税务优化：公募REITs潜在红利——战略看多首批公募REITs系列（十一）

借鉴海外经验，税收优惠是REITs发展的重要驱动力，我们对首批公募REITs的涉税情况进行分析，并探讨未来公募REITs税收政策优化空间，展望REITs潜在红利。

税收是影响REITs产品收益率的重要因素，其优惠措施也是驱动全球REITs市场发展的主要动力之一。 美国、中国香港、新加坡等发达成熟REITs市场均针对REITs产品设计了相应的税收优惠政策。以美国REITs市场为例，1960年美国国会通过的《国内税收法典》修订法案明确了REITs只要满足股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就具备享受税收优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除，使得REITs市场蓬勃发展。同样，新加坡、中国香港地区REITs均实行不同程度的税收优惠以提高产品收益率以吸引投资。

未来国内有望为公募REITs产品提供税收优惠。我国基础设施REITs发展的一大瓶颈在于税费，而境外成熟REITs市场关于REITs发展的税费及税率均有减免政策或优惠激励。当前我国开展基础设施公募REITs试点有一个亟待解决的税负难点，即税收政策直接影响到REITs运行过程中的成本费用，进而影响投资者的投资回报，并将影响到资产证券化和REITs市场的繁荣发展。为成功实现基础设施REITs试点，未来有关部门有望逐步解决REITs产品的税费难题。

国内尚未针对REITs产品实行税务优惠，深入分析公募REITs产品在各环节所涉及的税务，有助于出台针对REITs项目各个环节的税收优惠政策。虽然《公开募集基础设施证券投资基金指引》的出台为我国REITs的发展提供了法律支持，但是尚未出台针对REITs的税收优惠政策。而从美国、日本等REITs成熟市场的发展历程可以发现，税收优惠可以提高REITs投资收益，激发投资热情，是推动REITs发展成熟的一个极为重要的因素。因此，出台针对REITs项目各个环节所涉及的税收优惠政策，可以提高投资吸引力，促进我国REITs市场发展。

以发达REITs市场的税收政策制定方向为参考，结合国内经济环境与公募REITs产品的特征，未来REITs产品将有较大的税务优化空间。相较于信贷资产证券化和其他企业资产证券化项目，REITs底层资产的特殊性可能使其承担相较于其他金融产品更高的税负。从全球范围内的REITs实践来看，REITs市场相对发达的国家和地区一般通过降税的方法降低各环节的税负，而国内尚未对REITs产品进行相关的税收制度调整，预计未来REITs产品相关的税收政策有较大优化空间。

风险提示：未来REITs基础资产项目相关税收政策具有不确定性，会计准则调整，REITs规则调整等。

1. 国内外投资REITs产品相关税费水平对比的启示

税收是影响REITs产品收益率的重要因素，其优惠措施也是驱动全球REITs市场发展的主要动力之一。美国、中国香港、新加坡等发达成熟REITs市场均针对REITs产品设计了相应的税收优惠政策。由于各地法律监管的不同规定和税收政策不统一，REITs产品的投资属性大相径庭。但从共性层面上来看，各个国家和地区的REITs主要投资于成熟不动产资产，以其现金流作为主要收益来源并对REITs收入进行强制分配，而REITs产品在投资收益层面可以享受一定的税收优惠政策。以美国REITs市场为例，1960年美国国会通过的《国内税收法典》修订法案明确了REITs只要满足股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就具备享受税收优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。1986年美国《税收改革法案》对REITs的“竞争对手”进行了限制，使有限合伙不再享有税收优惠，从而凸显REITs的税收优势，使得REITs市场蓬勃发展。同样，新加坡、中国香港地区REITs均实行不同程度的税收优惠以提高产品收益率以吸引投资。

未来国内有望为公募REITs产品提供更多税收优惠。我国基础设施REITs发展的一大瓶颈在于税费，而境外成熟REITs市场关于REITs发展的税费及税率均有减免政策或优惠激励。当前我国开展基础设施公募REITs试点有一个亟待解决的税负难点，即税收政策直接影响到REITs运行过程中的成本费用，进而影响投资者的投资回报，并将影响到资产证券化和REITs市场的繁荣发展。为成功实现基础设施REITs试点及推广，未来有关部门有望逐步解决REITs产品的税费难题。

1.1. 成熟市场中，投资REITs相较于直接投资不动产享有更多税收优惠

大部分成熟的REITs市场中，REITs主体投资不动产在持有期间的收益可以获得一定的优惠，而目前国内的税收政策尚未允许REITs获得税收优惠。根据美国的相关规定，如果REITs将其90%以及以上的利润进行分红，那么分红的该部分利润可以在REITs计算总收入前直接扣除，不缴纳所得税，具有典型的税收驱动特征。从全球范围看，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定的差异，但是对REITs都给予了一定的优惠措施，从而避免重复征税。目前拥有成熟REITs市场的国家地区多是参照美国发行REITs的经验后发展起来的，因此各国（地区）REITs在业务模式、股权结构、投资对象、收入分配等方面均不同程度借鉴了美国税法的规定。根据国内的税收政策，目前公募REITs尚未取得对用于分红的利润在税费方面的优惠。

