周观REITs：加快推进基础实施REITs发行 | 吴开达策略知行团队

2021年12月31日，国家发改委发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知。通知共从七方面对推进基础设施REITs试点有关工作进行了要求，其中提出“加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件”。

据深交所官网12月30日消息，“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”已正式在深交所申报。该项目原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，基金管理人为鹏华基金管理有限公司，专项计划管理人为国信证券股份有限公司，托管人为招商银行股份有限公司。基础设施基金拟投资的基础设施资产为：东部电厂（一期）项目的1#、2#、3#机组、房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用权等，装机容量3×390兆瓦。

REITs市场本周小幅下跌，相对发行价涨幅平均值达26.79%。本周（2021.12.27-2021.12.31）REITs指数小幅下跌，其中REITs指数下跌1.36%收于126.79点，经营权REITs指数下跌0.82%收于126.66点，产权REITs指数下跌1.80%收于126.90点。本周平均跌幅1.04%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（-3.47%）。相对发行价来看，平均涨幅26.79%，其中，富国首创水务REIT（46.30%）、建信中关村产业园REIT（39.00%）和中航首钢生物质REIT（34.27%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度继续回落。本周11只公募REITs平均换手率1.50%，成交金额平均值2.07亿元，成交量0.36亿份；上周平均换手率2.47%，成交金额平均值3.08亿元，成交量0.59亿份。11只公募REITs周度成交金额为10.33亿元，成交量为1.79亿份，较此前一周环比下降33.01%和39.32%，对应上市以来历史分位水平分别为29.63%、37.04%；周度换手率为1.83%，对应上市以来历史分位水平为37.04%。

本周交通基础设施类公募REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额达4.35亿元，较此前一周环比上涨2.15%，生态环保、园区基础设施和仓储物流REITs本周成交金额分别为0.85、3.58和1.56亿元，较此前一周分别环比-36.67%、-58.13%和20.82%，区间日均换手率分别为1.30%、1.63%、2.11%和1.12%。

本周生态环保仓储物流REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.31，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.77/ABS估值2.99）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.11/ ABS估值14.27）估值相对较低。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

1. 一周要闻点评

12月31日，国家发改委发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知。通知共从七方面对推进基础设施REITs试点有关工作进行了要求，其中提出“加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件”。通知明确推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环。

据深交所官网12月30日消息，“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”已正式在深交所申报。该项目原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，基金管理人为鹏华基金管理有限公司，专项计划管理人为国信证券股份有限公司，托管人为招商银行股份有限公司。基础设施基金拟投资的基础设施资产为：东部电厂（一期）项目的1#、2#、3#机组、房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用权等，装机容量3×390兆瓦。该公司已设立全资子公司深圳市东部电力有限公司，由东部电力作为东部电厂（一期）项目的项目公司。

2. 公募REITs指数小幅下跌，成交量继续回落

2.1. REITs市场本周小幅下跌

REITs市场本周小幅下跌，相对发行价涨幅平均值达26.79%。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2021.12.27-2021.12.31）REITs指数小幅下跌，其中REITs指数下跌1.36%收于126.79点，经营权REITs指数下跌0.82%收于126.66点，产权REITs指数下跌1.80%收于126.90点。本周平均跌幅1.04%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（-3.47%）。相对发行价来看，平均涨幅26.79%，其中，富国首创水务REIT（46.30%）、建信中关村产业园REIT（39.00%）和中航首钢生物质REIT（34.27%）较发行时价格涨幅位列前三。

2.2. 本周REITs成交活跃度继续回落

本周REITs成交活跃度继续回落。本周11只公募REITs平均换手率1.50%，成交金额平均值2.07亿元，成交量0.36亿份；上周平均换手率2.47%，成交金额平均值3.08亿元，成交量0.59亿份。11只公募REITs周度成交金额为10.33亿元，成交量为1.79亿份，较此前一周环比下降33.01%和39.32%，对应上市以来历史分位水平分别为29.63%、37.04%；周度换手率为1.83%，对应上市以来历史分位水平为37.04%。

本周交通基础设施类公募REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额达4.35亿元，较此前一周环比上涨2.15%，生态环保、园区基础设施和仓储物流REITs本周成交金额分别为0.85、3.58和1.56亿元，较此前一周分别环比-36.67%、-58.13%和20.82%，区间日均换手率分别为1.30%、1.63%、2.11%和1.12%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达21.65、46.73、48.61和53.33亿元，累计成交量分别为2.90、13.37、4.29、12.79亿份。

2.3. 生态环保与仓储物流REITs估值相对较高

本周生态环保仓储物流REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.31，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.77/ABS估值2.99）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.11/ ABS估值14.27）估值相对较低。

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

证券研究报告：《加快推进基础设施REITs发行—周观REITs2021年12月第4周》

对外发布时间：2022年01月02日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：wukd＠tebon.com.cn

研究助理：姚皓天

邮箱：yaoht@tebon.com.cn