地产“一城一策”放松调控（长江宏观于博团队）

原创于博刘承昊于博宏观札记

收录于合集

作者：于博刘承昊

洞见：地产“一城一策”放松调控

房地产稳增长再度成为市场关注焦点。金融委会议后，地产如何转向良性循环，并支撑稳增长目标，成为市场关注焦点。我们发现，全国两会《政府工作报告》重申“房住不炒”、“满足购房者的合理住房需求”、“良性循环和健康发展”的同时，也再次强调了“三稳”。

当前房地产调控优化的重心在于“一城一策”。不论是中央经济工作会议强调的“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展” 还是住建部年度会议、部长专访时强调的“落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任”，都意味着当前地产调控的权责主要落在地方政府，尤其是城市政府的肩上，而“一城一策”则是当前地产调控的重心。

一城一策持续推进，多地出台政策放松调控，以促进释放购房需求。根据我们的统计，今年1月以来，已有35个城市出台政策放宽房地产调控政策（不含贷款利率随LPR报价同幅度调降），主要以下调首付比例、调降贷款利率加点为主。值得注意的是，哈尔滨、郑州等城市放宽了前期收紧的限贷限购政策，政策信号更为明确。整体来看，一城一策的放松调控，已经从三四线城市逐步延伸到主要二线城市。

一城一策式的放松调控料将持续推进，疫后购房需求有望逐步释放。值得注意的是，年初以来住建部鲜有采取约谈的形式对地方政府放松调控进行指导，印证现有的调控方向符合政策基调。我们认为，虽然当前房地产销售仍然受到前期政策收紧冲击和疫情反弹的双重抑制，但随着“一城一策”放松调控持续推进，未来需求料将逐步释放。

全景：疫情短暂抑制需求

总结与展望：3月第3周，实体经济需求受到疫情抑制，供给复苏速率放缓。需求方面，地产销量同比降幅扩大，汽车批零增速由正转负。生产方面，发电耗煤降幅收窄，PTA链生产偏弱；钢铁生产、水泥生产虽季节性复苏，但速率有所放缓。价格方面，海外大宗涨势趋缓，国内生资大部分回落。库存方面，地产库销比高位续升、玻璃库存积压；钢铁社会库存、水泥库容比去化速度不及历年同期平均水平，指向建筑业施工强度不及同期旺季。向前看，本土疫情短期对需求有负面扰动，生产复苏的节奏或同步受到干扰，传统旺季整体或将延后。

需求：仍旧偏弱。【地产】3月前22天，30城地产销量同比降幅扩大，一二线销量降幅扩大。【乘用车】3月前20天，批发零售增速双双由正转负。

生产：小幅转好。【下游】上周乘用车半钢胎开工率回落。【中游】上周发电耗煤降幅缩窄，水电发力趋缓。钢铁高炉开工率回升，钢材总产量、螺纹钢产量降幅缩窄。水泥粉磨开工率小幅转好。玻璃日熔量环比持平。PTA链负荷率涨跌互现。

价格：大多回落。【海外大宗】美元指数汇回落，大宗指数回落，油价回落，铜铝价格续降。【国内生资】上周动力煤价格回落，焦煤价格续升。钢价小幅回落。水泥价格续升，玻璃价格续降。PTA产业链产品价格集体回落。锂电材料价格续升，光伏组件价格小幅上涨。

库存：去补各半。【下游】上周十大城市地产库销比高位续升。【中游】钢材库存持续去化，涤纶POY库存天数续升，水泥库容比续降，玻璃库存续升。【上游】动力煤港口库存续升，炼焦煤港口库存续降。LME铜库存反弹、LME铝库存回落。全美原油库存回升。

下游行业

地产：3月前22天30城地产销量降幅扩大，库销比续升。根据贝壳研究院数据，3月103城主流房贷利率持续回调至5.34%，且环比降幅有所扩大。然而，受到本土疫情影响，3月前22天，30城地产销量降幅进一步扩大至54.4%。其中，一线降幅扩大，二线降幅扩大，三线降幅缩窄。销售表现不佳使得库存去化困难，上周十大城市商品房库销比再度逆季节性续升至73.4周，高于历年同期平均水平。土地市场仍然冷清，百城宅地成交量缩价降，销售压力使得房企化债压力仍大，拿地意愿仍弱。

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乘用车：3月前20天乘用车批零增速回落，生产偏弱。2月乘联会经销商库存系数续升，指向汽车产业链开工逐步恢复常态后，供给强于需求，使得渠道库存积累。进入3月，前20天乘用车批零增速双双由正转负，指向居民购车与经销商补库需求均偏弱。生产方面，节后半钢胎开工率持续回升至历年同期水平，但上周半钢胎开工率小幅回落至69.2%，或反映需求偏弱影响生产。

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中游行业

电力：上周沿海8省发电耗煤降幅缩窄，水电发力趋弱。火电方面，上周沿海发电耗煤同比降幅缩窄至0.3%，但绝对水平与历年同期均值基本持平。水电方面，三峡水库出库流量同比增速回落至28.4%，发力逐步趋缓。总的来看，虽然水电发力强于季节性支撑用电需求，但火电弱势表现或反映出工业生产强度同比并未明显走强，或仅保持弱增长。

