美国房价和利率双降！这或许是买房者最好的上车机会
2021年8月4日星期三，宾夕法尼亚州格伦赛德，一个住宅区的独栋别墅外张贴着 "已售出"。2022年12月1日星期四，房地美报告了关键的30年期抵押贷款利率。
美国30年房贷利率连续第三周下降，自不到一个月前触及20年高点以来，已经下降了0.5%。
大家房贷的买方——房地美——周四报告说，30年利率的平均值从上周的6.58%降至6.49%。而一年前的平均利率为3.11%。
这里解释一下什么叫“房贷的买方”。
我们的房贷，在放款之后，贷款银行不会一直拿着这个贷款，等着我们每个月去还款。那样的话，贷款银行早就资金周转不开而倒闭了，根本没有钱去借贷给下一个贷款人。
那么他们实际上怎么办的呢？贷款放款后，贷款银行马上就会将贷款卖给房地美(FreddieMac)。房地美这家公司的旧名是联邦住房抵押贷款公司，商业规模仅次于房利美。它的主要业务是收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的不动产抵押贷款证券，以较低成本集资，赚取利差。
房贷利率降了很多！
受再贷款者(refinance)欢迎的15年期抵押贷款利率从上周的5.90%降至5.76%。对比一下，一年前是2.39%。
抵押贷款利率仍然是1月初的两倍多，反映了10年期国债收益率的大幅上升。收益率受到多种因素的影响，包括全球对美国国债的需求和投资者对未来通货膨胀的预期，这加剧了整体利率上升的前景。
美联储自3月以来一直在提高其短期贷款利率，以粉碎几十年来最高的通货膨胀，本月初再次将其利率提高了0.75个百分点，是其通常幅度的三倍，这是今年的第四次。其关键利率现在处于3.75%至4%的范围内。
在美联储主席鲍威尔表示，美联储在12月的会议上可能仅将关键利率提高半个百分点后，市场周三出现了反弹。阅读：不出所料，加息步伐开始放缓，明年年底降息！
然后，根据美联储之前的预测，在2月和3月的会议上，加息可能会下降到每次加息0.25%的规模。鲍威尔说，美联储可能不得不将利率保持在比原计划更长的时间内，因为通货膨胀已经有所缓解，但仍然远远高于央行2%的目标。
去年，30年期抵押贷款的平均利率在很多时候几乎没有超过3%；今年抵押贷款利率的急剧上升，加上仍在攀升的房价，使得每月的房屋贷款支付增加了数百美元。
房价也降了很多！
据财富杂志12月3日报道 在2022年6月至2022年9月期间，美国房价总共下跌2.2%。这追平了二战后的第二大房价调整。
今年5月，全美最大的分析公司——穆迪分析公司的首席经济学家马克·赞迪告诉《财富》，他预计全国的房价将持平，在“明显被高估”的市场中，房价将下降5%至10%。
而在10月，穆迪分析公司再次降低了其全国房价的前景。从高峰到低谷，赞迪预计美国房价将下降10%。如果经济衰退真的出现了，这一前景就会转变为从高峰到低谷下降20%。
虽然赞迪预计全国房价从高峰到低谷的跌幅约为10%，但他预计各地区的情况会有所不同。
穆迪分析公司预计 "明显被高估 "的住房市场将出现最大幅度的下降。(在上图中，可以找到穆迪的逐个市场高估研究）。
看看博伊西和亚利桑那州弗拉格斯塔夫等市场就知道了。就在大流行的几周内，这些市场被在西雅图和旧金山等高成本城市工作的白领专业人士的购买兴趣所淹没。虽然远程工作对那些背井离乡的白领来说是一种游戏规则的改变，但它并没有从根本上改变当地的收入。因此，随着经济的蓬勃发展，博伊西和弗拉格斯塔夫的价值被 "高估 "了76.9%和65.6%。
利率越高，房价越贵的地方下降就越多！
根据Zillow的测量，全国400个最大的住房市场中，仅有一半以上的地方住房价值从2022年的高峰期下降。平均跌幅为-2%。
正在进行的调整对两种不同类型的市场打击最大：高成本的西海岸市场和 "泡沫 "繁荣的城镇。
房地产分析公司认为，高成本的西海岸市场的价值下降的风险更高。原因是他们对利率更加敏感。这些地方房价太贵，这意味着购房者需要贷款更多的资金来买房。所以房贷利率每上涨一点就意味着他们的月供要增加很多。
如西雅图（下跌6.3%）和俄勒冈州波特兰（下跌5.1%）等市场受到双重打击：不仅其高端房地产市场对利率更加敏感，而且其科技行业也是如此。还有一个事实是，房屋建筑商在调整期间更有可能降低价格，因为他们也要去库存。这就造成了个人房主卖房时不得不参考新房的价格。
展望未来，赞迪预计不会出现2008年那样的金融危机或止赎危机，但他确实预计住房基本面会向平均值回撤。这种缓和将来自于收入的增加，一些将来自于房价的下降。
如果你上zillow等网站，可以看到加州的在售房屋约有80%都在下调，并且售房时间也由原来的平均15天左右，增加了一倍多。房主们经过这段冷淡时期的毒打，已经调低了心里预期价格，所以正是讲价的好时机！
https://komonews.com/news/nation-world/mortgage-interest-rates-dip-drop-third-week-in-row-us-bank-lender-inflation-average-freddie-mac-federal-reserve-jerome-powell#
https://fortune.com/2022/12/03/housing-market-moodys-updated-home-price-correction-forecast-housing-crash/
对于加州房产市场的展望，请阅读：独家解读10月份的加州房产市场：真会崩盘吗？
马斯克的Neuralink公司想让盲人看见，瘫子走路 不出所料，加息步伐开始放缓，明年年底降息！ 戏精的炼成：这个男人靠撒谎活了30年，最后还获得了巨额赔偿 房市淡季，地产经纪们在忙啥，手写卡片还不累死了？ 独家解读10月份的加州房产市场：真会崩盘吗？ 从历史的角度看，美国的房价在经济衰退时会崩盘吗？