逆势连涨23个月！你……你这个楼茶婊
最新的全国70城房价数据出来了，
长沙连涨23个月，全国独一份。
也就是从2020年12月一直涨到了现在。
且不说去年半热半冷的楼市，算下来都没几个城市房价能涨，
更别说今年楼市这B样了，京沪深广晚节不保，房价眼看都要滑坡。
你长沙，凭什么一直涨。
三四年前，长沙的豪宅一万五，
2020年上半年，市中心富兴时代御城单价破2万；
2021年下半年，旭辉铂悦湘江单价飙到2万4；
2022年上半年，开福区的万科瑧湾汇再次打破最高价到了2万6；
2022年下半年，豪宅一哥南湖板块的绿城·凤起麓鸣，直接击穿3万的单价。
改善项目排着队捅天花板。
核心外溢和近郊板块，涨的也一点不含糊。
这两年很热的河西大王山板块，2017年毛坯限价8500元/平方米，到今年4月份的限价13300元/平方米，5年限价涨幅56%。
长沙房价，就是这么不紧不慢稳稳涨着。
楼市最难的这一年，
当别的城市还在发愁为啥降价也卖不出去的时候，长沙翘着二郎腿哼着歌轻轻松松卖完了。
比如上面提到的万科·瑧湾府，位于长沙市开福区核心位置，
主力面积224平米，精装单价2万6。
今年2月首开，半年售罄。
再比如长沙豪宅天花板绿城·凤起麓鸣，位于长沙改善的头部板块—南湖。
一水的大平层，面积213到315平。
算下来总价至少600万。
8月22日首开，精装单价3万2，5#9#两栋楼当即售罄。
2017年，当全国楼市还在经历史上最大的一波牛市，纸醉金迷的时候。
长沙果断按下了上涨键—
全城限价，最高9970元/平米。
18年，限价涨到11000元；19年，涨到12900元；20年，涨到14800元；21年涨到15500元。
五年上涨5500多元，涨幅55%。
年均涨幅11%。
今年土拍，干脆打开了限价。
呦，这是还想涨呢？
因为没有过分透支需求，长沙楼市是相对健康的。
只不过在相对健康之下，也隐藏了很多潜在的问题。
这些小雷管会影响房价、会影响成交量，也会影响每一个购房者。
比如大家都很擅长的画饼这个事，
虽然长沙一直是以本地购买力为主，但是背地里也暗戳戳的也画了很多饼。
和其他城市一样，长沙也喜欢复制粘贴自己或者兄弟城市的成功模式。
成功了一个梅溪湖，又搞出了一个梅溪湖二期。
二期没有湖、没有优质学校怎么办？
学着别人的样子搞起了中央商务区，60%的商业用地，超高层长沙中心走起来。
规划的相当时髦，实景却还是一片荒凉。
虽然还是黄土纷飞，房价已经一万三起步了。
既然成功了就必须不断地复制粘贴利益最大化，一个湖，几座顶级学校，梅溪湖二代洋湖一模一样地模式。
洋湖还没开发完全，在洋湖板块南边又搞出了大王山板块。
这两个板块还有个非常牛的头衔，湘江新区。
如果去售楼部看房，售楼小姐姐会反问你一句：知道浦东新区吗？一个级别，都是国家级新区。
哦，敢情这是陆家嘴长沙分嘴。
水妹不才，去过西安分嘴西咸新区、南京分嘴江北新区、重庆分嘴两江新区、贵州分嘴贵安新区……
现在，他们的房价都跌了。
拿南京的江北新区来说，一年前八成首付还得摇号，现在呢，三成首付都卖不动。二手房跌的把一手房的倒挂都吃没了。
这种新区最不要脸的地方在于要啥啥没有，就敢跟核心区卖一个价格。
不管多偏的地方，一个大概念，一根地铁，一个湖/公园、两所学校，房价起飞。
产业来不来不知道，来了多少不清楚，反正地卖了不少，房价涨了不少。
长沙的湘江新区玩的还是这一套。
洋湖板块现在在售的新房，单价在一万三到一万六之间，几乎追平了核心区。
洋湖大王山之所以现在房价还坚挺，是因为太新了，二手房基本没有，虚实没法验证。
长沙楼市第二个潜在的问题在二手房上。
如果你看数据，长沙二手房2020年月成交28万方；21年月成交42万方；22年月成交46万方。
二手成交始终在上升。
稳中向好。
但是，潜在的问题是长沙的品质更新迭代太快，二手房的淘汰率很高。
怎么理解呢？
拿前车之鉴重庆来说，16年的时候，重庆主城区新房的容积率均值是3.5，到了2022年容积率均值只有1.5.
