强建筑节能关键技术研究和产品研发，研究完善符合地方实际的超低能耗建筑技术路线。拓展建筑可再生能源应用形式，研究推广多种可再生能源在住宅建筑中的复合应用。提升可再生能源与建筑一体化水平，促进一体化关键技术和产品研发。推动分布式太阳能光伏发展，推广太阳能光伏与住宅屋面、外立面整合设计。

全面提升人居环境。推广低密度住区建设，深化对新建高层住宅的管控要求。加大对能源、水资源、绿色交通以及绿色照明等基础设施的供应和建设力度。创新居住小区公共服务设施建设模式和景观风貌塑造，提供精品化、多样化的住宅产品。

开展高品质住宅建设试点示范工作。利用好常州作为全国绿色建造首批试点城市的机遇，统筹绿色建筑和建筑产业现代化发展的最新要求，加速推广科技住宅建设成功经验，积极在住宅科技应用、管理创新、产业融合发展等方面探索创新、打造标杆，进一步推进国家和省试点示范城市、示范基地、示范项目建设。

积极引导既有居住建筑绿色化改造。以全面推进城镇老旧小区改造为契机，研究适宜的既有居住建筑节能改造技术路线，推动老旧小区绿色化改造，鼓励引导老旧小区将基础设施绿色化和智能化提升与人居环境整治、适老设施改造相结合的综合改造模式。

4.4.2推动住宅全产业链技术提升

加强产业培育整合。推动住宅全产业链更新改造和高端化，提高产业链整体价值。培育住宅科技研究机构，鼓励企业建立技术研发中心，大力培育住宅开发、设计、工程总承包、机械装备、部品部件生产、物流运输、装配施工、装饰装修、专业服务等优势企业，促进产业链价值最大化，共享产业链发展成果。

推动新技术跨界运用融合。推动行业技术创新，支持建设领域各单位在绿色建筑、绿色住宅、海绵城市、智慧城市等重点领域加强技术研究和工程运用。推进产学研平台建设，鼓励工程建设领域企业、建设主管部门与高校开展多层次合作。开展新技术产品研发，对智慧城市、物联网、区块链等技术在住建行业应用进行研究。

推动住宅全产业链信息化。推动住宅建设与住宅信息化技术应用，在住宅工程项目中推广全寿命期信息管理系统，推广BIM技术、智能化技术、物联网技术、云计算与大数据技术等信息化技术在项目规划设计、施工、验收和运营管理等环节的应用，提供住宅工程项目的电子化交付和长效化的物业管理服务。

4.4.3加强配套政策支持和引导

健全政策体系。制定完善高品质、成品住房在产业发展、规划审批、土地供应、基础设施配套、财政金融、行业监管、使用者监督等相关配套政策措施。

完善标准体系。结合国家和省发展成品住房、绿色建筑部署要求，研究制定装配化装修和住宅部品部件生产、运输、装配施工技术标准，完善相关装配式住宅技术标准规范图集等。

优化市场环境。创新完善成品住房、装配式住宅的监管体制机制和服务方式。科技住宅项目在办理报建、审批、预售、验收相关手续时开辟绿色通道。积极利用社会资本和政策性资金，促进住宅产业基金发展和优势企业项目股权融资。加大科技住宅项目的扶持力度。

4.4.4完善社区公服设施与基础设施配套

标准化提升公共服务设施。落实居住社区建设标准，提升社区生活圈和居住小区公共服务设施配置标准，细化居住社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政基础设施和公共活动空间建设内容和形式。

补齐既有社区建设短板。结合城市更新改造工作，补齐既有居住社区建设短板。优先实施排水防涝设施建设、雨污水管网混错接改造。统筹利用存量房屋资源，增设基本公共服务设施和便民商业设施。推进相邻居住社区及周边地区统筹建设、联动改造，加强各类配套设施和公共活动空间共建共享。加强居住社区无障碍环境建设和改造，为居民出行、生活提供便利。

