超募，冻结，上市，收益——首批公募REITs发售跟踪(三)

事件：据21世纪经济报道， 5月31日（周一），首批9只公募REITs公开发售。首批9只公募REITs面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。

网上发售超募，战略看多持续验证。据21世纪经济报道，“首批9只公募REITs面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。”在《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》一文中，我们提出首批公募REITs供难应求，大量乐观预期将无法被满足。当前这一观点得到了持续验证，网下投资者认购超预期的基础上，公众投资者认购行情再超预期。根据在四家在深交所上市公募REITs的发售公告，“若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售，若预计募集首日有效认购申请全部确认后，公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。”在深交所上市交易的首钢绿能、盐港REIT、广州广河和蛇口产园公众投资者认购缴款可能于5月31日结束。

考虑资金占用时间，参与首批公募REITs认购潜在收益可观。我们假定了首批公募REITs的中签率和涨跌幅范围，并据此进行收益率的敏感性分析。参考发售公告公布的网下认购结果，首批9家公募REITs网下中签率在7%-30%之间（不考虑回拨，以询价认购份额计算），我们将公众网上申购的中签率假定在5%-30%区间内。假定投资者投入100万元申购，中签率为5%，涨幅10%、30%、50%情形下，收益率分别为0.5%、1.5%、2.5%，分别可获得0.5、1.5、2.5万元收益。根据交易规则，REITs上市交易后有涨跌幅限制，上市首日涨跌幅为30%，非上市首日涨跌幅为10%。从收益角度来看，投资REITs的收益主要有两方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。打新收益部分资金占用时间较短，根据发售公告，认购退款时间一般在募集期结束后的2-4个工作日内；根据蛇口产园询价公告，预计份额上市日为2021年6月21日。我们预计首批公募REITs可能于6月21日同时上市，资金占用时间较短。

战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利。(1)质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；(2)折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，(1)供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；(2)需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；(3)乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

事件：据21世纪经济报道，5月31日（周一），首批9只公募REITs公开发售。首批9只公募REITs面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。

1. 网上发售超募，战略看多持续验证

网上发售超募，战略看多持续验证。据21世纪经济报道，“首批9只公募REITs面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。[1]”在《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》一文中，我们提出首批公募REITs供难应求，大量乐观预期将无法被满足。当前这一观点得到了持续验证，网下投资者认购超预期的基础上，公众投资者认购行情再超预期。根据在四家在深交所上市公募REITs的发售公告，“若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售，若预计募集首日有效认购申请全部确认后，公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。”在深交所上市交易的首钢绿能、盐港REIT、广州广河和蛇口产园公众投资者认购缴款可能于5月31日结束。

2. 投资者收益率敏感性分析

考虑资金占用时间，参与首批公募REITs认购潜在收益可观。我们假定了首批公募REITs的中签率和涨跌幅范围，并据此进行收益率的敏感性分析。参考发售公告公布的网下认购结果，首批9家公募REITs网下中签率在7%-30%之间（不考虑回拨，以询价认购份额计算），我们将公众网上申购的中签率假定在5%-30%区间内。假定投资者投入100万元申购，中签率为5%，涨幅10%、30%、50%情形下，收益率分别为0.5%、1.5%、2.5%，分别可获得0.5、1.5、2.5万元收益。根据交易规则，REITs上市交易后有涨跌幅限制，上市首日涨跌幅为30%，非上市首日涨跌幅为10%。从收益角度来看，投资REITs的收益主要有两方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。打新收益部分资金占用时间较短，根据发售公告，认购退款时间一般在募集期结束后的2-4个工作日内；根据蛇口产园询价公告，预计份额上市日为2021年6月21日。我们预计首批公募REITs可能于6月21日同时上市，资金占用时间较短。

3.战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利

战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。

4. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

   【德邦策略知行】

首批公募REITs投资者结构有哪些特征？