什么概念，六年时间，超高层塔楼都变成了小洋房小高层。
产品迭代这么快，二手房淘汰率非常高。以至于重庆20万的挂牌量中7、8成过时的产品根本无人无津，有流动性的只有那百分之二三十。
长沙现在的情况已经逐渐“重庆化”了。一眼望去不是涂料房就是超高层。
开福区大片的涂料房，河西满眼的超高层，7.4、9.7、甚至还有10.5容积率的小区。
这都是一刀切限价的产物。
近两年随着限价提升，新房品质在逐渐提升。今年土拍干脆取消限价，推出“根据品质定房价”。
简而言之，品质够好你就能卖高价。
为了利润，房企把最新最好的产品和户型堆到了长沙。
长沙人民，从涂料房直接跃到了豪宅品质。
短短两年，翠花变索菲亚。
同样是在开福区，看看今年新房的品质，我都心动了。
长沙人民现在只有一个想法：
赶紧卖掉旧房子，住上这种神仙一样的房子。
长沙人民正在跑步改善。
从新房来看，长沙今年4房的成交占了新房成交的60%，17年这个数据只有29%。
从二手来看，目前贝壳上长沙二手房的挂牌量是61095套，比去年多出一万套。
这些二手房卖家中有8成出手的目的是置换。
这种产品和户型的快速迭代，会带来一个非常致命的问题：
二手房蓬勃的挂牌量之下，7、8成房源在市场上根本没有流动性。
这就会导致很大一部分想要卖旧买新的人无法实现置换，有心无力。
也就是说，长沙楼市已经处在了一个关键的分水岭上。
第一、过去的五年主城区一刀切限价，年均涨幅11%，今年改善盘放开限价，价格涨幅出现跳脱；
第二、主城区前几年涨的很欢的“画饼板块”，价值未兑现价格虚高，目前已经出现了量价疲软的现象；
第三、由于产品提升过快，前期大量低品质高密度的房源流入市场，导致二手挂牌量大增的同时，“卖旧买新”置换难度加大。
用一句话总结长沙楼市：
结构性调整之下，购房者将涌向最厚的安全垫。
买对了，接着奏乐接着舞继续涨；
买错了，一手买了跌，二手置换继续跌。
在一刀切的限价逐渐打开，板块价格此消彼长，而购买力又有限，这样的市场。
不再是一个闭眼买也不会跌的市场了，
在长沙买房，也成了一项技术活。
因为板块之间的价差会继续拉大，现在是两千三，以后会拉到五六千，甚至过万；
选对板块很重要。
即使是同一板块，新房价格相差不大的涂料房、超高层和小高层，未来在二手市场就有房子卖不掉；
选对楼盘也很重要。
所以，刚刚从长沙实地调研回来的水妹，不得不给你们来一场长沙楼市专场直播了。
对长沙楼市感兴趣的朋友，添加微信进群和水妹赴约。
（加微回复暗号“水妹直播”）
如何选板块，如何选楼盘，如何选户型，一场直播说清。
至于外界盛传的长沙楼市各种预判和推测，
水妹拍拍胸脯，直播都给你们理明白喽。
专题研究：
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