框架 | REITs跟踪研究框架手册

研究目的：核心是搭建公募REITs基本面跟踪的数据支持体系。通过覆盖跟踪公募REITs基础资产的景气方向使我们的研究有据可依，同时预期可以得到验证，以判断原景气方向是延续或出现拐点。

发售跟踪：涵盖一级市场到二级市场，沿着REITs产品的全生命周期分析研究各REITs产品。

估值敏感性分析：从定量分析的角度研究交易所中上市的REITs产品的交易价格与REITs底层资产未来现金流增长空间的变化对持有REITs的隐含收益率的影响程度，在不确定性中发掘潜在的投资机会。

宏观框架：根据《全分类收益率相关性分析：REITs生命周期》中的研究成果，我们参考多方面的与REITs产品相关性较高的宏观因素来判断整体REITs市场的盛衰兴废。

分类框架：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中第五十条对于基础设施项目的定义我们把REITs项目的底层资产分为：水电气热等市政设施，污染治理，收费公路，机场港口，仓储物流，信息网络、 产业园区。

风险提示：

（1）募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；

（2）REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；

（3）募集发行进度不及预期；

（4）基础设施项目评估结果偏差风险；

（5）基础设施资产处置的风险；

（6）未取得部分重要现金流提供方财务信息的风险。

1. 发售跟踪

1.1. 网下收益测算

数据来源：Wind

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1.2. 发售份额分配

数据来源：Wind

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1.3. 一级定价

数据来源：Wind

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1.4. 首批发售时间表

数据来源：REITs公告

1.5. 获配比例

数据来源：Wind

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2. 估值敏感性分析

（首钢绿能由于缺少全生命周期现金流预测，故没有进行敏感性分析）

产权类REITs敏感性分析计算基础：永续年金估计下的要求回报率R

特许经营权类REITs敏感性分析计算基础：年金现金流折现的内含回报率IRR

2.1. 蛇口产园

数据来源：募集说明书，Wind

2.2. 张江REIT

数据来源：募集说明书，Wind

2.3. 盐港REIT

数据来源：募集说明书，Wind

2.4. 东吴产园

数据来源：募集说明书，Wind

2.5. 普洛斯

数据来源：募集说明书，Wind

2.6. 广州广河

数据来源：募集说明书，Wind

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2.7. 浙江杭徽

数据来源：募集说明书，Wind

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2.8. 首创水务

数据来源：募集说明书，Wind

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3. 景气度分析

3.1. 宏观指标与投资周期

数据来源：Wind

3.2. 细分行业投资景气度

数据来源：Wind

3.3. 市政设施

数据来源：德邦研究所

数据来源：Wind

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3.4. 污染治理

数据来源：德邦研究所

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3.5. 收费公路

数据来源：德邦研究所

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3.6. 机场港口

数据来源：德邦研究所

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3.7. 仓储物流

数据来源：德邦研究所

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3.8. 产业园

数据来源：德邦研究所

数据来源：Wind

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数据来源：Wind

3.9. 信息网络

数据来源：德邦研究所

数据来源：Wind

4. 风险提示

（1）募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；

（2）REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；

（3）募集发行进度不及预期；

（4）基础设施项目评估结果偏差风险；

（5）基础设施资产处置的风险；

（6）未取得部分重要现金流提供方财务信息的风险。

证券研究报告：《【德邦策略知行】REITs跟踪研究数据库(发售、估值、基本面)》

对外发布时间：2021年6月29日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）