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摘 要
研究目的:核心是搭建公募REITs基本面跟踪的数据支持体系。通过覆盖跟踪公募REITs基础资产的景气方向使我们的研究有据可依,同时预期可以得到验证,以判断原景气方向是延续或出现拐点。
发售跟踪:涵盖一级市场到二级市场,沿着REITs产品的全生命周期分析研究各REITs产品。
估值敏感性分析:从定量分析的角度研究交易所中上市的REITs产品的交易价格与REITs底层资产未来现金流增长空间的变化对持有REITs的隐含收益率的影响程度,在不确定性中发掘潜在的投资机会。
宏观框架:根据《全分类收益率相关性分析:REITs生命周期》中的研究成果,我们参考多方面的与REITs产品相关性较高的宏观因素来判断整体REITs市场的盛衰兴废。
分类框架:根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》中第五十条对于基础设施项目的定义我们把REITs项目的底层资产分为:水电气热等市政设施,污染治理,收费公路,机场港口,仓储物流,信息网络、 产业园区。
风险提示:
(1)募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况;
(2)REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性;
(3)募集发行进度不及预期;
(4)基础设施项目评估结果偏差风险;
(5)基础设施资产处置的风险;
(6)未取得部分重要现金流提供方财务信息的风险。
目 录
1. 发售跟踪
1.1. 网下收益测算
1.2. 发售份额分配
1.3. 一级定价
1.4. 首批发售时间表
1.5. 获配比例
2. 估值敏感性分析
2.1. 蛇口产园
2.2. 张江REIT
2.3. 盐港REIT
2.4. 东吴产园
2.5. 普洛斯
2.6. 广州广河
2.7. 浙江杭徽
2.8. 首创水务
3. 基本面分析
3.1. 宏观指标与投资周期
3.2. 细分行业投资景气度
3.3. 市政设施
3.4. 污染治理
3.5. 收费公路
3.6. 机场港口
3.7. 仓储物流
3.8. 产业园
3.9. 信息网络
4. 风险提示
数据库精要
1. 发售跟踪
1.1. 网下收益测算
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
1.2. 发售份额分配
数据来源:Wind
数据来源:Wind
1.3. 一级定价
数据来源:Wind
数据来源:Wind
1.4. 首批发售时间表
数据来源:REITs公告
1.5. 获配比例
数据来源:Wind
数据来源:Wind
2. 估值敏感性分析
(首钢绿能由于缺少全生命周期现金流预测,故没有进行敏感性分析)
产权类REITs敏感性分析计算基础:永续年金估计下的要求回报率R
特许经营权类REITs敏感性分析计算基础:年金现金流折现的内含回报率IRR
2.1. 蛇口产园
数据来源:募集说明书,Wind
2.2. 张江REIT
数据来源:募集说明书,Wind
2.3. 盐港REIT
数据来源:募集说明书,Wind
2.4. 东吴产园
数据来源:募集说明书,Wind
2.5. 普洛斯
数据来源:募集说明书,Wind
2.6. 广州广河
数据来源:募集说明书,Wind
数据来源:募集说明书,Wind
2.7. 浙江杭徽
数据来源:募集说明书,Wind
数据来源:募集说明书,Wind
2.8. 首创水务
数据来源:募集说明书,Wind
数据来源:募集说明书,Wind
3. 景气度分析
3.1. 宏观指标与投资周期
数据来源:Wind
3.2. 细分行业投资景气度
数据来源:Wind
3.3. 市政设施
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
3.4. 污染治理
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
3.5. 收费公路
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
3.6. 机场港口
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
3.7. 仓储物流
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
3.8. 产业园
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
数据来源:Wind
数据来源:Wind
3.9. 信息网络
数据来源:德邦研究所
数据来源:Wind
4. 风险提示
(1)募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况;
(2)REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性;
(3)募集发行进度不及预期;
(4)基础设施项目评估结果偏差风险;
(5)基础设施资产处置的风险;
(6)未取得部分重要现金流提供方财务信息的风险。
报告信息
证券研究报告:《【德邦策略知行】REITs跟踪研究数据库(发售、估值、基本面)》
对外发布时间:2021年6月29日
报告发布机构:德邦证券股份有限公司
(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)
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首席介绍
吴开达,德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师(兼中小盘、新股研究),复旦大学、上海财经大学金融专硕导师,主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席,所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项,拥有超过10年资本市场投研经历,兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验,践行“自由无用,策略知行”。
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