武汉一部分楼盘，日子不好过了！

就在前几天，东湖高新区民族大道沿线的南山樾府重新备案了，精装改毛坯，备案均价下降了约3000元/㎡！

项目还有一定的折扣，折扣售价仅有约23000元/㎡，相较于首次备案的价格，下降了约7000元/㎡！

半年只卖了1套

改毛坯降价属无奈之举

精装交付，原本是一件一举两得的事情。

对于买房人来说，房子拿到就已经是装修好了的，省去了太多自己装修的麻烦，简单装饰下就能入住。

对于开发商来说，如今地价占成本越来越多，融资成本也居高不下。做精装，也能弥补下越来越微薄的利润。

△图源网络

可如今，房子不好卖，加上开发商融资收紧，急需回笼资金！那么，降价比任何促销活动都有效！

直接降价，势必会遭受业主的非议！去年武汉某新房降价，数千业主集合WQ的事如今还历历在目。

如此一来，精装改毛坯，以价换量就成了最正当的办法！

就拿南山樾府来说，原来带装修卖，一套房总价大约270万，现在改毛坯之后，已经有项目分销打出广告：总价只205万左右！

这可是实打实地便宜了几十万！

当然，正常情况下，精装改毛坯同样会招致少数老业主的不满。

可南山樾府，却完全没有这方面的风险，因为项目前期的销售情况，属实是不佳。

△图源大武汉房价

南山樾府于今年年初（1月22日）拿到了1号楼的预售证，备案均价约30000元/㎡。

接近半年的时间，从武汉市房管局的网签备案信息来看，项目仅卖出了1套。

△图源武汉市房管局

艰难的去化让南山樾府不得不去思考怎么才能吸引到购房者，于是项目选择了精装改毛坯。

现在项目1号楼重新备案后，备案均价约27000元/㎡。

目前还有一定的折扣，折扣价格约23000元/㎡。

性价比瞬间就凸显出来了！

△南山樾府效果图

刚需产品，确实不能卖高价

南山樾府在首次拿证的时候，我和同事就曾讨论过它的价格：

想在光谷卖30000元/㎡，没问题，因为光谷有这个实力。

·光谷经济—GDP排名全武汉第一；

·光谷产业—93家世界500强，高新产业占比全武汉第一；

·光谷人才—区域内42所高校，高素质人才占比全武汉第一；

△武汉楼市动态制图

但南山樾府想靠纯刚需的产品，在光谷卖30000元/㎡，那就不太理智了。

我们来看下项目的产品：

精装改毛坯之前，项目户型设计为88㎡左右的2+N房。

何为2+N？

就是房子带装修交付到你手里时，是两房设计，但客厅有一部分空间可以根据个人需要，多围挡出一个房间来。

能买约88㎡户型的购房者，肯定是刚需没跑了。

功能性又是刚需买房时会重点关注的点，所以项目最开始这样的设计很人性化。

项目在精装改毛坯重新备案之后，户型图也进行了调整。

原来的2+N房调整为了三房。

原来的厨房位置，改为了书房；

△项目样板间实拍

原来的卫生间位置，改为了厨房；

原来的“百变N空间”位置，改为了卫生间。

相较于之前的户型，新户型在功能性上更加丰富了，尽可能地贴合了刚需购房者的需求。

△项目样板间实拍

也就是，从户型上来看，南山樾府就是定位偏向刚需购房者的。

可它的价格，却对刚需不那么友好。

原来30000元/㎡的备案价，都快逼近武昌滨江豪宅区了，哪有刚需买得起。

现在，南山樾府改毛坯重新备案，并且还有折扣，约23000元/㎡的价格，合理多了。

目前光谷核心区域的几个楼盘价格：

·南山樾府：毛坯，约23000元/㎡；

·城投光谷香恋：带装修，均价约25000元/㎡；

·旭辉千山凌云：带装修，约23000元/㎡起；

·正荣紫阙台：毛坯，约27256元/㎡；

·恺德瑜园：带装修，约21000元/㎡起；