提升新建住宅配建水平。新建住宅项目按照完整居住社区建设标准，将基本公共服务、便民商业服务等设施和公共活动空间建设作为开发建设配套要求，明确规模、产权和移交等规定。相关行政主管部门要切实履行监督职责，确保产权人按照规定使用配套设施，未经法定程序，任何组织和个人不得擅自改变用途和性质。

4.4.5切实推进老旧小区改造工作

以城市更新理念引领改造。坚持整体思维和重点突破，着力改善居民住房条件和居住环境品质。在确保城市风貌保护的前提下，衔接城市更新相关规划要求，分区分类施策。创新老旧小区改造方式，引入城市更新理念，多元化、多渠道推进改造。完善改造机制，坚持政府主导、各方参与、共同推进。拓宽改造融资渠道，探索多元化融资方式，确保老旧小区改造资金来源。

改造内容因地制宜、突出重点。坚持地上地下统筹，先地下后地上、里子面子并重、建设管理并举，大力推进老旧小区改造。改造内容与美丽宜居城市、适老宜居小区、绿色社区、智慧社区、海绵城市、地下管网改造提升、既有住宅加装电梯、城镇污水处理提质增效精准攻坚、绿色照明节能改造等重点工作有机结合，进行集成化方案设计和建设管理，进行“菜单式”改造内容选定。

提升老旧小区综合治理能力。加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。探索建立以街道（镇）为主的执法联席会议制度，整合公安、城管、生态环境、消防等执法力量，加强老旧小区车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、毁绿种菜等日常巡查和综合执法，强化小区安全管理。

全面推进老旧小区改造计划。落实《常州市城镇老旧小区改造规划（2021-2025）》成果要求，严格落实老旧小区五年改造计划。至2022年末，基本形成旧改制度框架、政策体系和工作机制，确保改造工作规范、高效推进；至2025年末，全面完成271个老旧小区、1517万平方米旧改工作任务，改造成效达到“改造完善、便民惠民、美化提升、住有宜居”高质量发展标准要求，“省级宜居示范居住区”创成率不低于10%，不断提高居民满意度，获得感、幸福感、安全感显著提升。

第五章“十四五”城镇住房发展规划实施保障

5.1 加强组织领导

按照“顶层设计、精准施策”的原则，市住房和城乡建设行政主管部门负责统筹全市城镇住房发展规划的编制实施和督促检查工作。明确辖市（区）和相关部门职责分工和任务要求，建立多部门联合的工作体制，组织协调各项政策措施的落实推进，有序推进规划任务落实。广泛征求并听取专家和公众意见，科学民主决策，及时向社会公布规划和年度实施计划完成情况。充分发挥相关行业协会和中介组织的桥梁纽带作用，加强行业自律，维护市场秩序。全面形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制。

5.2 强化评估考核

细化目标任务，分年度细化本规划确定的发展目标、主要任务、工作指标、实施进度和推进措施，明确牵头单位、责任部门和工作责任。完善规划评估体系，结合工作实际及时审慎调整目标。

建立考核机制，辖市（区）应将住房发展规划实施情况纳入对街道（镇）和相关部门的考核内容，推动辖市（区）政府和相关部门严格执行落实好规划。

5.3 落实政策支持

建立健全常州市城镇住房发展的政策制度体系，围绕住房市场、住房保障、住房管理、高品质住宅发展的重点任务，完善和细化相关配套政策。强化用地保障和存量资源利用，推动财税支持政策落地，保障资金统筹调度，推动城镇住房发展目标的顺利实现。

5.4 完善督查督办

强化规划执行和落实的监督工作，实行定期检查，督促落实，加强规划效能监察。全面掌握全市规划实施进展，及时化解重大共性问题。

附表：

1.“十四五”时期常州市老旧小区改造计划表

2.“十四五”时期常州市城镇棚户区改造计划表

附表1

“十四五”时期常州市老旧小区改造计划表

附表2

“十四五”时期常州市城镇棚户区改造计划表

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