认购超预期，募集期缩短 ——首批公募REITs发售跟踪

关注首批公募REITs发售时间调整，发售公告公布提前、募集期缩短，可能预示募集热度超预期。截至2021年5月26日，首批公募REITs已有6家陆续提前公布《发售公告》：浙商证券沪杭甬高速REIT（508001.OF），华安张江光大园REIT（508000.OF），中航首钢生物质REIT（180801.OF），中金普洛斯仓储物流REIT（508056.OF），东吴苏州工业园区产业园REIT（508027.OF），红土创新盐田港仓储物流REIT（180301.OF）；公众投资者认购缴款截至日普遍提前至6月1日-2日，余额退款时间在募集期结束后2-4个工作日不等。

现金认购限制部分投资者参与能力，信托、银行、保险将凭借资金优势获取较大份额。以询价结果来看，根据5家REITs（截至2021年5月26日共6家发布发售公告，剔除首钢绿能，未标注配售对象类别）的平均拟认购金额，我们发现，集合信托计划拟认购金额均值最高，为26502万元，其次为证券公司单一资产管理计划、保险资金投资账户、机构自营投资账户、基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品。信托、银行、保险灵活资金优势明显，平均拟认购金额大幅超过私募基金、公募专户等产品。

网下分配金额未对认购偏好产生明显影响，各家单账户平均认购金额相差较小。6家REITs的发售公告显示，中金普洛斯仓储物流的拟认购金额均值和网下分配金额最高，网下分配金额的第二、三位分别为东吴苏州工业园区产业园和浙商证券沪杭甬高速，拟认购金额均值第二、三位分别是东吴苏州工业园区产业园和中航首钢生物质。红土创新盐田港仓储物流有效报价拟认购金额均值最高，第二、三位分别为中金普洛斯仓储物流和东吴苏州工业园区产业园。6家REITs数据不存在明显偏差说明投资者对于这六家REITs并不存在明显偏好。

中签率差异显著，网下投资者预计回拨前中签率最低为8.98%，最高为27.68%。根据六家REITs产品询价结果，在不考虑回拨的情况下，网下投资者预计中签率区间为8.98%至27.68%，其中东吴产园最高，首钢绿能最低。每家REITs网下有效申购金额规模在40至50亿元，其中普洛斯获申金额达76.5亿元。从询价结果中有效报价投资者数量来看，普洛斯最受追捧，有33家机构共66个产品参与询价并给出有效报价。

高比例战配参与下，原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异。其中浙商证券沪杭甬高速REIT原始权益人或其同一控制下的关联方占比最高，达58.94%；中金普洛斯仓储物流REIT，华安张江光大园REIT，红土创新盐田港仓储物流REIT三家为《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中所要求的20%最低比例。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

1.发售时间调整，募集期缩短

关注首批公募REITs发售时间调整，发售公告公布提前、募集期缩短，可能预示募集热度超预期。截至2021年5月26日，首批公募REITs已有6家陆续提前公布《发售公告》：浙商证券沪杭甬高速REIT（508001.OF），华安张江光大园REIT（508000.OF），中航首钢生物质REIT（180801.OF），中金普洛斯仓储物流REIT（508056.OF），东吴苏州工业园区产业园REIT（508027.OF），红土创新盐田港仓储物流REIT（180301.OF）；公众投资者认购缴款截至日普遍提前至6月1日-2日，余额退款时间在募集期结束后2-4个工作日不等。

2.现金认购下信托、银行、保险资金优势明显

现金认购限制部分投资者参与能力，信托、银行、保险将凭借资金优势获取较大份额。以询价结果来看，根据5家REITs（截至2021年5月26日共6家发布发售公告，剔除首钢绿能，未标注配售对象类别）的平均拟认购金额，我们发现，集合信托计划拟认购金额均值最高，为26502万元，其次为证券公司单一资产管理计划、保险资金投资账户、机构自营投资账户、基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品。信托、银行、保险灵活资金优势明显，平均拟认购金额大幅超过私募基金、公募专户等产品。

网下分配金额未对认购偏好产生明显影响，各家单账户平均认购金额相差较小。6家REITs的发售公告显示，中金普洛斯仓储物流的拟认购金额均值和网下分配金额最高，网下分配金额的第二、三位分别为东吴苏州工业园区产业园和浙商证券沪杭甬高速，拟认购金额均值第二、三位分别是东吴苏州工业园区产业园和中航首钢生物质。红土创新盐田港仓储物流有效报价拟认购金额均值最高，第二、三位分别为中金普洛斯仓储物流和东吴苏州工业园区产业园。6家REITs数据不存在明显偏差说明投资者对于这六家REITs并不存在明显偏好。

3.中签率差异显著，定价明显低于中值

中签率差异显著，网下投资者预计回拨前中签率最低为8.98%，最高为27.68%。根据六家REITs产品询价结果，在不考虑回拨的情况下，网下投资者预计中签率区间为8.98%至27.68%，其中东吴产园最高，首钢绿能最低。每家REITs网下有效申购金额规模在40至50亿元，其中普洛斯获申金额达76.5亿元。从询价结果中有效报价投资者数量来看，普洛斯最受追捧，有33家机构共66个产品参与询价并给出有效报价。

4.战配参与者结构分布与限售期安排

高比例战配参与下，原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异。其中浙商证券沪杭甬高速REIT原始权益人或其同一控制下的关联方占比最高，达58.94%；中金普洛斯仓储物流REIT，华安张江光大园REIT，红土创新盐田港仓储物流REIT三家为《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中所要求的20%最低比例。

附：截至2021年5月26日已公布6家战配参与情况。

5.风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

证券研究报告：《认购超预期，募集期缩短 ——首批公募REITs发售跟踪》

对外发布时间：2021年5月27日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）