·中建大公馆：毛坯，价格待定；

·融创光谷壹号院：带装修，约30699元/㎡；

△图源房天下

总的来说，南山樾府这次精装改毛坯的决定，还是明智的，长痛不如短痛。

与其高价卖不动，还不如低价快速回笼资金算了。

“当年高价拿地，如今偷偷哭泣。”就是南山樾府的真实写照。

在2021年6月武汉第一次集中供地时，南山以总价73050万元竞得P（2021）036号地块，溢价率100.4%，楼面价15985元/平，当日成为光谷地王。

近16000元/㎡的地价，现在房子卖约23000元/㎡。

要知道，一般来说，开发商想要实现盈利，楼盘的售价起码是拿地楼面价的1.5-2倍。

这么算算，南山在南山樾府基本是赚不到钱了。

更扎心的是啥？

明天，武汉将出让22宗地块，其中P（2022）028号地块就在南山樾府隔壁，楼面起拍价约10616.4元/㎡。

△P（2022）028号地块位置

如果这块地明天以起拍价成交，南山的心理活动应该会很精彩......

除了地铁，配套全面无死角

总的来说，南山樾府降价之后，在片区拥有了不菲的性价比。

同时，不到90㎡的小三房户型，在光谷也是绝对稀缺的存在，首付仅约60万！

核心的位置也使得南山樾府有着不俗的配套。

南山樾府位于东湖高新区华师一附中华师园路西（周店四路与渔帆路交汇处）。

项目紧邻三环线，大区位上属于民族新城板块。

项目距离光谷广场直线距离约5.4公里，距离光谷软件园直线距离约2.6公里，距离金融港直线距离约3.7公里。

△图源高德地图

在附近工作的上班族，居住在此会比较方便。

交通配套上：

自驾方面，项目北边紧邻着三环线，向东不到1公里即可上三环，通达武汉三镇。

但距三环太近也有点小瑕疵，靠近三环的楼栋可能会有噪音污染。

从项目出发走民族大道，不到10分钟便能到光谷软件园，前提是不堵车。

△项目交通图

公共交通是项目的一点劣势，光谷人民苦等的9号线迟迟没有动工消息。

根据目前的规划，在民族大道与华师园路交汇处附近设有站点，距离项目距离约800米。

商业配套上：

项目对面三环内的锦绣龙城有武商量贩、中百仓储，距离项目约3.3km有着光谷天地，约4.5km有着光谷K11，约5.4km有着世界城光谷步行街。

△光谷K11

同时项目周边社区底商非常成熟，基本生活也完全不用愁。

教育配套上：

教育是民族新城比较亮眼的配套。

南山樾府自带一所幼儿园，周边有着华师一附中光谷汤逊湖学校、光谷五小、枫叶国际学校、华中师大一附中高中部等教育资源。

其中华师一附中光谷汤逊湖学校为九年一贯制公立学校，为华师一附中托管，距离项目约1000米；

△华中师大一附中光谷汤逊湖学校实景图

根据2022年教育局划片，项目周边的名湖豪庭、韵湖首府、梧桐苑等小区的对口的就是华师一附中光谷汤逊湖学校南校区小学部和初中部。

医疗配套上：

光谷区域内有着武汉市第三医院光谷院区、湖北省中医院光谷院区、省妇幼光谷分院、同济光谷院区及光谷同济儿童医院五所三甲医院，医疗资源丰富。

生态资源配套上：

距离项目约500米有着韵湖湿地公园，约1.5km有着亚洲最大的城中湖汤逊湖，周边居住环境比较优越。

△汤逊湖

从居住的层面来看，项目有着在光谷工作的刚需购房者所需要的一切特质：

价格在区域内适中、户型功能性强、离上班的地方近、配套成熟。

少数的缺点是离三环太近，可能会有噪音，以及短期内无地铁。

写在最后：

说实话，降价不可怕，硬撑着站岗卖不出去才可怕。

南山樾府这一次精装改毛坯降价，在我看来是明智的。

至于会不会有人买单，得看购房者们自己心中的那把尺了。