相比于交易处置直接交易的不动产，国内外大部分国家地区的投资者在交易处置REITs份额时的利得都可以享受印花税或所得税方面的优惠。国内投资者通过交易REITs产品，可以避免直接交易不动产所涉及的印花税、契税、增值税与土地增值税，从而取得比直接交易不动产更高的投资收益。同样，中国香港、新加坡等地区的税收政策也使投资者交易与处置REITs份额比起直接交易不动产，能够享受更多税负方面的优惠。

2. 现有税收政策下，公募REITs产品在各环节所涉及的税务分析

国内尚未针对REITs产品实行税务优惠，深入分析公募REITs产品在各环节所涉及的税务，有助于出台针对REITs项目各个环节的税收优惠政策。虽然《公开募集基础设施证券投资基金指引》的出台为我国REITs的发展提供了法律支持，但是尚未出台针对REITs的税收优惠政策，而从美国、日本等REITs成熟市场的发展历程可以发现，税收优惠可以提高REITs投资收益，激发投资热情，是推动REITs市场发展成熟的一个极为重要的因素。因此，出台针对REITs项目各个环节所涉及的税收优惠政策，可以提高投资吸引力，促进我国REITs市场发展。

2.1. 环节一：REITs底层资产打包重组

REITs底层资产打包重组的涉税情况应区分产权类与特许经营类进行分析。在REITs设立阶段，原始权益人首先需要通过各种方式将底层资产打包装入项目公司（即SPV，Special Purpose Vehicle特殊目的载体）中，此时可能涉及资产重组过程中的一些税务问题。由于REITs项目的属性不同，产权类与特许经营类REITs的税务问题应分开进行分析。

2.1.1. 产权类REITs底层资产打包重组涉及税费

2.1.2. 特许经营权类REITs底层资产打包重组涉及税费

2.2. 环节二：REITs项目公司股权交易

REITs的投资人一般通过资产支持证券（ABS）收购项目公司的股权/债券以取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

产权类与特许经营权类REITs在项目公司股权交易环节涉及的税费相近，较为明确的课征税费包括：企业所得税（25%）与印花税（双向0.05%）。

2.3.环节三：REITs项目运营实现收入

REITs项目运营实现收入的涉税情况应区分产权类与特许经营类进行分析。在REITs运营阶段，管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。同样，由于REITs项目的类别不同，产权类与特许经营类REITs在运营实现收入的税务问题应分开进行分析。

 2.3.1. 产权类REITs运营实现收入涉及税费

2.3.2.特许经营权类REITs运营实现收入涉及税费

2.4. 环节四：REITs份额持有人实现投资收益

REITs份额持有人实现投资收益环节所涉及的税费主要为所得税。目前REITs份额持有人实现投资收益主要通过两种方式：底层资产收益分红以及REITs份额交易利得。不论以何种方式实现投资收益，主要涉及的税费都是个人/企业所得税

2.5. 环节五：产权类REITs的结束与退出

产权类REITs结束与退出所涉及的税费与环节一中REITs设立阶段的税务处理类似。特许经营权类REITs不存在持续期间届满后的产权转让问题，而产权类REITs持续期间届满转让项目公司股权或资产所面临的税收问题类似于REITs设立阶段，可参照环节一中的各项课税规定。

3. 国内REITs的税务优化路径

以发达REITs市场的税收政策制定方向为参考，结合国内经济环境与公募REITs产品的特征，未来REITs产品将有较大的税务优化空间。相较于信贷资产证券化和其他企业资产证券化项目，REITs底层资产的特殊性可能使其承担相较于其他金融产品更高的税负。从全球范围内的REITs实践来看，REITs市场相对发达的国家和地区一般通过降税的方法降低各环节的税负，而国内尚未对REITs产品进行相关的税收制度调整。结合国内实际情况与以上内容中总结的公募REITs各环节所涉及税费，国内REITs的相关税收政策可以在以下几个方面进行优化：

1. 交易基础设施不动产时土地增值税的税负优惠： 公募REITs产品的所持有的基础设施相关物业进行购入或出售时，可对交易环节所涉及的土地增值税的税负进行减免。

2. 运营与出售REITs基础设施不动产时所得税的税负优惠：参考成熟REITs市场中REITs分配给投资者的利润部分可以免征所得税，我国基础设施公募REITs产品的物业在运营或出售时，也可减免出售后获取用于分红部分利得的所得税。

3. 基础设施公募REITs涉及印花税的税负优惠：公募REITs产品的所持有的基础设施相关底层资产在交易与租赁环节涉及的印花税税负可以只向单边征收。

4. 对基础设施SPV项目公司适用高新企业的优惠税率：参考国家战略课题国研公共资产证券化（REITs）课题（20150715）的主要成果之一，基础设施SPV项目公司和优秀REITs运营企业可作为生产性服务业，适用申报高新企业认定，而所得税可参考高新技术企业按照15%税率征收。

4. 风险提示

未来REITs基础资产项目相关税收政策具有不确定性，会计准则调整，REITs规则调整等。

证券研究报告：《税务优化:公募REITs潜在红利——战略看多首批公募REITs系列（十一）》

对外发布时间：2021年6月18日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）