从投资者行为看REITs偏好

公众投资者积极参与首批公募REITs产品认购，热度有所分化。6月8日，首批9只公募REITs全部发布“基金合同生效公告”，公布基金募集情况以及战略投资者、网下投资者获配明细，投资者对REITs产品的认购热情分化：战略配售户数在7-24户，网下认购获配户数在34-106户，公众认购获配户数在9.4万户-28万户；战略投资者平均每户配售金额在6900万元-6亿元，网下投资者平均每户有效认购金额在 6600万元-2亿元，公众投资者平均每户有效认购金额在 1.8万元-6.4万元。其中，蛇口产园的网下认购获配户数与公众获配户数均大幅领先其他REITs产品。

公众投资者对不同REITs产品的认可度与网下投资者呈现较高一致性，但略偏好高现金分派率的经营权项目。网下投资者认购户数较高的REITs基金产品有更多的公众投资者账户参与认购，公众投资者对REITs产品的认可度与网下投资者呈现较高一致性；浙江杭徽、首创水务、首钢绿能、广州广河2021年预期现金分派率分别为11.71%、8.67%、8.52%、5.91%，位置明显处于均线下方，表明公众投资者对高现金分派率经营权项目的偏好。

首钢绿能、张江REIT与浙江杭徽的基金管理人都使用固有资金参与了REITs产品的募集认购，其中张江REIT的认购份额与认购比例最多。首钢绿能、张江REIT与浙江杭徽的基金管理人固有资金认购份额分别为6.6万份、113万份以及8.4万份，占全部发行份额的比例为0.0657%、0.2267%以及0.0167%。张江REIT的基金管理人使用固有资金参与认购的份额和比例最多，表明基金管理人对自身项目的乐观预期。

战略看多首批公募REITs，分享新时代红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下、网上认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。

风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

1.公众投资者积极参与，热度有所分化

公众投资者积极参与首批公募REITs产品认购，热度有所分化。6月8日，首批9只公募REITs全部发布“基金合同生效公告”，公布基金募集情况以及战略投资者、网下投资者获配明细，投资者对REITs产品的认购热情分化：战略配售户数在7-24户，网下认购获配户数在34-106户，公众认购获配户数在9.4万户-28万户；战略投资者平均每户配售金额在6900万元-6亿元，网下投资者平均每户有效认购金额在 6600万元-2亿元，公众投资者平均每户有效认购金额在 1.8万元-6.4万元。其中，蛇口产园的网下认购获配户数与公众获配户数均大幅领先其他REITs产品。

公众投资者对不同REITs产品的认可度与网下投资者呈现较高一致性，但略偏好高现金分派率的经营权项目。网下投资者认购户数较高的REITs基金产品有更多的公众投资者账户参与认购，公众投资者对REITs产品的认可度与网下投资者呈现较高一致性；浙江杭徽、首创水务、首钢绿能、广州广河2021年预期现金分派率分别为11.71%、8.67%、8.52%、5.91%，位置明显处于均线下方，表明公众投资者对高现金分派率经营权项目的偏好。

2.基金管理人使用固有资金参与部分REITs产品的募集认购

首钢绿能、张江REIT与浙江杭徽的基金管理人都使用固有资金参与了REITs产品的募集认购，其中张江REIT的认购份额与认购比例最多。首钢绿能、张江REIT与浙江杭徽的基金管理人固有资金认购份额分别为6.6万份、113万份以及8.4万份，占全部发行份额的比例为0.0657%、0.2267%以及0.0167%。张江REIT的基金管理人使用固有资金参与认购的份额和比例最多，表明基金管理人

对自身项目的乐观预期。

3.战略看多首批公募REITs，分享新时代红利

战略看多首批公募REITs，分享新时代红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下、网上认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。

4.风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

证券研究报告：《从投资者行为看REITs偏好—首批公募REITs发售跟踪（五）》

对外发布时间：2021年6月11日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）