【长江宏观于博团队】楼市“降息”，以价换量——实体经济洞察2022年第16期

原创于博刘承昊于博宏观札记

收录于合集

作者：于博，刘承昊

洞见：楼市“降息”，以价换量

央行下调房贷利率下限。5月15日，央行公告决定调整差异化房贷政策，首套房商业性住房贷款利率下限调整为不低于同期限LPR利率20个基点，二套房贷款利率不变。

有望引导房贷利率持续下降。4月5年期LPR为4.6%，在当前政策下，首套房贷款利率最低可降至4.4%。公告发布后，天津、苏州等地已有银行开始执行4.4%的首套房贷利率。我们预计，各地陆续调低首套房贷利率或是大概率事件。

数量工具配合价格工具。当前4.4%的房贷利率下限已经与2009年、2016年房贷利率低点基本齐平。而在过去两周，长沙、合肥、扬州等部分二线城市也在一城一策的政策框架下持续优化购房政策，举措以减少限购限贷条件为主，苏州也取消了二手房限售年限，以活跃二手房市场。我们预计，放松限购限贷政策有望向重点二线乃至一线城市扩展。

楼市“降息”，助力宽信用。5月18日，李克强总理在座谈会上再度提及“支持居民合理住房需求”。央行也在4月金融数据答记者问中提出“宏观杠杆率会有所上升”。房地产销售企稳回升是宽信用的先决条件，从高频数据来看，5月前半月30城地产销量降幅已出现收窄迹象。我们预计，随着6月基数抬升，地产销量增速有望筑底企稳，若后续房地产调控放松政策持续加码，将可有力支撑信用宽松。

全景：供应链复苏仍坎坷

总结与展望：5月第2周，虽然本土疫情持续收敛，但供应链恢复的节奏不快，使得复工复产进程偏慢。而5月以来，本土疫情对实体经济的拖累仍在延续，海外大宗波动主要受俄乌冲突和美联储加息的影响：1）终端需求表现初现反弹，房地产、乘用车销量同比降幅双双收窄。2）生产涨跌互现，电力、钢铁产量降幅仍大，水泥、汽车、纺服生产仍偏弱，玻璃供给有所回升。3）价格波动幅度加大，油价、铜铝价格回落，而国内生资价格涨跌互现。4）库存去化缓慢，指向需求均偏弱。从国务院汇总的各渠道物流恢复情况来看，5月以来，供应链恢复进程较为坎坷，截至5月17日，铁路货运量和重点港口吞吐量基本与4月30日水平齐平，反映经济整体活跃程度的恢复仍需时日。

需求：初现反弹。【地产】5月前16天，30城地产销量同比降幅收窄，一线、二线销量降幅有所收窄。【乘用车】5月前15天，乘用车批发零售降幅双双收窄。

生产：依然偏弱。【下游】上周乘用车半钢胎开工率反弹。【中游】上周发电耗煤同比降幅扩大，水电出力回升。钢铁高炉开工率续升，钢材总产量、螺纹钢产量降幅双双扩大。水泥粉磨开工率回落。玻璃日熔量环比反弹。PTA链负荷率涨多跌少，但整体偏弱。

价格：以跌为主。【海外大宗】美元指数续升，大宗指数、油价、铜铝价格均回落。【国内生资】上周动力煤价格续升，焦煤价格回落。钢价回落。水泥价格续降，玻璃价格反弹。PTA产业链产品价格涨多跌少。锂电材料价格持平，光伏组件价格上涨。

库存：大多回补。【下游】上周十大城市地产库销比高位回落。【中游】钢材库存由补转去，涤纶POY库存天数续升，水泥库容比续升，玻璃持续累库。【上游】动力煤港口库存、炼焦煤港口库存均回落。LME铜库存续升、LME铝库存续降。全美原油库存续升。

下游行业

地产：5月前16天30地产销量降幅收窄，库销比回落。5月前16天，30城地产成交面积同比降幅略有收窄至51.5%。其中，一线、二线降幅略有收窄，三线城市降幅扩大。楼市景气度低位反弹或缘于近期多地放松一城一策，刺激合理购房需求。销售逐步回暖带动库存去化，十大城市商品房库销比高位小幅回落至89.1周。但土地市场依旧冷清，百城宅地交易量降幅扩大至60%，溢价率仅小幅反弹至2.5%，反映房企拿地意愿仍低。向前看，伴随央行调低首套房贷款利率下限，居民购房需求或有所释放。

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乘用车：5月上半月乘用车批零降幅收窄，生产仍偏弱。4月受到上海、吉林封控影响，汽车产销双双受抑制，多口径乘用车销量同比大幅下降。伴随全国疫情持续收敛，车市景气度低位回升，5月前15天，乘联会乘用车批发、零售同比降幅分别收窄至24%、21%。从生产来看，节后半钢胎开工率季节性反弹至60.5%，但仍低于历年同期平均水平，反映出汽车产业链生产仍在逐步修复，产能利用率有待提升。

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商贸文旅：本土疫情冲击消费，五一文旅表现偏弱。4月消费整体再度转弱，餐饮收入下滑幅度大于商品零售，反映本土疫情对线下消费冲击仍在扩大。同时，在就业压力不断增强、居民收入增速放缓的背景下，消费短期或难快速回归正增长。从文旅情况来看，五一假期出游仍延续清明假期的偏弱表现，据文旅部数据，五一假期期间仅有61.3%的A级景区对外开放，说明疫情防控政策对于文旅消费仍有明显抑制。

