定价让利二级，分享新时代红利 ——首批公募REITs发售跟踪（二）
摘 要
供难应求，募集期缩短。供给受限下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。供给上，首批发行募集的9家公募REITs基金产品中，战略投资者参与配售的比例都达到了50%以上，大部分处于60%-80%的区间，且由于锁定期的限制在二级市场容易出现供给不足的情况；需求端，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。继5.26日6家公募REITs提前公布发售时间，27日剩余3家也陆续发布公告：博时招商蛇口产业园REIT( 180101.OF ) ，平安广州交投广河高速公路REIT( 180201.OF )，富国首创水务REIT( 508006.OF )。公众投资者与网下投资者的认购缴款开始时间9家保持一致，5.31日全面开放；与原计划时间相比，认购缴款期限全部缩短为2-3天，其中6家截止时间为6.1日，3家6.2日截止。
定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达79.6和76.5亿元。（1）首批9家公募REITs基金发售公告已悉数发布，在不考虑回拨的情况下，网下投资者预计中签率将在6%-30%区间内，其中蛇口产园、首创水务预计获配比例最低，分别为6.53%和8.98%。（2）从有效报价产品和投资者数量上来看，蛇口产园为投资者最青睐产品，51家机构共116只产品给出了有效报价。（3）从询价结果来看，蛇口产园、普洛斯有效申购金额最多，分别达79.6和76.5亿元，其余5只产品均在50亿元以下。（4）发行让利二级市场，9家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%至3.6%区间内。
战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。
风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。
目 录
1. 供难应求，募集期缩短
2. 定价让利二级，蛇口产园、普洛斯最受关注
3. 战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利
4. 风险提示
正 文
1.供难应求，募集期缩短
供给受限下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。供给上，首批发行募集的9家公募REITs基金产品中，战略投资者参与配售的比例都达到了50%以上，大部分处于60%-80%的区间，且由于锁定期的限制在二级市场容易出现供给不足的情况。需求端，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。继5.26日6家公募REITs提前公布发售时间，27日剩余3家也陆续发布公告：博时招商蛇口产业园REIT( 180101.OF ) ，平安广州交投广河高速公路REIT( 180201.OF )，富国首创水务REIT( 508006.OF )。公众投资者与网下投资者的认购缴款开始时间9家保持一致，5.31日全面开放；与原计划时间相比，认购缴款期限全部缩短为2-3天，其中6家截止时间为6.1日，3家6.2日截止。
2.定价让利二级，蛇口产园、普洛斯最受关注
定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达79.6和76.5亿元。（1）首批9家公募REITs基金发售公告已悉数发布，在不考虑回拨的情况下，网下投资者预计中签率将在6%-30%区间内，其中蛇口产园、首创水务预计获配比例最低，分别为6.53%和8.98%。（2）从有效报价产品和投资者数量上来看，蛇口产园为投资者最青睐产品，51家机构共116只产品给出了有效报价。（3）从询价结果来看，蛇口产园、普洛斯有效申购金额最多，分别达79.6和76.5亿元，其余5只产品均在50亿元以下。（4）发行让利二级市场，9家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%至3.6%区间内。
3.战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利
战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。
4.风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。
附：首批9家公募REITs重要图表更新。
报告信息
证券研究报告：《定价让利二级，分享新时代红利——首批公募REITs发售跟踪（二）》
对外发布时间：2021年5月27日
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
相关阅读
了解我们
大势研判
【德邦策略知行】共同但有区别的责任——碳中和系列研究之中美气候合作脉络
【德邦策略知行】重磅|气候雄心，虽远必至——碳中和系列研究之全景与指数构建
【德邦策略知行】精华丨复苏之年—全A及五大板块业绩增速测算
【德邦策略知行】银行房建&支持服务景气度上行——中观全行业景气跟踪2021年第3期
【德邦策略知行】中观行业月度全景气跟踪研究数据库V1.2
【德邦策略知行】 认购超预期，募集期缩短 ——首批公募REITs发售跟踪
【德邦策略知行】战略看多，首批公募REITs：上限+打满
【德邦策略知行】新股研究高频因子跟踪与产品设计
【德邦策略知行】框架丨打新策略跟踪研究框架手册
【德邦策略知行】北 上调仓节奏变换，市场快速消化大额减持 微观流动性跟踪双周报(2021.5.10-2021.5.23)
【德邦策略知行】北上加大增持力度，基金出现赎回压力——微观流动性跟踪双周报
【德邦策略知行】 不止简单防守，不改价值趋势——公募基金季报分析系列之2021Q1
【德邦策略知行】
【德邦策略知行】微观流动性跟踪研究数据库V1.0
重要说明
欢迎关注【吴开达策略知行】
感谢您与我们交流共勉，一同提高认知、提升心性，好好工作，活在当下，平和喜悦