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钢铁：生产持续向好，社会库存去化弱于季节性趋势。稳增长预期向好，叠加冬奥结束后生产逐步放开，上周钢材生产持续转好势头，高炉开工率反弹至78.9%，Mysteel样本钢厂钢材总产量降幅缩窄至7.3%。但受到疫情影响，钢材社会库存去化进程较往年偏缓，指向钢材整体需求偏弱。向前看，本土疫情或制约下游开工与工业生产，使得钢材需求旺季延后。

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水泥: 疫情抑制需求，产销恢复有限，水泥均价续升。本土疫情使得下游建筑施工恢复速度转缓，抑制上周水泥产销恢复。上周水泥出货率、粉磨开工率分别续升至59.2%、50.6%，但表现均弱于历年同期均值。由于水泥产销调整灵活，当前供需关系相对健康，上周水泥价格小幅续升至515.6元/吨、水泥-煤炭价差续升、库容比续降。

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玻璃：成交弱势带动玻璃价格续降，库存持续积累。上周浮法玻璃市场延续弱势，出货仍不顺畅。部分企业持续通过降价出货，带动浮法玻璃整体价格续降至116.1元/重箱。从库存方面来看，浮法玻璃总库存已连续四周逆季节性累库，或反映出下游需求持续疲弱。玻璃行业景气偏弱，或指向3月地产竣工表现仍不理想。

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化工：油价回落带动PTA链价格下跌，库存高位反弹。上周原油价格回落，带动被动上涨的PTA产业链产品价格集体回落。由于高油价挤压加工利润，上游PTA工厂负荷率连周续降。同时，高油价导致的高原料价格，持续对纺服需求产生负面影响，江浙织机负荷率虽然连周续升，但绝对水平仍低于历年农历同期均值。下游开工偏弱，使得产业链各环节库存持续积累，上周涤纶POY库存天数再度高位反弹至26.5天，绝对水平高于近9年同期。

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新能源：光伏组件价格小幅上涨，锂电材料价格续升。光伏方面，硅料价格阶段性上涨暂时告一段落，硅片、电池环节价格基本保持稳定。由于下游装机可接受的组件价格上涨空间不大，组件端价格上调幅度有限，上周才开始小幅上涨。锂电材料方面，由于上游产能投放有限，且锂电池厂商产能扩张需求强烈，持续推动锂电材料价格上涨。然而，电池成本已经成为制约新能源车提高渗透率的要素之一。上周，工信部约谈上游锂盐厂商，保供稳价行动或将落地。

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上游行业及交运

煤炭：需求强、库存低带动焦煤上涨，动力煤回落。焦煤方面，钢材生产持续向好带动焦煤焦炭需求走强。同时，焦煤供给持续偏紧。双重因素叠加之下，焦煤价格续升。动力煤方面，发改委价格机制改革文件下达之后，动力煤进入稳价节奏，坑口价虽然有所上涨，但由于下游补库并不积极，使得上周动力煤港口价小幅回落，秦皇岛港煤库存小幅续升。

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大宗：俄乌冲突、联储加息左右大宗价格，美元回落。俄乌冲突向长期化方向发展，军事冲突烈度逐渐降低，外交条线上的接触持续进行。在冲突烈度有所降低的背景下，大宗商品价格涨势趋缓。联储FOMC会议决定加息25bp符合市场预期，缩表有所延后使得资金面紧张预期消退，带动美元指数均值回落至98.5。

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有色：多重因素使得铜铝价格震荡，铝库存低位续降。伴随油价回落，铜铝冶炼成本走高预期落空，导致上周上半周铜铝价格承压。但由于周中中国经济数据略超预期，且美联储3月加息符合市场预期，铜铝价格在下半周小幅回调。从库存来看，铜库存有所反弹；而LME铝库存低位续降，供给持续偏紧。

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原油：供给始终偏紧，地缘博弈左右油价大幅波动。自俄乌冲突以来，全球能源供给偏紧的担忧始终存在。美欧对俄制裁强度，以及伊核协议谈判持续左右原油供给预期。上周，以金融时报为代表的多家外媒持续报道俄乌谈判存在阶段性突破的消息，使得地缘政治缓和预期增强，油价上半周持续回落。但俄乌双方而后回应称谈判仍旧艰难，使得油价止跌反弹。

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交运：散货运价回落，集运价格续降，物流运价回落。上周BDI回落，全球大宗商品涨价使得船运需求震荡。CCFI、SCFI指数双双续降，反映出本土疫情叠加传统淡季使得商品出口量有所回落。物流方面，上周公路物流运价指数环比回落，反映疫情之下全国公路运输强度有所下降。

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市内交通：市内交通：道路交通强度反弹，沪广地铁客运量续降。本周本土疫情跨市扩散速度有所放缓，呈现出逐步见顶的趋势。防疫管制精准化使得道路运输流动强度适度回升，一线、二三线高德拥堵延时指数双双小幅反弹，但绝对水平仍低。从轨道交通情况来看，上海、广州两地地铁日均客运量续降，反映出有疫情城市的人员流动强度仍在趋弱。