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中游行业

电力：冷空气制约发电耗煤同比表现，水电出力回升。上周冷空气持续影响南方地区，天气偏冷使得用电需求弱于历年同期，沿海8省电厂发电耗煤同比降幅扩大至11.6%。但同时，发电耗煤环比增速由负转正至4.6%，指向复工复产仍在稳步推进。水力发电方面，受上游来水影响，上周水电发力明显走强，三峡水库出库量同比增速续升至18.8%，净出库量续升。

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钢铁：弱现实引导上周钢价回落，成本制约钢厂生产。虽然本土疫情转好带动下游建筑复工预期增强，但现实需求仍旧偏弱，节后钢材社会库存由补转去，但节奏依然偏慢。现实需求偏弱也使得上周钢价集体回落。而生产方面，受制于成本压力上抬和下游需求偏弱的双重影响，钢铁企业生产动力不强，上周样本钢厂钢材总产量及螺纹钢产量同比降幅分别扩大至8.2%、17.2%。

水泥：阴雨天气影响水泥产销，价格续降，库存续升。上周，受冷空气南移影响，南方多地突降大到暴雨，严重制约建筑业开工。同时，华东及华北地区出现零星散发疫情，使得各地建筑工地开工受到约束。多重因素影响之下，水泥产销环比走弱，出货率及粉磨开工率分别低位回落至59.2%、54%。由于需求走弱，上周水泥均价续降至495.2元/吨，库容比续升至67%。

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玻璃：区域间需求分化，供给快速回升，库存持续积累。节后浮法玻璃市场冷热不均，南方需求恢复较快，而北方出货较缓，使得两地玻璃价格走势分化。生产方面，节后玻璃行业复工复产节奏较快，日熔量环比快速提升。但由于当前市场需求恢复速度慢于供给，浮法玻璃玻璃总库存环比高位续升，逼近2020年同期水平。

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化工：下游需求环比恢复，但供过于求依然严重。伴随疫情逐步转好，纺服链下游需求略有好转，带动聚酯工厂、江浙织机负荷率回升。但总体来看，市场仍呈现高库存以及供过于求的现象，上周涤纶POY库存天数高位反弹至31.5天。在此背景下，聚酯工厂、江浙织机负荷率抬升的幅度都较为有限，远低于历年同期平均水平。而价格方面，原油价格波动仍在产业链上传导，下游产品价格因上游涨价而被动抬升，上游PTA价格则受原油价格回落的影响而回落。

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新能源：光伏组件价格集体上涨，锂电材料价格持平。光伏方面，由于上游供给持续偏紧，产业链开始新一轮涨价，上周硅料、硅片、电池片及组件环节价格均有不同程度上涨。锂电材料方面，伴随工信部约谈锂盐厂商落实保供稳价行动，以及疫情影响新能源车产销，锂电材料需求预期有所回调，上周碳酸锂、氢氧化锂价格止跌企稳。

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挖机重卡：4月销量降幅双双收窄，挖机开工仍偏弱。4月挖掘机、重卡销量同比降幅分别收窄至47.3%、72%，降幅仍大。重卡销量降幅虽然收窄，但销售绝对量仍低于近8年同期。挖机销量降幅收窄则主要缘于去年4月基数走低。此外，4月小松挖掘机开工小时数虽然低位回升，但仍远低于历年同期，主要缘于本土疫情制约4月建筑开工。

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上游行业及交运

煤炭：日耗环比回升拉动动力煤价格上涨，焦煤回落。动力煤方面，煤价合理价格区间确定后，煤炭交易重回基本面逻辑。上周沿海8省发电耗煤环比回升，带动电厂煤炭采购量回升，刺激动力煤价格续升。秦皇岛港虽然拉运积极，但需求强于供给，库存略有回落。焦煤方面，钢铁生产边际变动不大，对焦炭焦煤采购需求有所放缓，带动焦煤价格回落。从库存来看，上周京唐港焦煤库存低位小幅回落，基本保持稳定。

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大宗：通胀回落不及预期，市场担忧美联储加速紧缩。美国4月CPI同比增速回落至8.3%，但回落幅度不及预期，且核心CPI环比增速上抬。市场担忧美联储为了治理高通胀将再度加速收紧货币政策。受此影响，上周大宗商品相关指数双双回落，美元指数则受到提振进一步走高至104.2。

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有色：高通胀抑制需求引发担忧，上周铜铝价格续降。上周美国CPI同比回落幅度不及市场预期，再度引发高通胀担忧。高通胀或通过加速货币政策收紧以及抑制当前需求两大途径同时抑制基本金属需求。同时，我国仍在抗疫关键阶段，复工复产节奏不快，基本金属现实需求偏弱。在多重因素影响下，上周铜铝价格双双续降。

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原油：欧盟未能就禁运俄油达成一致，上周油价回落。由于在欧盟内部，匈牙利、保加利亚等国对欧盟年底前禁运俄罗斯原油的计划提出异议，欧盟采取第六轮制裁的计划被迫搁置。这一计划延期使得市场对于原油供给收紧的担忧有所减轻。同时，由于高通胀抑制居民需求，EIA下调全球原油预期。供给预期边际转松，需求预期边际转弱，同时促使上周原油价格回落。